Ðâu đó ở một số địa phương, trong khi những cơ chế, chính sách vốn đã bó buộc, lại thêm tình trạng cán bộ sợ sai, áp dụng cứng nhắc trong thực tiễn, không dám vận dụng linh hoạt, sáng tạo khiến việc phát triển nhà ở xã hội "giống như gà mắc tóc".

Vòng luẩn quẩn thủ tục

Tạm được coi là thành công ở giai đoạn 1 của dự án Khu nhà lưu trú công nhân Thiên Phát, năm 2017, ông Nguyễn Văn Lợi, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Ðầu tư Xây dựng sản xuất dịch vụ du lịch Thiên Phát tiếp tục nộp hồ sơ triển khai giai đoạn 2 với 360 căn hộ, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 1.000 công nhân. Ðến tháng 4/2023, khi chúng tôi tìm hiểu thực địa, ông Lợi cho biết, hồ sơ dự án vẫn nằm trong ngăn kéo đơn vị có trách nhiệm, khu đất dành để xây dựng dự án vẫn được chủ đầu tư đều đặn thuê người phát cỏ, dọn rác,...

Ông Lợi cho hay, nhà ở xã hội hay nhà lưu trú cho công nhân được hưởng chính sách ưu đãi tăng hệ số sử dụng đất 1,5 lần so với chỉ tiêu quy hoạch chung của khu vực. Ðể được chấp thuận đầu tư, thụ hưởng chính sách ưu đãi, doanh nghiệp phải được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Thế nhưng, muốn được phê duyệt quy hoạch 1/500 thì phải chờ các cơ quan chức năng điều chỉnh và phê duyệt quy hoạch phân khu 1/2000. Và để có được quy hoạch này, doanh nghiệp không biết phải chờ đến bao giờ. Ðến nay, đã 6 năm đằng đẵng công ty vẫn phải chờ đợi.

Ngoài được ưu đãi về quy hoạch, dự án nhà ở xã hội cũng được hưởng chính sách miễn tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, ông Lợi cho biết, thay vì ra quyết định miễn ngay tiền sử dụng đất, cơ quan chức năng phải mất thời gian thẩm định, tính toán số tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải nộp, sau đó mới ra quyết định miễn. Ðể thẩm định xong bài toán phức tạp nhưng rất vô ích này, bộ máy chính quyền địa phương nào nhanh nhạy cũng phải mất hai năm. Và đương nhiên, doanh nghiệp lại tiếp tục chờ đợi.

Trở lại với trường hợp của ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành, năm 2018, ông bỏ tiền mua khu đất rộng 23.000m2 để thực hiện dự án nhà ở xã hội Lê Thành-Tân Kiên với mong muốn xây dựng 1.456 căn hộ cho công nhân và người thu nhập thấp thuê. Ðến nay đã hơn bốn năm, dự án vẫn chưa được phê duyệt các thủ tục pháp lý để xây dựng.

Ông Nghĩa phân tích, theo quy định tại Luật Ðầu tư và Nghị định số 31/2021/NÐ-CP hướng dẫn Luật Ðầu tư, để dự án được chấp thuận đầu tư thì quy hoạch chi tiết của dự án phải phù hợp quy hoạch đô thị, quy hoạch phân khu. Và để phê duyệt thủ tục này, Sở Kế hoạch và Ðầu tư thường ban hành khoảng 10 bộ hồ sơ yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có ý kiến và thủ tục này đang được thực hiện theo cơ chế một cửa.

Tuy nhiên việc thực hiện cơ chế một cửa lại khiến thủ tục này trở nên nhiêu khê, mất thêm nhiều thời gian vì chỉ cần ách tắc tại 1 cửa bất kỳ, lập tức cả quá trình xin ý kiến bị đình trệ.

Trong khi đó nếu thực hiện "nhiều cửa", doanh nghiệp có thể đồng thời chạy đi xin ý kiến nhiều bên khác nhau, rút ngắn đáng kể thời gian. Quy định đánh giá "Quy hoạch chi tiết dự án phải phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch phân khu" hiện đang bị mâu thuẫn với khoản 7, Ðiều 19 Luật Quy hoạch đô thị 2009.

Theo khoản 7, quy định "Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư", trong khi ở thời điểm này, chủ đầu tư chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư (hoặc chấp thuận đầu tư) khiến các doanh nghiệp rơi vào cảnh "tiến thoái lưỡng nan", không biết thực hiện cái nào trước, cái nào sau.

Các quy định này được cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đưa ra làm thí dụ về câu chuyện "con gà-quả trứng", không biết làm cái nào trước, cái nào sau.

Chính sách chồng chéo

Một số chuyên gia bất động sản nhận định, các thủ tục, quy định liên quan đầu tư xây dựng nhà ở xã hội còn phức tạp, thậm chí còn khó khăn và kéo dài hơn các dự án nhà ở thương mại ở tất cả các khâu, từ lựa chọn chủ đầu tư, chuẩn bị dự án, tính và miễn tiền sử dụng đất,... cho đến kinh doanh bán hàng (thẩm định giá bán, lựa chọn và phê duyệt danh sách người mua, thuê mua, thuê), dẫn đến thời gian triển khai dự án kéo dài, tăng chi phí quản lý doanh nghiệp, giảm hiệu quả sử dụng vốn, bào mòn lợi nhuận vốn đã rất hạn chế (10%) đối với loại dự án này.

Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh) Phạm Ðăng Hồ thừa nhận, mặc dù quy định cho phép dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng phải thực hiện thủ tục thẩm định xong giá đất mới được miễn. Mà thủ tục thẩm định giá đất hiện đang rất vướng mắc. Có dự án, qua nhiều năm không thẩm định được giá để tính tiền sử dụng đất. Ngoài ra, còn phải kiểm tra đối tượng được mua nhà ở xã hội, thẩm định giá bán. Những việc này kéo dài thời gian làm thủ tục, không hấp dẫn nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, các quy định cụ thể về loại hình, phương thức, tỷ lệ đất phát triển nhà ở xã hội được quy định chung trong phạm vi cả nước, mang tính nguyên tắc cứng nhắc, chưa thật sự phù hợp tập quán, văn hóa và điều kiện thực tiễn tại một số địa phương,...

Không chỉ bế tắc về thủ tục điều chỉnh quy hoạch, chấp thuận đầu tư hay miễn tiền sử dụng đất, theo kết quả nghiên cứu của Tiến sĩ Ðặng Trung Thành (Viện Khoa học môi trường và Xã hội Việt Nam) và cộng sự, các dự án nhà ở xã hội còn nhiều khoảng trống pháp lý cần phải lấp đầy.

Cụ thể, có quá nhiều quy định về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, dẫn đến nhiều địa phương không biết nên áp dụng theo Luật Nhà ở, Luật Ðầu tư công hay Luật Xây dựng, Luật Ðấu thầu. Sự mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở và một số luật có liên quan đã dẫn đến lúng túng, vướng mắc trong việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội thời gian qua.

Ðó là chưa kể tình trạng nhiều dự án sử dụng nguồn vốn hỗn hợp mà các nguồn vốn, loại hình huy động này chưa được đề cập trong các quy định pháp lý, dẫn đến nhiều địa phương gặp khó khăn trong việc ra quyết định chấp thuận chủ trương, chấp thuận đầu tư.

"Quy định hiện nay có 10 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Luật quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện được hưởng chính sách, nhưng lại không quy định cụ thể hình thức xét duyệt đối tượng hưởng chính sách. Cụ thể, cùng là nhà ở xã hội nhưng nếu thuộc sở hữu nhà nước thì xét duyệt theo hình thức chấm điểm.

Nếu do chủ đầu tư xây dựng không phải bằng nguồn vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công thì theo hình thức bốc thăm. Các quy định chấm điểm để xét duyệt cũng rất phức tạp, trùng lặp, nhiều tiêu chí khó thực hiện trong thực tế, khiến việc xét duyệt hồ sơ, chấm điểm bị kéo dài, không hiệu quả, tạo kẽ hở cho sai phạm trong lựa chọn hồ sơ mua, thuê nhà ở xã hội phát sinh", Tiến sĩ Ðặng Trung Thành cho hay.

Vì chờ đợi quá lâu chưa được giao đất, Công ty cổ phần Ðịa ốc Thảo Ðiền, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Nam Lý (đường Ðỗ Xuân Hợp, phường Phước Bình, thành phố Thủ Ðức) đã đệ đơn đề nghị Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh trả lời dứt khoát dự án có được triển khai hay không để công ty trả lời cổ đông. Theo đơn vị này, khu đất thực hiện dự án được doanh nghiệp quản lý, sử dụng từ năm 1993, vốn thực hiện do công ty tự bỏ ra và đối tượng phục vụ là cán bộ công nhân, viên chức, người nghèo,… nhưng hơn 10 năm nay, dự án chưa xong thủ tục pháp lý.

Còn dự án của Công ty Nam Long, dù đã xây dựng hoàn thiện và bàn giao nhà 3 năm, nhưng cơ quan chức năng vẫn đang loay hoay xác định giá bán, do đó, công ty chưa thể làm thủ tục cấp sổ hồng cho cư dân và dự án cũng không thể quyết toán.

Ðầu tư nhà ở xã hội là làm nhà cho người nghèo, lợi nhuận đã thấp mà thủ tục lại nhiêu khê khiến doanh nghiệp dù tha thiết muốn đồng hành, gắn bó với chương trình đành nản lòng "bỏ chạy" vì có nguy cơ phá sản hoặc vướng rắc rối bất cứ lúc nào. Xét tổng thể, hai nút thắt gồm nguồn vốn và quỹ đất sạch luôn là vấn đề "khó nhằn" nhất trong phát triển nhà ở xã hội.

Quỹ đất phát triển nhà ở xã hội rất thiếu và bố trí chưa phù hợp; một số địa phương còn coi nhẹ việc dành quỹ đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong các dự án nhà ở thương mại, phát triển đô thị để xây dựng nhà ở xã hội. Thời gian qua, các địa phương cho phép dự án bất động sản quy mô dưới 10ha được thực hiện nghĩa vụ dành quỹ đất làm nhà ở xã hội bằng hình thức nộp tiền. Hầu hết doanh nghiệp đều lựa chọn phương án này, dẫn tới tình trạng thiếu quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, đặc biệt ở các đô thị lớn.

Về nguồn vốn, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu phân tích, từ sau khi gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30 nghìn tỷ đồng kết thúc, việc phân bổ nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội gặp nhiều hạn chế. Một số dự án chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công do chủ đầu tư và người mua không tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi.

Về chính sách, doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội được vay 70-85% vốn với lãi suất ưu đãi bằng 50% lãi suất ngân hàng thương mại (khoảng 5%). Nhưng trên thực tế, từ năm 2016 đến nay, nguồn vốn cấp bù lãi suất cho các ngân hàng không có nên doanh nghiệp vẫn phải vay mức 11% và không giảm giá bán nhà được.

Trong khi đó, gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng mới đây của ngân hàng được đánh giá là lãi suất vẫn cao (8,2-8,7%) nếu so lợi nhuận 10% làm nhà ở xã hội. Do đó, các bên liên quan cần tìm giải pháp quyết liệt, dài hơi hơn, tránh hiện tượng "bùng lên" rồi nhanh chóng "chùng xuống" theo gói hỗ trợ nhà ở, khiến tính nhân văn của chương trình nhà ở xã hội giảm sút.