Những khó khăn của thị trường khiến không ít nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh đang chờ những đợt bán tháo để "bắt đáy". Nhiều người mua nhà ở cũng kỳ vọng giá sẽ giảm sâu, song theo các chuyên gia, điều này là rất khó trong bối cảnh cung ít - cầu nhiều.

Không thể kìm đà tăng giá

Trong báo cáo mới nhất, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nguồn cung nhà ở ra thị trường cả năm 2022 vào khoảng 48.500 sản phẩm, giảm 10% so với năm 2021 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm).

Cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, đầu tư, thiếu vắng các sản phẩm nhà ở phù hợp với túi tiền của số đông người dân. Kết quả, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường thấp kỷ lục, riêng trong quý cuối cùng của năm 2022 chỉ đạt mức 14%.

Việc thanh khoản giảm mạnh khiến không ít phân khúc nhà đất buộc phải giảm giá, nhưng các sản phẩm nhà ở, đặc biệt là căn hộ lại đi ngược xu hướng này. Năm 2023, theo dự báo của VARS, giá căn hộ phân khúc thấp sẽ tiếp tục đà tăng, thậm chí tăng mạnh nếu nguồn cung tiếp tục khan hiếm.

Tương tự, báo cáo của Cushman & Wakefield chỉ ra, trong 3 tháng cuối năm 2022, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh ghi nhận giá bán sơ cấp (chủ đầu tư mở bán lần đầu) đạt mức trung bình 3.400 USD một m2, tăng 21% so với quý trước.

Giá bán căn hộ sơ cấp bình quân tại Hà Nội hiện đạt 47 triệu đồng/m2. Năm 2022, giá bán căn hộ tăng bình quân 5% theo quý, và tăng mạnh so với năm 2021. So với quý I/2019, sau 16 quý liên tục tăng giá thì giá sơ cấp hiện nay đã cao hơn 53%.

Bàn về xu hướng tăng bất chấp khó khăn của thị trường, ông Ngô Văn Dũng, Giám đốc điều hành Công ty CP Kim Long Land cho rằng về dài hạn, bất động sản vẫn là kênh giữ tiền an toàn nhất.

“Quy luật thông thường của thị trường là lãi suất tăng, giá nhà đất giảm. Tuy nhiên, những quy luật thông thường của thị trường có lẽ đã không còn đúng ở thời điểm hiện tại. Thanh khoản bất động sản có thể giảm, giá nhà đất đi ngang nhưng sẽ rất khó để giảm giá”, ông Dũng phân tích.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cũng nhận định xu hướng tăng giá sẽ không chỉ dừng lại trong năm 2022, mà sẽ tiếp tục kéo dài.

Bởi, có rất nhiều yếu tố sẽ khiến giá nhà khó đi xuống, từ việc giá đất, giá vật liệu xây dựng đã tăng rất cao so với các năm trước, chi phí phát triển dự án, nhân công gia tăng buộc các chủ đầu tư có dự án triển khai phải tính toán lại giá sản phẩm bán ra thị trường để cân bằng ngân sách.

Bây giờ hoặc không bao giờ

Có gần 10 năm làm môi giới nhà ở, anh Hoàng Lâm cho hay kể từ năm 2014 đến nay, giá nhà đất tại Hà Nội lúc thăng lúc trầm nhưng chưa bao giờ giảm. Như với một căn nhà 4 tầng, diện tích 50m2 tại Phú Đô (Nam Từ Liêm) vào năm 2017 có giá 2,1 tỷ đồng, nay đã lên tới 4,5 tỷ đồng.

Dù giá nhà vẫn ở trong xu hướng tăng, nhưng với kinh nghiệm của mình, anh Lâm khẳng định đây là thời điểm thích hợp nhất để người mua nhà xuống tiền, bởi nhiều chủ sở hữu tài sản có nhu cầu “thoát hàng” đang hạ mức kỳ vọng lợi nhuận, chấp nhận bán với giá mềm hơn.

Điển hình như tại dự án VOV Mễ Trì, vào tháng 10/2022, một căn 3 phòng ngủ, diện tích hơn 80m2 được chào bán với giá hơn 3,2 tỷ đồng. Nhưng đến nay, một số chủ hộ có nhu cầu bán, đang rao ở mức 2,8-2,9 tỷ đồng.

Không chỉ loại hình căn hộ chung cư, theo anh Lâm, nhà trong ngõ cũng bắt đầu hạ kỳ vọng lợi nhuận. Như ở Mỹ Đình, giá từng neo ở mức giá 120-130 triệu đồng/m2, nhưng nay tại các khu vực như Phú Đô, Mễ Trì, Nhân Mỹ, mức giá ở ngưỡng 90-110 triệu đồng/m2.

“Nếu đàm phán tốt có thể giảm thêm 100-200 triệu đồng. Tuy nhiên, giá nhà sẽ rất khó giảm sâu hơn nữa bởi cầu vẫn nhiều hơn cung. Hàng tốt thì giới đầu cơ “vợt” hết, không đến tay người mua để ở. Vì vậy, trong năm 2023, nếu có thể thì xuống tiền càng sớm càng tốt", anh Lâm nhấn mạnh.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, cũng đồng tình rằng với người mua nhà ở thực, có vốn tốt thì đây là cơ hội “có một không hai” để xuống tiền.

Bởi, theo ông Quyết, người mua đang ở trong tâm lý chờ đợi “bắt đáy”, mong thị trường xuống nhưng thực tế không ai biết đáy ở đâu. Chính vì vậy, nếu cứ chờ đợi, người mua có thể bỏ qua cơ hội và thị trường đi qua đáy và bắt đầu đi lên.

Trong khi đó, ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc Mland Pro, nhận định: "Năm 2023, những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực sẽ tăng thanh khoản. Nhu cầu này luôn tồn tại dù thị trường tốt hay khó. Phân khúc chung cư đang được các chủ đầu tư chiết khấu khá sâu, đây là "cơ hội 10 năm có 1" để mua được nhà giá hợp lý".

Có thể thấy, với mức chiết khấu 30-50% hiện tại, nhiều người cho rằng nếu không thể mua nhà vào lúc này thì rất khó còn cơ hội tốt hơn. Năm 2023, có thể đà tăng giá sẽ chững lại, nhưng những diễn biến từ thực tế chỉ ra việc trông chờ vào các đợt “đại hạ giá” để giúp người dân có nhà là điều không tưởng.