Một đánh giá gần đây cho thấy việc chấp nhận các khoản chi trả phi chính thức, tìm cách xây dựng quan hệ và hợp tác chặt chẽ với những người có thẩm quyền đấu giá đất là “giải pháp then chốt” được một số doanh nghiệp (DN) lựa chọn để vượt qua các rào cản chính thức trong tiếp cận đất đai ở những vị trí đắc địa (còn gọi là đất vàng).

“Nhóm lợi ích” đất đai

Và trong nhiều trường hợp đã hình thành nên các “nhóm lợi ích” đất đai. Thông qua sự hợp tác này, nhà đầu tư phát triển, DN có thể lấy đất để thực hiện dự án với chi phí thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường. Tuy nhiên, mặt trái của biện pháp này đối với những DN đang tìm mọi cách vượt qua rào cản về đất đai chính là rủi ro pháp lý, rủi ro về hiệu quả đầu tư.

Đơn cử như vụ việc đấu giá tại dự án rộng gần nửa triệu m2 đất tại Khu dân cư Hoà Lân thuộc phường Thuận Giao, thị xã Thuận An (tỉnh Bình Dương) được ví như “đất vàng” đang gây xôn xao dư luận vì có nhiều vấn đề cần được làm rõ, trong đó có các vấn đề về pháp lý.

Trong vụ việc này, hồi cuối năm ngoái, kết luận thanh tra của Thanh tra Bộ Tư pháp nêu rõ: Đối với CTCP Dịch vụ đấu giá bán đấu giá Nam Sài Gòn trong quá trình thực hiện có một số thiếu sót, vi phạm trong việc bán đấu giá tài sản. Cụ thể là công ty này không kiểm tra tính chính xác thông báo giảm giá của ngân hàng, quy chế đấu giá và thông báo bán đấu giá có nội dung không thống nhất.

Được biết, ban đầu, công ty TNHH Sản xuất Thương mại Thiên Phú là chủ đầu tư dự án Khu dân cư Hòa Lân có tổng diện tích 490.765,1m2. Do biến động của thị trường, ảnh hưởng tới khả năng thanh toán với ngân hàng nên công ty này đã đồng ý để Ngân hàng NN&PTNT Việt Nam – Chi nhánh Chợ Lớn (Agribank Chợ Lớn) tổ chức bán đấu giá thu hồi tiền nợ vay theo quy định của pháp luật.

Lúc này, Agribank Chợ Lớn đã chỉ định CTCP Dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn đứng ra bán đấu giá tài sản ở dự án nói trên.

Tuy nhiên, theo luật sư Hà Văn Thượng (công ty Luật TNHH MTV Hà Đại Phát), việc thực hiện ký kết và quá trình thực hiện hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp tài sản giữa công ty Thiên Phú với Agribank và quá trình tổ chức bán đấu giá tài sản thế chấp của công ty Thiên Phú, do Agribank chỉ định đơn vị CTCP Dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn thực hiện bán đấu giá tài sản theo Nghị định 17/2010/NĐ- CP của Chính phủ đã vi phạm nghiêm trọng đến quy định của pháp luật.

Điều này được thể hiện rõ trong kết luận thanh tra của Bộ Tư pháp xác định, Agribank Chợ Lớn có trách nhiệm trong việc xác định diện tích tài sản là quyền sử dụng đất được đưa ra bán đấu giá, dẫn đến sau khi đo đạc, xác định diện tích thực tế giảm 8.452m2 làm ảnh hưởng đến kết quả đấu giá.

Chực chờ rủi ro pháp lý

Luật sư Hà Văn Thượng cho rằng: Quá trình thực hiện bán đấu giá theo Nghị định số 17/2010/NĐ-CP thì Agribank Chợ Lớn đã vi phạm nghiêm trọng trong việc xác định diện tích tài sản là quyền sử dụng đất được đưa ra bán đấu giá. Việc làm trên gây thiệt hại quyền tài sản của công ty Thiên Phú sau khi bán đấu giá số tiền là hơn 23 tỷ đồng.

Theo kết luận thanh tra của Bộ Tư pháp, công ty Dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn không kiểm tra chặt chẽ thông tin do ngân hàng cung cấp là chưa thực hiện đúng khoản 3 Điều 26 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, quy chế bán đấu giá và thông báo bán đấu giá có nội dung khác nhau về thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán.

Từ những sai phạm nghiêm trọng nêu trên, vào tháng 2/2019, công ty Thiên Phú cũng đã nộp đơn khởi kiện CTCP Dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn tại TAND quận 7, TP. Hồ Chí Minh với yêu cầu tuyên bố Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, cũng như cần huỷ kết quả đấu giá tài sản là dự án khu dân cư Hoà Lân.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Võ Thanh Khương, Văn phòng luật sư Logic, cho rằng: Điều vướng mắc là các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu việc bán đấu giá không đúng thì cần phải hủy cả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Song song với việc khởi kiện để yêu cầu hủy kết quả bán đấu giá và hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì công ty Thiên Phú vẫn có thể gửi đơn trình báo và tố giác tội phạm.

“Tuy nhiên, việc tố cáo cần cụ thể và rõ ràng hơn, cần tố cáo cụ thể cá nhân nào? Hành vi vi phạm là gì, theo quy định tại điều nào của Bộ luật Hình sự? Vai trò của từng cá nhân? Trường hợp có sai phạm trong quá trình bán đấu giá tài sản thì tùy từng mức độ sai phạm như thế nào mới có thể hủy kết quả bán đấu giá”, ông Khương nói.

Nhìn từ vụ việc trên và các sai phạm trong đấu giá “đất vàng” thời gian qua, theo giới chuyên gia, điều đáng lo nhất là những tiêu cực trong đấu giá tài sản. Tiêu cực đến từ sự liên kết, thông đồng giữa DN với tổ chức bán đấu giá.

Và dù có không ít DN vận dụng nhiều cách khác nhau để luồn lách qua các kẽ hở trong đấu giá đất đai, kể cả đút lót và hối lộ, để có được quyền sử dụng đất, thì các rủi ro pháp lý cũng luôn hiện diện chực chờ.