Thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh thời gian qua có sự phát triển bền vững với tốc độ ổn định. Các dự án bất động sản vẫn tiếp tục được đầu tư mạnh và liên tục cung cấp ra thị trường.

Chỉ tính riêng trong quý III/2018, hai thành phố này đã cung cấp ra thị trường 20.328 sản phẩm mới. Giao dịch thành công đạt 12.720 sản phẩm, nâng tỷ lệ hấp thụ đạt 63,5%.

Điểm sáng thị trường

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, mặc dù giao dịch bất động sản tăng trưởng mạnh nhưng giá bất động sản luôn được giữ ở mức ổn định. Điều đó chứng tỏ nguồn cung không quá lớn, cung cầu cân đối.

Lấy ví vụ về sự tăng trưởng tốt của thị trường, ông Nguyễn Trần Nam tiết lộ một chi tiết khá thú vị là thời gian bán hết trung bình của một dự án bất động sản tại Hà Nội chỉ khoảng 23 tháng, và chỉ trong 6 tháng đối với phân khúc căn hộ thương mại giá rẻ, trong khi tại các nước khác trong khu vực, một dự án bán trong vòng 3 – 4 năm vẫn chưa hết hàng.

Bên cạnh thị trường nhà ở, nhu cầu đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, hiện nay cũng rất lớn, thanh khoản tốt, nhưng gần đây đang có sự chững lại nhất định do các vấn đề về pháp lý.

Thời gian tới, với sự tăng trưởng mạnh của du lịch, nhu cầu về cơ sở lưu trú phục vụ du lịch, Chính phủ đã chỉ đạo các Bộ ngành liên quan như Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch… khẩn trương xây dựng và ban hành theo thẩm quyền các văn bản về quy chuẩn tiêu chuẩn, quy chế quản lý vận hành, quy định chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu.

Như vậy, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng đã chính thức được thừa nhận và bước đầu được thể chế hóa. Khi đó, phân khúc bất động sản này chắc chắn sẽ có sự tăng trưởng tích cực.

Cùng góc nhìn với ông Nguyễn Trần Nam, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng ngân hàng BIDV, cho rằng bất động sản du lịch cũng là một trong những điểm sáng năm 2018, khi đến hết tháng 10, khách quốc tế đạt khoảng 13 triệu và tăng khoảng 22%. Rõ ràng đây là thị trường có khả năng tăng trưởng tốt.

GS. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng trong năm nay và những năm tới, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng không sợ dư cung, không sợ khủng hoảng khi nhu cầu và mức sống của người dân ngày một tăng.

Điểm nghẽn lớn

Nhìn cục diện toàn thị trường bất động sản đều có nhiều điểm sáng, nhưng ông Nguyễn Trần Nam cũng đánh giá rằng thị trường bất động sản đang tồn tại một số điểm nghẽn.

Điểm nghẽn thứ nhất là nguồn vốn. Năm 2018, mức tăng trưởng tín dụng tối đa mà Ngân hàng Nhà nước (NHNN) giao cho các ngân hàng chỉ là 14%, thấp hơn nhiều so với các năm trước là khoảng 17% – 18% và đến tháng 6/2018, nhiều ngân hàng đã dần cạn room tín dụng được cấp từ đầu năm.

Mới đây, NHNN đã ban hành Thông tư số 19 và Thông tư số 16 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng (TCTD). Theo đó, từ 1/1/2019, tỷ lệ đảm bảo an toàn giảm xuống 40% đối với ngân hàng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài, giữ nguyên đối với TCTD phi ngân hàng.

Ngân hàng Nhà nước cũng yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng và hạn chế cho vay vào các lĩnh vực rủi ro như bất động sản, chứng khoán, đồng thời cũng nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 150% lên 200%.

Các động thái nêu trên khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn do các doanh nghiệp bất động sản hiện nay vẫn chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ người dân do thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp chưa phát triển mạnh.

Để giảm phụ thuộc nguồn vốn ngân hàng, khoảng hai năm gần đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tìm đến các đối tác nước ngoài để cùng phát triển dự án, bên cạnh đó là huy động nguồn vốn trên thị trường chứng khoán, khách hàng.

Điểm nghẽn thứ hai là khó khăn về thủ tục hành chính. Hiện nay, Chính phủ đang đẩy mạnh công tác phòng chống tham nhũng nhằm làm trong sạch bộ máy, minh bạch hóa bộ máy công quyền, xử lý nghiêm khắc nhiều cán bộ, đảng viên sai phạm trong thời gian qua.

Không phủ nhận sự cần thiết của việc phòng chống tham nhũng, tuy nhiên về trung hạn cũng sẽ làm giảm đáng kể dự án và sẽ ảnh hưởng tới nguồn cung. Thực tế trong thời gian qua đã có hiện tượng nhiều dự án bất động sản của các nhà đầu tư trong nước không được hoặc chậm phê duyệt, cấp phép do các cán bộ "vừa làm vừa nghe ngóng" hoặc đùn đẩy lên cấp trên, làm chậm thời gian triển khai ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án.

Điều này dẫn đến việc nhà phát triển chạy về các tỉnh như Phú Yên, Bình Định, Ninh Thuận, Bình Thuận, Yên Bái… nơi có nhiều chính sách hấp dẫn nhà đầu tư hoặc nhiều chủ đầu tư "tay ngang" không đủ tiềm lực tài chính phải bán dự án. Đây sẽ là cơ hội đối với các nhà đầu tư nước ngoài chuyên nghiệp với tiềm lực tài chính vững vàng.

"Trong năm 2019, nguồn cung bất động sản trên thị trường có thể chưa ảnh hưởng nhiều vì các doanh nghiệp vẫn còn hàng để bán. Tuy nhiên, trong tương lai đến năm 2020, nếu vướng mắc này không được tháo gỡ, thị trường sẽ thiếu nguồn cung nghiêm trọng", ông Nam nhấn mạnh.