Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Quy chuẩn kỹ thuật chung quốc gia về nhà chung cư, trong đó đề xuất cho phép xây dựng căn hộ diện tích tối thiểu là 25m2. Dự thảo cũng nêu về tỷ lệ căn hộ có diện tích dưới 45m2 ở dự án nhà ở thương mại không vượt quá 30% tổng số căn hộ.

Cơ hội mua nhà giá rẻ

Ông Vũ Ngọc Anh, Vụ trưởng Vụ KHCN và Môi trường (Bộ Xây dựng), cho rằng quy định này có thể sẽ ảnh hưởng tới thị trường ở cả góc độ tích cực và tiêu cực.

Về mặt tích cực, khi tiêu chuẩn này được ban hành sẽ góp phần phát triển một thị trường bất động sản đáp ứng đa dạng nhu cầu của người dân, phù hợp với hạ tầng xã hội. Đồng thời, giúp các chủ đầu tư chia nhỏ căn hộ để dễ bán hơn.

Ở chiều ngược lại, một số chủ đầu tư đã tung ra thị trường quá nhiều căn hộ có diện tích lớn bị tồn kho, khó bán được hàng, quy định này có thể sẽ ảnh hưởng tới thị trường.

Trong khi đó, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu tư vấn Savills Hà Nội, đánh giá đây có thể được coi là một giải pháp logic cho vấn đề thiếu nguồn cung căn hộ thương mại giá rẻ.

Việc giảm diện tích căn hộ dẫn đến giá bán thấp hơn, phù hợp với túi tiền của những khách hàng có nhu cầu mua nhà giá rẻ hơn.

Tuy nhiên, nếu xét trên phạm vi toàn dự án, diện tích nhỏ sẽ tạo ra áp lực về mặt vận hành tổng thể khi nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy cũng như nhu cầu sử dụng các cơ sở hạ tầng và tiện ích chung của dự án theo số người và số hộ gia đình tăng lên.

Căn hộ siêu nhỏ cũng đặt ra thách thức về mặt quản lý việc kiểm soát số lượng người ở trong căn hộ. Lúc này, cơ sở hạ tầng tại các dự án căn hộ siêu nhỏ sẽ càng chịu áp lực cao hơn, nhanh chóng xuống cấp, gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân nếu số người ở lớn hơn so với quy định.

Tại Hà Nội, chương trình phát triển nhà ở thành phố phấn đấu đến năm 2020 nâng diện tích nhà ở bình quân lên 26,3m2/người. Việc cho phép xây dựng căn hộ 25m2 có thể ảnh hưởng ở mức độ nào đó đến mục tiêu này nếu như việc phát triển căn hộ 25m2 không được quản lý tốt về số lượng người ở trong căn hộ.

Trước lo ngại của dư luận về việc khi cho phép xây dựng nhà ở 25m2 dẫn đến tình trạng chia nhỏ những căn hộ lớn còn tồn kho trên thị trường để dễ giao dịch, ông Vũ Ngọc Anh cho rằng pháp luật không cho phép được làm như vậy vì chỉ tiêu dân số đã được xác định.

Giải quyết hàng tồn kho

“Việc một chung cư có bao nhiêu căn hộ ứng với bao nhiêu người dân đã được xác định nên không thể chia ra được”, ông Ngọc Anh khẳng định.

Trước đây, năm 2010- 2011, khi thị trường bất động sản đóng băng, các chủ đầu tư xin chủ trương để chia nhỏ những căn hộ lớn, lúc đó chỉ tiêu dân số còn có thể chấp nhận được. Thế nhưng, nếu chỉ tiêu dân số đã đạt tới điểm tới hạn thì không thể chia nhỏ được nữa.

Đánh giá về tính khả thi đưa nhà ở 25m2 vào thực tiễn, theo bà Đỗ Thu Hằng, các cơ quan nhà nước cần có cái nhìn tổng quan khi đưa ra những quy định và hướng dẫn cụ thể trong quy hoạch, thiết kế và xây dựng các dự án có căn hộ diện tích siêu nhỏ.

Các doanh nghiệp tham gia thị trường căn hộ siêu nhỏ cũng cần phối hợp chặt chẽ với các đơn vị chức năng để vận hành và quản lý hiệu quả dự án.

Còn ông Vũ Ngọc Anh cho rằng việc khó nhất để xây dựng nhà 25m2 là xác định chỉ tiêu dân số cho quy hoạch. Chính quyền địa phương trước khi phê duyệt cần phải tính toán chỉ tiêu dân số. Sau khi có chỉ tiêu rồi, xây dựng chung cư xong, ban quản lý chung cư, chính quyền địa phương phải kiểm soát, quản lý, vận hành toà nhà đúng quy định.

Liên quan giải quyết vấn đề hàng tồn kho, theo ông Ngọc Anh, các doanh nghiệp phải dựa vào chính sách thúc đẩy bán hàng. Phải có các chính sách, cơ chế bán hàng làm sao để người dân có nhu cầu sử dụng những căn hộ có diện tích lớn tìm đến.

“Nếu vi phạm quy định của pháp luật mà chia nhỏ ra, ảnh hưởng đến chỉ tiêu dân số là không thể được”, ông Ngọc Anh nhấn mạnh.

Một việc quan trọng nữa là trong quy hoạch đã xác định chỉ tiêu dân số là bao nhiêu trong một khu vực để tính toán các công trình hạ tầng xã hội, chính quyền cũng căn cứ vào chỉ tiêu này để xác định số lượng căn hộ có diện tích 25 – 45m2 trong một dự án, nếu muốn chia nhỏ ra cũng không được.

Trước đó, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết việc cho phép xây dựng căn hộ nhỏ tối thiểu 25m2 cũng là một trong những giải pháp giải quyết hàng tồn kho theo như Nghị quyết 02 cho phép chủ đầu tư chia nhỏ căn hộ nếu được cơ quan thẩm quyền cho phép.

Nếu quy chuẩn quốc gia được ban hành thì lượng hàng tồn kho theo như báo cáo của Bộ Xây dựng còn khoảng hơn 20.000 tỷ đồng, hy vọng sẽ cơ bản được giải quyết cho những nhu cầu thực.