Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có báo cáo tình hình thực tiễn và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý để phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững loại hình căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), và bảo vệ lợi ích chính đáng của nhà đầu tư thứ cấp

"Condotel" là từ ghép của từ "condo" và từ "hotel", có nghĩa là "căn hộ khách sạn" hay "phòng khách sạn có bếp" để người thuê lưu trú nếu có nhu cầu thì có thể tự nấu ăn trong kỳ nghỉ, rất thích hợp cho hộ gia đình, nhóm bạn du lịch, nghỉ dưỡng. Trong các khu du lịch, nghỉ dưỡng ở nước ta, ngoài loại hình cơ sở lưu trú phổ biến là phòng khách sạn, có nhiều nơi còn có thêm loại hình condotel. Sự khác biệt giữa căn hộ condotel với phòng khách sạn và căn hộ chung cư là vấn đề quyền sở hữu và quản lý, kinh doanh: Về quyền sở hữu, căn hộ condotel thuộc sở hữu riêng của các nhà đầu tư thứ cấp bên cạnh phần thuộc sở hữu của chủ đầu tư khu du lịch, nghỉ dưỡng (sở hữu chung theo phần); Về mặt quản lý, kinh doanh condotel, thì phương thức phổ biến là chủ sở hữu căn hộ condotel ủy quyền cho chủ đầu tư khu du lịch nghỉ dưỡng thực hiện hoặc thông qua đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp. Nhà đầu tư thứ cấp là chủ sở hữu căn hộ condotel không trực tiếp khai thác kinh doanh.

Chủ đầu tư thu lợi lớn

Theo báo cáo của HoREA, từ khoảng năm 2014 đến nay, xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển condotel, tập trung phát triển tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Đồ Sơn, Sầm Sơn, Cửa Lò, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Vũng Tàu, Phú Quốc, và tại Lâm Đồng, Đồng Nai... Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng.

Theo số liệu thống kê của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì chỉ riêng các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn (từ 50 ha trở lên) đã có 77 dự án, với tổng diện tích 18.019 ha; 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ condotel, 11.174 biệt thự nghỉ dưỡng. Ngoài ra, còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50 ha/khu.

Từ năm 2015 đến tháng 9/2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số 25.639 căn. Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong hai năm 2018, 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45 m2.

HoREA cũng chỉ ra nghịch lý, hiện tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không bình thường, vì ở các nước khác tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel. Do đó, theo HoREA, cần phải có giải pháp định hướng phát triển phù hợp, bền vững.

Theo HoREA, sự phát triển "bùng nổ" các dự án căn hộ condotel đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo ngành du lịch của nhiều địa phương. Sản phẩm căn hộ condotel cũng đã thu hút được sự quan tâm đầu tư của rất nhiều nhà đầu tư trong thời gian qua.

Tuy nhiên, các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, cùng với các dự án bất động sản nhà ở cao cấp thu hút nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn đầu tư rất lớn của xã hội, của các nhà đầu tư thứ cấp, dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư hiện nay cũng đang là vấn đề rất đáng quan ngại mà HoREA đã nhiều lần cảnh báo.

Đáng lưu ý, HoREA cho rằng, các chủ đầu tư dự án condotel đã đạt được lợi nhuận rất lớn, do giá bán căn hộ condotel tương đương giá bán căn hộ trung cao cấp, trong lúc giá thành thấp và nghĩa vụ của doanh nghiệp nộp tiền thuê đất dự án vào ngân sách nhà nước chưa tương xứng.

"Như UBND tỉnh Khánh Hòa trong Báo cáo số 3014/UBND-XDNĐ ngày 30/03/2018 đã nhận định "Thu ngân sách từ tiền sử dụng đất đối với dự án du lịch, nghỉ dưỡng quá thấp, vì thu tiền sử dụng đất theo mục đích đất sản xuất kinh doanh", HoREA cho biết.

Kiến nghị cho cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel

Cũng theo HoREA, các dự án condotel được phát triển rất mạnh trong những năm gần đây, hiện nay, thị trường condotel đang chững lại và đối diện với nhiều thách thức, khó khăn, trước hết là về hiệu quả kinh doanh, tính thanh khoản, thực hiện cam kết đảm bảo lợi nhuận và cấp "sổ đỏ" cho khách hàng.

Theo đó, HoREA cho rằng, cần được tiếp tục sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện hơn quy định pháp luật về condote. Cụ thể, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp Bộ Văn hóa, thể thao, du lịch để hoàn thiện bộ quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng cụ thể đối với loại hình căn hộ condotel.

Về chế độ sử dụng đất du lịch, HoREA nhận thấy phần lớn các khu du lịch nghỉ dưỡng được quy hoạch phát triển tại các khu vực nhạy cảm ở ven biển, hải đảo, miền núi, biên giới. Hơn nữa, đất du lịch có liên quan mật thiết đến lợi ích công cộng, nhất là lợi ích của cộng đồng dân cư địa phương. Do vậy, Hiệp hội đề nghị tiếp tục áp dụng chế độ sử dụng đất có thời hạn tối đa 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm) đối với đất du lịch, trong đó có đất du lịch dùng để phát triển condotel.

HoREA kiến nghị cho cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel để đầu tư (theo Luật Nhà ở, cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh), nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án căn hộ condotel, tạo điều kiện cho ngành du lịch phát triển bền vững.

Ngoài ra, theo HoREA, vấn đề cấp bách hiện nay là cần giải quyết cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua căn hộ condotel. Theo đó, Hiệp hội kiến nghị Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn các địa phương về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án cho khách hàng mua căn hộ condotel.