Cách đây vài chục năm, Bà Rịa - Vũng Tàu đã đi tiên phong trong việc đổi đất lấy hạ tầng, tức là đem đất đổi cho các công ty xây dựng để làm đường hoặc xây dựng công sở. Nhiều tỉnh thành cũng đã áp dụng theo phương thức này bởi nhiều lợi ích, vừa giải quyết được yêu cầu phải có các công trình xây dựng cần thiết, lại không phải xin tiền Trung ương khi ngân sách cả nước phải chi nhiều khoản, trong khi các khoản thu còn hạn hẹp.

Tuy nhiên, suy xét gốc rễ vấn đề lại thấy cách thức đem đất đổi lấy công trình này lợi ích ít, thua thiệt nhiều khi thu hồi đất của dân với giá quá rẻ, chính quyền đem đất giao cho các công ty xây dựng với thấp, để rồi bị họ tính lại với giá thành công trình quá cao.

Hơn nữa Luật Đất đai 2003 có những điều khoản hạn chế phương thức này, kết hợp với việc thị trường nhà đất sụt giá, đóng băng, khiến các nhà đầu tư cũng không mấy tha thiết với việc nhận xây dựng công trình để lấy đất. Tuy nhiên, nhiều tỉnh, thành vẫn rất cần xây dựng các công trình, thị trường bất động sản tan băng, phương thức đổi đất lấy công trình lại có cơ hội tái sinh, từ đó lại xúc tiến thực hiện.

Được gọi là hợp đồng xây dựng – chuyển giao Build – Transfer, gọi tắt là BT, hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng. Sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình cho nhà nước và nhận phần đất nhà nước bàn giao, theo Quyết định số 23/2015 /QĐ-TTg của Thủ tướng chính phủ.

Bản chất BT ít bị phản ứng hơn so với BOT. Nhưng hình thức này cũng rất dễ bị lợi dụng bóp méo, biến tướng do thiếu công khai minh bạch, lợi ích nhóm chi phối vì được sở hữu những mảnh đất đắc địa giá đổi rẻ, trong khi giá bán ngoài thị trường cao ngất. Hầu hết các dự án BT không công khai quy hoạch dự án, không tổ chức đấu thầu, mà chỉ định thầu, hệ quả là không phát huy tốt nhất được nguồn lực xã hội, lựa chọn nhà thầu có năng lực tài chính kém, thiếu kinh nghiệm quản lý, không đảm bảo tiến độ kéo dài thời gian thực hiện, phải gia hạn hợp đồng, tăng chi phí đầu tư và không hoàn thành đúng tiến độ để đảm bảo phục vụ các mục tiêu cấp bách kịp thời như chủ trương đề ra lúc ban đầu.

Mới đây, Kiểm toán Nhà nước đã tiến hành khảo sát, đánh giá và đưa ra kết luận: Không ít địa phương, chính quyền đã phải đổi quyền sử dụng một lượng lớn đất với giá rẻ để có được một công trình không lớn cả về quy mô lẫn ý nghĩa tích cực đối với nền kinh tế, trong khi thực chất giá đất ngoài thị trường lại cao hơn rất nhiều, đồng nghĩa với việc bán đất rẻ mua công trình giá cao. Ví như đường Lê Đức Thọ kéo dài ở Hà Nội, đoạn đường phố chỉ dài 3,5 km nhưng phải thanh toán quỹ đất khoảng 70 ha cho nhà đầu tư.

Cũng tại Hà Nội, khảo sát 15 dự án BT thì tới 14 dự án là chỉ định thầu. Nếu cứ để tình trạng này diễn ra mãi, nở rộ BT thì không những quá thua thiệt về chênh lệch giá đất, mà chẳng bao lâu nguồn tài nguyên đất sẽ cạn kiệt. Phần lớn các dự án BT lại đều được giao đất cho nhà đầu tư trước khi họ hoàn thành công trình nên ngay khi giao giá đất đã thấp nếu so với giá thị trường, khi bàn giao công trình càng thấp hơn rất nhiều vì khi ấy giá đất thị trường đã vọt cao, đáng lẽ phái tính giá đất vào thời điểm nhà đầu tư giao công trình, có đối chiếu với giá đất thị trường khi ấy.

Bởi thế, Kiểm toán Nhà nước đã phải kiến nghị xử lý tài chính khoảng 3.815 tỷ đồng đối với 21 dự án BT, tương đương 12,54% giá trị được kiểm toán. Nhiều chuyên gia kinh tế nhận định là có tình trạng bị thất thoát kép trong các dự án BT. Thứ nhất là về diện tích đất lớn, giá đất rẻ đem ra đổi lấy công trình, thứ hai là cơ sở hạ tầng đưa ra chào đầu tư không có cạnh tranh, chỉ chỉ định thầu nên không phản ánh đúng giá, thường là trả giá cao. Quan hệ hàng đổi hàng qua chỉ định thầu đều do các cơ quan quản lý và nhà đầu tư bàn bạc với nhau, giám sát hết sức qua loa, đại khái. Người dân lại không được tham gia trực tiếp nên không có thông tin để phản ứng, lại cứ ngỡ là công trình nhà nước trực tiếp đầu tư.

Qua đó, Kiểm toán Nhà nước đã kiến nghị các cơ quan chức năng cần tạo sự công khai minh bạch từ khâu lập dự án, lựa chọn nhà đầu tư, thực hiện đấu thầu nhằm lựa chọn nhà đầu tư có thực lực đủ khả năng thực hiện dự án. Cần phải chấm dứt và chỉnh đốn tình trạng vừa qua là việc lựa chọn và công bố danh mục đầu tư chưa được lấy ý kiến nhân dân, chưa được hội đồng nhân dân phê chuẩn. Dẫn đến việc nhiều nhà đầu tư chậm bỏ chi phí để đầu tư tự án, nhưng sớm được giao đất nên họ nhanh chóng phân lô bán nền với giá cao để kiếm lời. Còn công trình để đầu tư thì lại không được phê duyệt chính xác nên giá rất cao, tính toán sai khối lượng nghiệm thu, thanh toán sai đơn giá, bù giá sai. Chất lượng công trình không cao, vật liệu không phù hợp.

Các chuyên gia kinh tế nêu ý kiến cần sớm sửa đổi khung pháp lý đối với các dự án BT, như sớm xây dựng ban hành luật đầu tư theo hình thức đối tác công tư, trước mắt cần khẩn trương xây dựng Nghị định mới thay thế Nghị định 15/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2015 của Chính phủ, trong đó tập trung vào các nội dung chủ yếu về giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất của quỹ đất thanh toán, thời điểm thực hiện thanh toán hợp đồng BT, quy định chặt chẽ về trình tự thực hiện thanh toán, giám sát dự án.

Kiểm toán Nhà nước cần chủ động xây dựng kế hoạch kiểm toán hướng vào những dự án BT có tổng vốn đầu tư lớn, hoặc gây nhiều bức xúc trong dư luận xã hội nhằm phòng ngừa, ngăn chặn tham nhũng, thất thoát, lãng phí tài chính công. Cần phải thấy rõ BT là phương thức rất dễ không minh bạch nên phải qua đấu thầu hạn chế tối đa chỉ định thầu. Cần nâng cao tinh thần trách nhiệm và đạo đức của những tổ chức cá nhân tham gia hợp đồng BT.

Theo quy định tại Khoản 5 Điều 95 của Luật Quản lý sử dụng tài sản công, tài sản kết cấu hạ tầng được đầu tư theo hình thức đối tác công tư, phải được kiểm toán ngay khi kết thúc đầu tư đưa  vào khai thác và định kỳ kiểm tra trong quá trình đầu tư, khai thác. Cần tiến hành tốt hoạt động thanh tra và kiểm toán để hạn chế cái xấu, phát triển hiệu quả đầu tư BT, lấp đầy khoảng trống pháp luật về giá trị bằng  việc bổ sung các quy định kiểm toán, thanh tra, kiểm tra đánh giá giá trị công trình hạ tầng cũng như đất đai trả cho nhà đầu tư. Cần có quy định trách nhiệm kiểm tra, thanh tra định kỳ và đột xuất về triển khai các dự án BT của ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố nơi có dự án BT và của các bộ có liên quan như Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên  và Môi trường và Thanh tra Chính phủ.