Quỹ đất tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm. Các khu vực đô thị trung tâm được quy hoạch để không vượt quá số dân theo quy định và không phải chịu áp lực hạ tầng. Các khu đô thị tại các quận mới hoặc rìa trung tâm thành phố cũng có mức giá tương đối cao. Phân khúc trung bình dành cho người lao động ngày càng khan hiếm.

Giao dịch cho thuê tăng

Báo cáo mới nhất của Savills, thị trường Hà Nội đã đón nhận 1.101 căn chào bán mới từ 5 dự án mới và 4 dự án hiện hữu. Trong đó, loại hình liền kề chiếm số lượng nhiều hơn với 62% tổng nguồn cung.

Nguồn cung sơ cấp toàn phân khúc đạt 3.700 căn, nâng tổng nguồn cung lên 39.126 căn. Quận Long Biên dẫn đầu nguồn cung mới (66%), theo sau là Hoàng Mai (10%).

Về giao dịch, tổng lượng giao dịch trong quý đạt 1.143 căn, giảm 12,7% so với quý trước nhưng tăng gần gấp đôi theo năm. Lượng giao dịch phân khúc liền kề được ghi nhận chiếm 53% tổng lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ trong quý đạt 30%, giảm 3 điểm % theo quý nhưng tăng 16 điểm % theo năm.

Savills cho biết, hiện hơn một nửa trong số 96 dự án tương lai đang ở giai đoạn lập kế hoạch. Từ quý IV/2017 đến năm 2018, sẽ có khoảng hơn 2.800 căn được tung ra thị trường.

Tại TP. Hồ Chí Minh, 13 dự án mới và đợt mở bán tiếp theo của 16 dự án hiện hữu cung cấp gần 11.000 căn hộ cho thị trường. Nguồn cung căn hộ sơ cấp đạt 35.000 căn, giảm 2% theo quý và 11% theo năm. 

Công suất cho thuê trung bình giảm 1 điểm phần trăm theo quý nhưng ổn định theo năm. Nguồn cung mới hạng B tác động đến lượng tiêu thụ chậm trong khi tình hình hoạt động hạng C giảm nhẹ. Giá thuê trung bình ổn định theo quý nhưng tăng 3% theo năm. 

Đến cuối năm sẽ có thêm 200 căn hộ gia nhập thị trường. Từ quý IV/2017 tới 2019, thị trường căn hộ dịch vụ sẽ ghi nhận thêm 1.500 từ 11 dự án. Giá thuê trung bình gần 4-8 triệu đồng/tháng. Công suất cho thuê hạng A đạt gần 85%, hạng B và C gần 80%.

Hiện TP. Hồ Chí Minh đang nghiên cứu chuyển mục đích sử dụng khoảng 1/3 quỹ đất nông nghiệp của thành phố thành đất công nghiệp, dịch vụ, xây dựng đô thị thông minh… Đây là cơ sở để phát triển thị trường bất động sản trong trung hạn và dài hạn. 

Quỹ đất hạn hẹp

Đánh giá của các chuyên gia bất động sản cho thấy quỹ đất đang ngày càng hạn hẹp, nguồn cung phân khúc cao cấp vẫn dồi dào nhưng nhiều gia đình thu nhập thấp hoặc những đôi vợ chồng trẻ không đủ tiền mua nhà. 

Nhiều dự án phải chuyển ra xa khu vực trung tâm, thậm chí tại các tỉnh Long An, Đồng Nai… Phân khúc cao cấp ở vị trí đẹp, do đó, sẽ vẫn thanh khoản tốt do có khả năng sinh lợi cao hơn so với dòng trung bình, dễ mua dễ bán, dễ cho thuê khi tích hợp tiện ích hoàn chỉnh và có lợi thế vị trí tốt.

Đại diện của Savills Việt Nam cho biết, tỷ lệ giá nhà ở trên thu nhập tại Hà Nội đang ở mức cao nhất khu vực khi đạt tới con số 38 lần. “Sự chênh nhau quá lớn giữa giá nhà và thu nhập của người dân đang hình thành một thói quen mới, thay vì tích cóp gom góp cả đời để mua nhà, nhiều người sẽ dần chuyển sang xu hướng thuê nhà”, bà Hằng cho hay.

Trước đó, trong một báo cáo phân tích phân khúc căn hộ chung cư, Savills cũng từng công bố bảng so sánh tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại một số thị trường lớn. 

Trong đó, lần đầu tiên lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội đạt mức 7,4% vượt TP. HCM khi chỉ ở mức 5,8%.

Đặc biệt, lợi suất cho thuê căn hộ tại Việt Nam dẫn đầu khu vực Đông Nam Á, gấp đôi Singapore, gấp 1,7 lần Manila và Bangkok.

Ngoài ra, dòng sản phẩm cao cấp cho thuê dễ hơn các loại hình khác. Ví dụ, một dự án cao cấp chuẩn bị phân phối và tiếp thị độc quyền tại quận 4, TP. Hồ Chí Minh, khảo sát tiền bán hàng cho thấy 70% là khách mua để cho thuê, đầu tư. 

Ngoài ra, các chuyên gia đánh giá các thành phố có dân số trẻ là trung tâm thu hút nguồn nhân lực có tay nghề và chất xúc tác cho đổi mới và tăng trưởng kinh tế, giá thuê bất động sản sẽ tăng theo.

“Thế hệ trẻ sẽ là nhân tố quyết định nhu cầu thuê tại một số loại hình tòa nhà và khu vực”, ông Jeremy Bates, Trưởng bộ phận Dịch vụ khách thuê toàn cầu của Savills, nhận định.