Khó khăn về dòng tiền

Theo ông Michael Kokalari - CFA, ‎Chuyên gia Kinh tế trưởng VinaCapital, trong năm qua, doanh nghiệp bất động sản của Việt Nam ngày càng gặp khó khăn trong vấn đề thanh khoản.

Ông Michael Kokalari cho rằng, vấn đề dòng tiền hiện tại của các doanh nghiệp bất động sản không phải là do thị trường thiếu nhu cầu. Nhu cầu sở hữu nhà ở mới tại Việt Nam vượt xa nguồn cung hàng năm của các đơn vị cung cấp và mức cho vay mua nhà tại Việt Nam còn khiêm tốn chiếm khoảng 20%/GDP. Vì vậy, vấn đề chủ yếu mà các doanh nghiệp bất động sản đang thực sự gặp phải là những khó khăn trong việc đảo nợ để hoàn thành các dự án còn tồn đọng và trả các khoản vay. 

Chuyên gia Kinh tế trưởng VinaCapital cho rằng, nợ xấu của các ngân hàng sẽ không tăng đáng kể do khả năng giảm giá nhà ở rất hạn chế khi có sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu đối với nhà ở mới tại Việt Nam. Số lượng nhà ở mới chỉ đáp ứng chưa đủ một nửa nhu cầu về nhà ở của người Việt hàng năm với nhu cầu dồi dào đến từ đô thị hóa, dân số và tăng trưởng GDP bình quân đầu người.

Theo ông Michael Kokalari, các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng trong nhiều tháng qua và một số đang gặp khó khăn trong việc đáo hạn trái phiếu. Phần lớn vấn đề bắt nguồn từ những khó khăn để được phê duyệt dự án do các ngân hàng yêu cầu phê duyệt/cung cấp tài liệu thích hợp để gia hạn các khoản vay được thế chấp bởi các dự án đó.

Thêm vào đó, một số doanh nghiệp bất động sản đã xây dựng quá nhiều dự án “cao cấp” không phù hợp với người mua nhà thuộc tầng lớp trung lưu mới nổi; tính thanh khoản trong hệ thống ngân hàng của Việt Nam hiện đang đặc biệt eo hẹp và các doanh nghiệp bất động sản cũng phải đối mặt với các vấn đề cơ cấu khi tiếp cận thanh khoản.

Trong những năm gần đây, các doanh nghiệp bất động sản đáp ứng nhu cầu huy động vốn bằng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp kỳ hạn 2 năm, phần lớn được mua bởi các nhà đầu tư nhỏ lẻ như giải pháp thay thế tiền gửi ngân hàng.

Tuy nhiên, một số doanh nghiệp đã sử dụng số tiền huy động được bằng cách phát hành trái phiếu cho các mục đích khác với mục đích được nêu trong bản cáo bạch trái phiếu, dẫn đến một số vụ bắt giữ lãnh đạo doanh nghiệp, cũng như tăng cường kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo cơ chế mới.

Khơi thông thanh khoản từ hệ thống tín dụng

Để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản, Bộ Tài chính đã xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế nhằm tháo gỡ khó khăn cho thanh khoản thị trường.

Tại hội nghị bàn về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản được Chính phủ tổ chức mới đây, gói tín dụng trị giá khoảng 10 tỷ USD được Chính phủ hỗ trợ dành cho nhà phát triển bất động sản và người mua nhà được đề xuất.

Theo ông Michael Kokalari, lãi suất cho vay mua nhà ở Việt Nam hiện đang trên 12% là quá cao đối với một số người dự định mua nhà, trong khi lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng tư nhân ở Việt Nam hiện là trên 8% đối với tiền gửi 1 năm. Vì vậy, các nhà đầu tư thay vì đầu tư căn hộ sẽ gửi tiền vào ngân hàng.

Tuy nhiên, ông Michael Kokalari cho rằng, lãi suất tiền gửi 6-12 tháng sẽ giảm khoảng 2% xuống còn khoảng 6%, cùng với sự mất giá 1-2% của giá trị đồng Việt Nam có thể sẽ thúc đẩy những người gửi tiết kiệm chuyển từ tiền gửi ngân hàng sang bất động sản cho thuê và cổ phiếu.

Lượng tiền gửi có thể khó giảm nhiều vào năm 2023 do tăng trưởng tín dụng cao hơn tăng trưởng tiền gửi khoảng 3% mỗi năm trong 3 năm qua, khiến tỷ lệ cho vay trên tiền gửi (LDR) trên toàn hệ thống tại Việt Nam gần 100% vào cuối năm 2022.

Chuyên gia Kinh tế trưởng VinaCapital khuyến nghị, Chính phủ có thể giúp đẩy nhanh quá trình hạ hệ số LDR trên toàn hệ thống bằng cách bơm thêm thanh khoản vào thị trường bằng cách: Xây dựng lại dự trữ ngoại hối của Ngân hàng Nhà nước, điều này có thể bơm khoảng 20 tỷ USD vào nền kinh tế trong năm nay. Cùng với đó, có thể tài trợ cho các gói cho vay khoảng 10 tỷ USD do Chính phủ hỗ trợ như đề xuất thông qua Ngân hàng Nhà nước.

Ngoài ra, Chính phủ hiện có hơn 20 tỷ USD để đầu tư cho cơ sở hạ tầng chưa được giải ngân ở Ngân hàng Nhà nước và có thể sử dụng một phần trong số đó để đáp ứng mục tiêu chi 30 tỷ USD cho phát triển cơ sở hạ tầng trong năm nay.

VinaCapital kỳ vọng GDP danh nghĩa của Việt Nam sẽ tăng khoảng 10% trong năm 2023. Ông Michael Kokalari nhận định, điều này có thể thu hút khoảng 40 tỷ USD tiền gửi ngân hàng trong năm nay. Nếu Chính phủ bơm 40-50 tỷ USD thanh khoản vào nền kinh tế, tăng trưởng tiền gửi ngân hàng có thể vượt tăng trưởng cho vay toàn hệ thống khoảng 3% và làm cho lãi suất huy động giảm nhẹ ở Việt Nam, tức là tăng trưởng cho vay đạt 13% so với tăng trưởng tiền gửi đạt 16%.

Chuyên gia Kinh tế trưởng VinaCapital cũng khẳng định, triển vọng dài hạn cho thị trường bất động sản Việt Nam vẫn vững mạnh. Tăng trưởng kinh tế cao đang thúc đẩy nhu cầu nhà ở của nhóm người tiêu dùng trung lưu mới nổi ngày càng đông đảo, nhưng số lượng nhà ở mới phù hợp với những người mua nhà tiềm năng này lại thấp hơn nhiều so với nhu cầu.

VinaCapital cũng đánh giá cao và lạc quan trước những hành động để hỗ trợ tháo gỡ khó khăn cho các nhà phát triển bất động sản của Chính phủ vừa qua.