Ông Đinh Thế Hiển - Chuyên gia tài chính cho rằng, dòng vốn quan trọng nhất là từ khách hàng mua BĐS, nhưng dòng vốn này đang bị chậm, thậm chí có thể nói là rất chậm.

Nguyên nhân của tình trạng này là do giá BĐS đã tăng lên mức quá cao, khiến nhà đầu tư khó thấy mức lợi nhuận cao nếu đầu tư vào BĐS. Nhiều người có tiền nhưng ở trạng thái "nằm im" nghe ngóng cầm chừng thay vì mạnh tay xuống tiền.

Dòng vốn thứ hai là từ vốn đền bù giải tỏa dự án hạ tầng lớn của Chính phủ, nhưng từ sau Dự án sân bay Long Thành thì chưa có nguồn vốn đền bù giải tỏa quy mô lớn nào từ Nhà nước để có thể bổ sung thêm vốn cho thị trường BĐS.

Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 mới có hiệu lực thi hành, chủ đầu tư sẽ gặp bất lợi khi huy động vốn. Trước đây, chủ đầu tư chủ yếu dựa vào huy động vốn từ khách hàng, vốn tự có của họ chỉ chiếm một phần nhỏ.

Với quy định mới, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn qua tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Đồng thời, trong thỏa thuận đặt cọc, chủ đầu tư phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình. Như vậy, phần huy động vốn từ khách hàng sẽ ít hơn, tất nhiên quy mô về nguồn vốn của chủ đầu tư phải tăng hơn trước rất nhiều.

Bên cạnh đó, Nghị định số 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở năm 2023 quy định chặt chẽ về việc huy động vốn để phát triển nhà ở.

Theo đó, doanh nghiệp muốn huy động vốn qua các kênh phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ hay thông qua ngân hàng, góp vốn… đều phải đáp ứng các điều kiện liên quan và tuân thủ trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật của từng loại hình.

Tổng vốn được huy động theo các hình thức này và vốn chủ sở hữu phải có không vượt quá tổng vốn đầu tư của dự án, bao gồm cả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà chủ đầu tư phải nộp theo quy định của pháp luật về đất đai.

Với những quy định mới này, chủ đầu tư sẽ phải nâng cao năng lực huy động vốn thông qua các kênh như trái phiếu, cổ phiếu hoặc vay vốn từ ngân hàng, đối tác.

Nhận định về triển vọng dòng vốn vào thị trường BĐS trong thời gian tới, vị chuyên gia này cho rằng, trong 3 năm tới, nguồn vốn quan trọng nhất cho thị trường BĐS vẫn đến từ tín dụng ngân hàng.

“Nếu muốn dòng vốn vào BĐS ổn định hơn thì cần đẩy mạnh vốn từ hai kênh trái phiếu doanh nghiệp và quỹ tín thác đầu tư BĐS. Tuy nhiên, hai nguồn vốn này chưa thể triển khai tốt. Dòng vốn vào thị trường BĐS sẽ tiếp tục gặp khó khăn cho đến năm 2026", ông Đinh Thế Hiển dự báo.

Ở góc nhìn từ doanh nghiệp nghiên cứu về thị trường BĐS, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cho biết, từ năm 2023, Chính phủ đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước, cũng như Bộ Xây dựng và các bên liên quan gấp rút giải quyết những khó khăn của thị trường BĐS, trong đó có vấn đề về nguồn vốn để các doanh nghiệp BĐS có thể tiếp tục thực hiện các dự án dang dở.

Khi đầu tư một dự án BĐS thường tốn rất nhiều nguồn lực, trong đó nguồn lực tài chính luôn đóng một vai trò rất quan trọng, quyết định chi phí xây dựng và hoàn thiện một dự án.

Do đó, khi doanh nghiệp gặp khó về dòng vốn thì cái khó không chỉ đến với doanh nghiệp mà kéo theo đó là người mua và thị trường nói chung cũng bị ảnh hưởng.

"Để bổ sung thêm nguồn vốn mới cho thị trường BĐS, các chủ đầu tư cần thu hút thêm nguồn vốn từ FDI, các quỹ đầu tư hoặc các đối tác liên doanh để giải quyết bài toán khó khăn về tài chính trước mắt", ông Sử Ngọc Khương khuyến nghị.