Cung giảm

Cuối quý III và đầu quý IV này, thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh đón nhận nguồn cung từ một vài khu căn hộ bình dân, như EHomeS (Công ty Nam Long), CitiEsto (Kiến Á Group), Avila 2 (Công ty Thái Bảo), nhưng khá ít ỏi so với nhu cầu về nhà ở với giá vừa phải của người dân.

Ông Huỳnh Ngọc Châu, Phó tổng giám đốc thường trực Công ty L&L Group cho rằng, căn hộ giá trên dưới 1 tỷ đồng từng là phân khúc chủ lực về nguồn cung trên thị trường TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, khoảng hơn một năm trở lại đây, việc tìm mua căn hộ có mức giá này ngày càng khó với người có nhu cầu an cư.

Quỹ đất để phát triển chung cư hạn hẹp, giá đất tăng cao, tiền sử dụng đất, chi phí lãi vay đều tăng, thủ tục xây dựng lại kéo dài khiến nhà giá bình dân vốn có tỷ lệ lợi nhuận thấp đã khan hiếm ngày càng khan hiếm hơn.

Theo chia sẻ của một nhà phát triển căn hộ bình dân thì biên lợi nhuận của phân khúc này hiện rất thấp, dao động từ 8 - 12%, trong khi phân khúc cao cấp có thể từ 30 - 40%. Trong thế cạnh tranh hiện nay, vấn đề của chủ đầu tư là làm sao chung cư được thiết kế tối ưu, có nhà thầu tốt để tiết kiệm chi phí xây dựng.

Nhà phát triển bất động sản này cũng cho biết thêm, đối với việc phát triển quỹ đất cho dòng căn hộ bình dân, chi phí phần đất hiện chiếm khá lớn, nếu vượt quá 20% thì khó có thể thu lời. Thêm nữa, chiều cao chung cư nhà bình dân phải từ 24 - 28 tầng, dưới mức này khó đảm bảo hiệu quả đầu tư.

Thống kê của DKRA Việt Nam cho thấy, quý I/2017, trong 7.130 căn hộ được đưa ra thị trường, phân khúc căn hộ bình dân chiếm 45%. Vị thế này tiếp tục được duy trì trong quý II nhưng tỷ trọng giảm còn 41%. Còn ở quý III, căn hộ trung bình là phân khúc dẫn dắt thị trường cả về nguồn cung (3.898 căn/7.738 căn, chiếm 50%) lẫn lượng tiêu thụ (2.843 căn), phân khúc bình dân chỉ chiếm 28% trên tổng nguồn cung (đứng thứ hai) với 2.138 căn.

Nói về nguồn cung căn hộ bình dân trong thời gian tới, ông Nguyễn Duy Minh, Tổng giám đốc L&L Group cho rằng, sự khan hiếm sẽ tiếp diễn. Bên cạnh vấn đề quỹ đất, chi phí đầu tư thì những quy định của Nhà nước về chỉ tiêu diện tích tối thiểu của căn hộ thương mại, khống chế về mật độ dân số khiến diện tích căn hộ lớn hơn nên sẽ không còn nhà giá 1 tỷ đồng trở xuống, mức dao động bình quân phải từ 1,3 - 1,5 tỷ đồng/căn trở lên.

Từ thực tế khu căn hộ Him Lam Phú Đông (giá từ 1,1 - 1,2 tỷ đồng/căn), ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Him Lam Land cho biết, hiện giá căn hộ đã tăng từ 30 - 40% so với thời điểm mở bán giữa năm 2016. Hay như khu căn hộ Citihome (quận 2) do Kiến Á Group phát triển (bàn giao cho khách hàng từ tháng 4/2016) có đơn giá khoảng 14 triệu đồng/m2 (từ 700 triệu đồng/căn) nhưng sau khi cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây đi vào hoạt động và sau này là nút giao thông Mỹ Thủy (giữa năm 2016), giá trên thị trường thứ cấp đã lên mức 18 - 20 triệu đồng/m2.

Theo DKRA Việt Nam, trong ngắn hạn, phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp vẫn tiếp tục dẫn dắt thị trường. Do nhu cầu lớn, cung nhỏ giọt, đặc biệt là chung cư có kết nối hạ tầng giao thông thuận tiện, được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín luôn đạt tỷ lệ tiêu thụ cao. Chẳng hạn, hồi quý I năm nay, căn hộ bình dân dẫn đầu về tiêu thụ trong tất cả các phân khúc với tỷ lệ 77% (trong tổng số 3.224 căn hộ bình dân được giới thiệu ra thị trường).

Đến quý III vừa rồi, tỷ lệ tiêu thụ căn hộ bình dân đạt mức 92% trong số 2.138 căn cung ứng ra thị trường. Theo đánh giá của các công ty nghiên cứu thị trường, nhu cầu về nhà ở bình dân hiện nay rất lớn và còn tiếp tục trong 5 - 7 năm tới, nên việc có thêm 5 hay 10 nhà phát triển khu căn hộ nữa tham gia thị trường này cũng không đáng ngại.