Trong quý III/2018, hầu hết ở các vùng phát triển mạnh về bất động sản nghỉ dưỡng đều không có nguồn cung mới chào hàng, ngoại trừ ở Nha Trang có dự án La Luna.

Tại Nha Trang trong ba tháng qua tiếp tục ghi nhận nguồn cung mới với khoảng trên 1.000 căn, nâng tổng số nguồn hàng lên 12.000 căn. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ từ các dự án mới được chào bán trong quý III/2018 chỉ đạt khoảng 20%, giảm mạnh so với hai quý đầu năm.

Tình hình tương tự tại Đà Nẵng với số lượng căn bán được trong quý vừa qua chỉ đạt 294 sản phẩm. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tổng nguồn cung condotel tại Đà Nẵng là 8.061 căn.

Tỷ lệ hấp thu giảm

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, có bốn lý do chính dẫn đến sự trầm lắng trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Thứ nhất, hiện Nhà nước đã siết chặt dòng vốn đầu tư, đặc biệt là vốn ngân hàng cho vay đối với bất động sản nghỉ dưỡng. Khách hàng và các nhà đầu tư hiện đang gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn vay để đầu tư vào thị trường này.

Thứ hai, các chính sách của Nhà nước về pháp lý cho các sản phẩm condotel vẫn chưa được tháo gỡ, gây tâm lý e ngại cho các nhà đầu tư.

Thứ ba, năng lực phát triển dự án bất động sản nghỉ dưỡng của các chủ đầu tư hiện còn hạn chế. Phần lớn các dự án đều đầu tư xây dựng kéo dài, chậm trễ trong việc đưa vào vận hành khai thác kinh doanh.

Trong khi các nhà đầu tư kỳ vọng dự án sẽ sớm đi vào khai thác hiệu quả thì năng lực khai thác kinh doanh sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng của các chủ đầu tư Việt Nam còn yếu.

Điều này dẫn đễn sự ngờ vực của các nhà đầu tư về khả năng đảm bảo hiệu quả đầu tư lâu dài. Do đó, hiện nay các nhà đầu tư nhỏ lẻ rất thận trọng trong chọn lựa dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

Thứ tư, giá bán của sản phẩm nghỉ dưỡng hiện đang được các chủ dự án đẩy lên ở mức cao, bình quân 35 – 50 triệu/ m2, thậm chí có những dự án có giá trên 70 triệu đồng, khó tạo thanh khoản khi nhà đầu tư có nhu cầu chuyển nhượng. Phân khúc bất động sản này vì thế cũng kém sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư lướt sóng trên thị trường.

Hội môi giới Bất động sản ước tính, hiện thị trường vẫn còn khoảng 15.000 – 20.000 căn condotel chưa bán được, đồng thời cho rằng đã đến thời điểm nên tạm dừng phát triển mới các dự án bất động sản nghỉ dưỡng để tập trung hoàn thành các dự án đã và đang triển khai.

Nên tạm dừng phát triển condotel?

Lý giải về thực tế này, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng "Then chốt nhất là do ngân hàng có động thái siết chặt nguồn vốn chảy vào bất động sản nghỉ dưỡng. Ngoài ra, sau một thời gian sốt nóng, giá bán cao 35 – 50 triệu đồng/m2, thậm chí vượt ngưỡng 70 triệu đồng/m2 nên nhà đầu tư thứ cấp khó tạo thanh khoản khi chuyển nhượng".

Ông Đính cũng thẳng thắn nói rằng nhiều chủ đầu tư quảng bá các đơn vị quản lý vận hành đến từ những thương hiệu có tiếng, nhưng thực tế quyền lợi của nhà đầu tư không đảm bảo hiệu quả, kéo theo sự mất niềm tin ngắn hạn về phân khúc này.

"Việc đổ tiền quá nhiều vào condotel trong khi số lượng condotel lớn sẽ dẫn tới bội thực nguồn cung. Chủ đầu tư đã thu tiền một cụm, bản thân khách hàng cũng phải bỏ tiền vào đó một phần, tín dụng ngân hàng một phần. Đến khi chủ đầu tư không bán được hết hàng, ngân hàng siết tài sản này, khách hàng có thể mất trắng. Do đó, các cơ quan quản lý nên tạm dừng cho phát triển bất động sản nghỉ dưỡng" – ông Đính kiến nghị.

Trước đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, cũng chỉ ra những khó khăn cho phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đặc biệt là đối với mô hình condotel.

Thứ nhất là về cơ sở pháp lý vì hiện chưa có quy định rõ ràng cho loại hình bất động sản này, mà hiện nay mới chỉ có mô hình quản lý cho khách sạn truyền thống.

Thứ hai, sở hữu đất có được lâu dài hay không, bởi ở đây còn nhiều vướng mắc là đất ở hay đất kinh doanh thương mại, mặc dù theo Luật Đất đai thì đất ở được sử dụng lâu dài. Tuy nhiên, "đứa con lai" condotel lại là loại hình bất động sản du lịch nhưng lại có phần đất ở lưu trú nên tính pháp lý còn mập mờ.

Thứ ba, vấn đề quản lý vận hành "đứa con lai" này, khi đây vừa là nơi kinh doanh vừa là nơi ở thì sẽ vận hành theo quản lý chung cư hay quản lý theo mô hình khách sạn, đơn vị nào sẽ quản lý, phí bảo trì có phải đóng hay không.

Như vậy, việc ông Nguyễn Văn Đính đặt vấn đề cũng hoàn toàn chính đáng khi giao dịch condotel giảm sút, tính pháp lý chưa rõ ràng… sẽ gây khó khăn cho ngay cả chủ đầu tư cũng như nhà đầu tư.