Căn hộ cho thuê là phân khúc được nhiều nhà đầu tư lựa chọn trong hơn 10 năm qua, đạt cực thịnh trong giai đoạn 2015-2018 với tỷ suất sinh lời kép từ lãi vốn (giá trị tài sản tăng) và lợi nhuận cho thuê. Tuy nhiên, kể từ năm 2020, mọi chuyện dần trở nên khó khăn khi dịch Covid-19 ập đến.

“Đánh cược” thành công

Có gần 10 năm lăn lộn với loại hình căn hộ cho thuê, cách đây hơn 1 năm, anh Tạ Quốc Quân (Cầu Giấy, Hà Nội) từng cân nhắc xả bớt 3/5 căn chung cư để tái danh mục đầu tư vì lợi suất quá thấp.

Theo anh Quân, trong giai đoạn 2014-2018, phân khúc nhà cho thuê lên đỉnh cao với tỷ suất sinh lời bình quân 6-8% (tương đương lãi gửi ngân hàng), giá trị tài sản cũng tăng nhanh. Tuy nhiên, giá thuê xuất hiện đà giảm từ cuối năm 2019 và bắt đầu “lao dốc” khi đại dịch càn quét.

“Đầu tư 1 căn hộ/chung cư có giá 2 tỷ đồng, cho thuê mức giá cao điểm chỉ ở mức 7-8 triệu đồng/tháng, tức tỷ suất sinh lời khoảng 4%, thấp hơn lãi ngân hàng. Năm 2021, đại dịch bùng lên, nhiều khu căn hộ cho thuê gần như tê liệt, lợi nhuận thậm chí giảm về 0%. Đầu năm 2022, nhiều bạn bè của tôi quyết định thoát hàng để tái đầu tư. Số còn lại cố bám trụ, đánh cược với tương lai và giờ bước đầu được đền đáp”, anh Quân chia sẻ.

Sau hơn 1 năm chìm trong cơn bĩ cực, đến nay các nhà đầu tư chấp nhận “đánh cược” dường như đang nắm cơ hội thắng lớn khi nhu cầu và giá thuê nhà liên tục tăng. 5/5 căn hộ của anh Quân hiện được lấp đầy với giá thuê bình quân 9 - 13 triệu đồng/tháng, đạt lợi suất bình quân 7 - 11%/năm.

Kết quả thăm dò của trang Batdongsan cũng chỉ ra bất chấp đà phục hồi “rùa bò” của thị trường chung, loại hình chung cư vẫn tăng trưởng 6% trong quý vừa qua, mức độ quan tâm giữ ở tốp đầu.

Đầu tư căn hộ đang mang lại tỷ suất lợi nhuận gộp lên tới khoảng 12,5%/năm, gồm phần tăng thêm từ giá bán và lợi suất cho thuê. Trong đó, lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội đạt 4,6%, lợi suất cho thuê căn hộ tại TP.HCM là 4,1% và lợi suất cho thuê căn hộ trung bình cả nước là 4,5%.

Kẻ khóc, người cười

Giá nhà cho thuê tăng mạnh trở thành niềm vui của các nhà đầu tư nhưng lại là nỗi buồn cho những người đi thuê. Chị Phan Thùy Linh (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho hay, vừa phải ngồi lại với chủ nhà để thương lượng lại về thông báo tăng giá thuê thêm 2 triệu đồng/tháng kể từ tháng 11/2023.

“Hai vợ chồng tôi chuyển đến căn hộ 2 phòng ngủ này từ cuối năm 2021, dịch bệnh ảnh hưởng nên chủ nhà giảm 30% tiền thuê. Đến tháng 11/2022, giá thuê trở lại bình thường, 11 triệu đồng/tháng. Sau 1 năm, trong hợp đồng mới, chủ nhà muốn tăng 2 triệu đồng khiến tôi choáng váng”, chị Linh nói.

Khảo sát của VnBusiness cho thấy giá cho thuê nhà/căn hộ ở quanh trung tâm Hà Nội liên tục tăng trong thời gian qua. Đơn cử, trong 1 năm qua, giá cho thuê trung bình căn hộ tại Mipec Xuân Thủy (Cầu Giấy) tăng từ 10-18 triệu đồng/tháng lên 12-20,8 triệu đồng/tháng.

Cũng ở Cầu Giấy, giá thuê tại chung cư D’Capitale đã tăng 5-10% so với thời điểm đầu năm. Cụ thể, các căn 3 phòng ngủ đã có đủ đồ, giá thuê đang ở mức 25 - 26 triệu đồng/tháng. Căn 2 ngủ 2 vệ sinh đã có đủ đồ hiện đang được cho thuê với mức giá 19 - 22 triệu đồng/tháng...

Tại Nam Từ Liêm, giá thuê căn hộ cũng tăng 2-2,5 triệu đồng so với cùng kỳ năm 2022. Đơn cử, căn hộ tại Florence trong quý III/2022 được cho thuê với giá 10,5 - 15,5 triệu đồng/tháng, hiện tăng lên 13 - 15,5 triệu đồng/tháng. Tại chung cư Golden Palace với căn 2 ngủ có đủ đồ, giá thuê tăng từ 12 - 13 triệu đồng/tháng lên mức 13 - 15 triệu đồng/tháng.

Các kết quả thăm dò cũng ghi nhận mức tăng trung bình 5 - 10% từ đầu năm đến nay diễn ra tại nhiều dự án chung cư khác có vị trí trung tâm như Vinhomes Skylake, Vinhomes West Point, Hanoi CenterPoint, Golden Palm, Golden Westlake, Five Star West Lake…

Trong bối cảnh giá nhà đất tăng phi mã, giấc mơ mua nhà của đa số người lao động ngày càng xa vời, nhà cho thuê trở thành “cứu cánh”. Nhưng nay, đến giá nhà thuê cũng tăng khiến áp lực đè nặng lên đời sống người dân khi sức khỏe nền kinh tế có nhiều biến động, thu nhập bị ảnh hưởng.

Cơn khát nhà cho thuê giá hợp túi tiền đòi hỏi các cơ quan quản lý cần có giải pháp tháo gỡ, trong đó gỡ vướng, tạo cơ chế cho doanh nghiệp phát triển loại hình nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là chìa khóa.

Ngay cả với các khu nhà trọ, nhóm đang giữ vai trò chính trong việc giải quyết chỗ ở cho lao động nhập cư tại các thành phố lớn, cũng cần có sự hỗ trợ thiết thực hơn. Có một thực tế là các gói hỗ trợ hiện tại quá nhiều tiêu chí, khiến các chủ nhà trọ thừa nhận “chịu chết” không thể đáp ứng.

Theo chuyên gia, muốn nâng cao chất lượng nhà ở cho người lao động, bên cạnh các gói tài chính hỗ trợ, cần xem xét lại hệ thống tiêu chí đi kèm, cùng với việc đơn giản hóa thủ tục vay để các doanh nghiệp xây dựng nhà ở công nhân, chủ nhà trọ dễ tiếp cận. Sự vào cuộc của cả hệ thống có lẽ là cách duy nhất để giải bài toán số lượng và chất lượng nhà ở cho người dân trong thời gian tới.