Đi tìm giải pháp huy động vốn

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có động thái siết van vốn vào bất động sản. Theo đó, tỷ lệ cho vay trung và dài hạn năm 2019 sẽ có lộ trình giảm xuống dưới 40%. Thông tư 36 sửa đổi cũng quy định, nâng tỷ lệ rủi ro với cho vay bất động sản từ 150% lên 200% đồng thời giảm nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Mặc dù động thái này của NHNN đã đặt ra nhiều lo ngại cho doanh nghiệp địa ốc kể từ thời điểm thông tin siết vốn tín dụng manh nha, song đến hiện tại, bài tóan gỡ “bí” vốn cho doanh nghiệp vẫn còn là câu hỏi khó tìm lời đáp.

Phát hành cổ phiếu, trái phiếu hoặc liên kết, hợp tác phát triển dự án với nước ngoài là những giải pháp mà các chuyên gia đang "hiến kế" cho doanh nghiệp địa ốc. Nhưng trong thực tế, mỗi giải pháp này lại đang tồn tại nhiều vướng mắc. 

Trước đó, giới chuyên gia kỳ vọng rằng, khi cánh cửa ngân hàng đóng lại thì thị trường bất động sản đang mở ra nhiều cơ hội với nguồn vốn FDI từ nước ngoài đổ vào và đặc biệt xu hướng M&A.

Tuy nhiên, đặt ngược lại vấn đề, không ít ý kiến lo ngại, tiền của nhà đầu tư nước ngoài đến từ họ nhưng còn trong nước, doanh nghiệp địa ốc sẽ phải xoay sở ra sao? Bởi trong cuộc chơi “bắt tay”, doanh nghiệp Việt không thể “tay không” ký kết hợp tác vào bản hợp đồng mà một trong nhân tố đầu tư quan trọng lại yếu thế.

Theo ông Nguyễn Việt Quang, Giám đốc chi nhánh Hà Nội, Chứng khoán Yuanta Việt Nam, khi muốn làm siêu dự án, chủ đầu tư có thể huy động thông qua phát hành vốn cổ phần. Ông Quang cho biết, hiện đang có hơn 60 doanh nghiệp bất động sản trên sàn như Sacomreal, Novaland, Vingroup, họ huy động vốn rất tốt để sử dụng trực tiếp vào dự án do họ phát triển. Nếu công ty có dự án tốt, dòng tiền tốt, họ huy động không khó khăn.  

Cũng theo ông Quang, một kênh huy động vốn khác, đó là nguồn vốn từ trái phiếu. Ông Quang phân tích: “Doanh nghiệp có thể trả cho người trái chủ 9%. Tuy nhiên gần đây lãi suất tiết kiệm lại tăng lên với mức huy động 8,6% đến 8,8%, tương đương lãi suất trái phiếu. Vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản cần có sự chuyển mình. Cùng với đó, họ cần có sự huy động linh hoạt hơn, ví như trái phiếu có thể chuyển sang cổ phiếu, trái phiếu kèm chứng quyền. Xu thế này đã diễn ra từ quý II, quý III/2018 cho đến đầu năm 2019”.

Đồng quan điểm đó, GS Đặng Hùng Võ cho rằng: “Việc huy động vốn qua thị trường chứng khoán là hợp lý. Tuy nhiên, tại Việt Nam nguồn huy động vốn cho bất động sản cũng chỉ loanh quanh ở việc mở rộng huy động trái phiếu, thông qua một số quỹ tín thác”.

Doanh nghiệp cần tự chủ

Theo ông Nguyễn Việt Quang, nếu doanh nghiệp không lên sàn chứng khoán hoặc phát hành trái phiếu thì buộc phải chấp nhận M&A. Nhưng, đối với doanh nghiệp nhỏ và vừa, các hình thức huy động trên không hề đơn giản.

Dù ủng hộ phương án huy động vốn từ nguồn chứng khoán, GS. Đặng Hùng Võ vẫn đặt ra lo ngại về khả năng tìm vốn của doanh nghiệp Việt. “Nguồn tín dụng cho bất động sản Việt Nam hiện nay hơi hẹp, chủ yếu là huy động vốn ngắn hạn từ dân rồi chuyển bao nhiêu phần trăm đó sang dài hạn. Việt Nam cũng thiếu những ngân hàng thương mại có đủ nguồn lực để cho vay. Đồng thời, cũng chưa cho phép các chủ đầu tư thế chấp tại các ngân hàng nước ngoài để có vốn đầu tư bất động sản”, ông Võ nhấn mạnh.

Ở góc độ khác, TS. Đinh Thế Hiển lại cho rằng: “Các phương án thay thế dòng vốn tín dụng như phát hành trái phiếu, cổ phiếu, hợp tác với nước ngoài chỉ mang tính tạm thời và không phải doanh nghiệp nào cũng làm được”.

Lý giải về về vấn đề này, TS. Đinh Thế Hiển phân tích: “Không phải doanh nghiệp nào cũng phát hành cổ phiếu mà chỉ những công ty đã lên sàn mới có thể thực hiện được việc này. Mà số lượng các công ty bất động sản chưa niêm yết còn nhiều vô cùng”.

Về việc hợp tác với nước ngoài, TS. Đinh Thế Hiển nhấn mạnh, không phải doanh nghiệp nào cũng dễ thực hiện. “Vì phải có dự án, quỹ đất sẵn sàng, tiềm lực tài chính tốt. Trên thực tế, hiện nay, nhiều công ty còn chưa có pháp lý dự án, đang trong quá trình tích lũy quỹ đất... Chưa kể, khi hợp tác, đôi khi doanh nghiệp còn mất quyền quyết định, gần như là bán dự án cho nước ngoài”.

Thực tế hiện nay, nguồn vốn đáng kể cho các dự án bất động sản đều hình thành trong tương lai, huy động từ khách hàng. Song, cách huy động này cũng đang gặp nhiều trở ngại khi vướng phải quy định chặt từ hành lang pháp lý cũng như tâm lý e ngại về sản phẩm trong tương lai của khách hàng.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang ngày càng trở nên cạnh tranh gay gắt, việc phát triển nguồn vốn tự có là một bài toán đầy nan giải. Nhiều ý kiến cho rằng, đã đến lúc thị trường cần có sự thanh lọc các doanh nghiệp địa ốc. Đây cũng là thời điểm doanh nghiệp phải tự đưa ra chiến lược mới cho sự phát triển của mình.

Như TS. Đinh Thế Hiển nhấn mạnh: “Doanh nghiệp cần có phương án xử lý chủ động. Khi có sản phẩm tốt bị nợ quá hạn thì các ông chủ phải tính, làm việc với ngân hàng về nợ, tìm ra giải pháp. Doanh nghiệp cũng cần học cách siết lại vốn trong sự hỗ trợ của ngân hàng; phải làm kế hoạch khoản thu khoản chi, làm chặt chẽ, kéo dài dự án là vỡ trận”.