Cần làm gì để thoát khỏi kịch bản khủng hoảng một thập niên trước?

Khi cơn bão dịch bệnh Covid-19 ập đến, hàng loạt doanh nghiệp non trẻ đã gục ngã. Số liệu cập nhật tại Cổng thông tin Quốc gia về Đăng ký doanh nghiệp cho thấy, trong quý đầu năm 2020, có tới 18.721 doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động, tăng 24,8% so với cùng kỳ năm trước. Đáng nói, trong số đó, có một lượng không nhỏ các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản.

Bất động sản du lịch những tưởng sẽ chớp được thời cơ để phát triển trong 2020 thì nay... "thoi thóp" vì lượng khách du lịch cả trong và ngoài nước đều sụt giảm, đặc biệt là khi chúng ta phải đóng cửa các đường bay quốc tế để ngăn chặn sự lây lan của virus. Trong khi đó, bất động sản nhà ở cũng dần "đóng băng" khi có lệnh ngừng các hoạt động tập trung đông người, các hoạt động tư vấn, môi giới, mở bán bị hạn chế.

Đối với các sàn giao dịch bất động sản, thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam và Bộ Xây dựng cho hay, đến cuối năm 2018 cả nước có khoảng 1.000 sàn giao dịch bất động sản, trong đó TP. Hồ Chí Minh có khoảng 300 sàn, nhưng đến cuối năm 2019 do nguồn cung sụt giảm, các sàn bắt đầu “rơi rụng”, hoạt động không hiệu quả nhưng chưa đóng cửa nhiều. Tuy nhiên đến giai đoạn dịch Covid-19 bùng phát thì tình trạng đóng cửa các sàn môi giới bất động sản diễn ra ồ ạt, nhất là ở Đà Nẵng, Nha Trang, gần như 90% đóng cửa.

 

Đánh giá về những tác động của dịch bệnh Covid-19, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho hay, tình hình quốc tế và khu vực có nhiều yếu tố không thuận lợi, đặc biệt là dịch Covid-19 lan rộng, diễn biến phức tạp, ảnh hưởng không nhỏ tới kế hoạch hoạt động cũng như doanh thu, lợi nhuận của doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp bất động sản.

“Nhiều doanh nghiệp đã phải tạm dừng hoặc hủy bỏ tổ chức sự kiện quan trọng trong hoạt động kinh doanh như khởi công, mở bán, quảng bá, tiếp thị dự án… Khách hàng cũng không đến các sàn giao dịch bất động sản nữa. Với những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh thì tình hình vẫn trong tầm kiểm soát. Nhưng các doanh nghiệp có quy mô nhỏ (chiếm đa số hiện nay), nguồn vốn phát triển chủ yếu là vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng sẽ gặp nhiều khó khăn”, ông Nam phân tích.

Bên cạnh đó, những tác động trực tiếp của dịch bệnh khiến cho thu nhập của đại bộ phận nhân dân giảm sút, do đó người dân có xu hướng chỉ tập trung chi tiêu cho nhu yếu phẩm cần thiết phục vụ đời sống và tạm dừng việc mua bất động sản để ở hoặc đầu tư. 

"Doanh nghiệp hầu như không có thêm khách hàng ký hợp đồng mới. Trong khi họ đang phải chịu rất nhiều khoản chi phí cố định như chi phí đầu tư, chi phí vốn, chi phí lãi vay. Tính thanh khoản thấp làm tăng nguy cơ doanh nghiệp bị thiếu dòng tiền dẫn đến nợ thuế, nợ bảo hiểm xã hội, nợ lương người lao động… Thế nên không thể nói rằng các doanh nghiệp bất động sản làm nhà ở không khó khăn", ông Nam cho hay.

Trong bối cảnh như hiện nay, những hỗ trợ từ Chính phủ là điều rất quý giá với doanh nghiệp, có thể kể tới Chỉ thị 11 của Thủ tướng Chính phủ, gói tín dụng 250.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi, Dự thảo Nghị định gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất... Và các doanh nghiệp bất động sản không phải ngoại lệ, nhưng điều đáng nói là tại Dự thảo Nghị định gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất, một nội dung ảnh hưởng nhất tới nhóm ngành bất động sản thì lại không có doanh nghiệp bất động sản. 

Phân tích về vấn đề này, ông Nguyễn Trần Nam cho hay: "Bản thân tôi và các doanh nghiệp trong ngành không tán thành điều này. Thực tế cho thấy, đại dịch Covid-19 đã tạo ra những thách thức rất to lớn đối với ngành bất động sản, làm sụt giảm nghiêm trọng doanh thu, lợi nhuận của các doanh nghiệp trong ngành. Gần đây, nhiều mặt bằng thương mại đã bị khách thuê trả lại do nhiều cửa hàng phải đóng cửa vì không có khách hàng. Các căn hộ dịch vụ cho đối tượng là khách cư trú ngắn hạn, khách nước ngoài thuê để ở cũng bị trả lại do không còn khách du lịch, khách đi công tác..."

Bởi vậy, mới đây, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã có một số kiến nghị tới Thủ tướng Chính phủ nhằm: (1) Bổ sung doanh nghiệp bất động sản thuộc đối tượng xem xét gia hạn nộp thuế của dự thảo Nghị định của Chính phủ về gia hạn thời gian nộp thuế và tiền thuê đất cho đối tượng chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh. Cụ thể, các doanh nghiệp bất động sản được giãn thời hạn nộp các loại thuế GTGT, tiền thuê đất; (2) Bổ sung thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân vào các sắc thuế được xem xét gia hạn nộp thuế của dự thảo Nghị định của Chính phủ trong đó có các doanh nghiệp bất động sản; (3) Đề nghị xem xét kéo dài thời gian gia hạn nộp các sắc thuế nêu trên cho doanh nghiệp bất động sản lên 1 năm, thay vì 5 tháng.

 

Phân tích về việc cần đưa nhóm doanh nghiệp bất động sản vào nhóm cần được hỗ trợ, ông Nam cho rằng, thị trường bất động sản phát triển sẽ kéo theo nhiều ngành, nghề khác phát triển, tác động tích cực đến nền kinh tế. Đó là chưa kể tiền thuế thu được từ doanh nghiệp, từ chuyển nhượng bất động sản… chắc chắn sẽ tăng lên. 

"Do đó, nếu không được hỗ trợ, thị trường sẽ lâm vào khó khăn như nhiều năm trước, kéo theo sự đổ vỡ của hàng nghìn nhà thầu, doanh nghiệp cung cấp dịch vụ, vật liệu xây dựng…", ông Nam đánh giá.

Hãy thử hình dung, nếu như các doanh nghiệp bất động sản không thể tiếp tục "gồng mình" để vượt khó như hiện nay, sự sụp đổ của nhóm doanh nghiệp này sẽ kéo theo không ít hệ lụy cho các ngành nghề liên quan như ngân hàng, nhà thầu, doanh nghiệp cung cấp vật liệu... Nhiều ý kiến lo ngại rằng, khi đó, kịch bản "đóng băng" toàn thị trường của 1 thập niên trước sẽ lặp lại.

"Thị trường đang lâm vào khủng hoảng nhưng khủng hoảng hiện nay khác hoàn toàn so với hơn 1 thập niên trước. Trước kia, hàng hóa nhiều nhưng không bán được. Hiện tại thì ngược lại, nhu cầu rất lớn, nhưng nguồn cung lại hạn chế. Hơn nữa, thời kỳ khủng hoảng vừa qua cũng đã góp phần sàng lọc thị trường. Các chủ đầu tư yếu kém cùng cách thức làm ăn chụp giật gần như không còn tồn tại. Đến nay, hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản đã hướng tới môi trường hoạt động chuyên nghiệp, lâu dài. Tuy nhiên, chúng ta cũng phải đề phòng trường hợp này bởi trong hoàn cảnh “khó khăn chồng khó khăn” hiện nay, nếu không được hỗ trợ về cơ chế chính sách, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục trầm lắng, cơ bản là do giảm sút nguồn cung mới", Chủ tịch VNREA phân tích.

Thêm vào đó, ông Nam cho rằng, trong hoàn cảnh hiện tại, dịch bệnh dù sớm được kiểm soát thì vẫn sẽ có những tác động lâu dài tới nền kinh tế và cộng đồng doanh nghiệp nói chung, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản, bởi vậy việc kéo dài thời gian gia hạn nộp thuế cho các doanh nghiệp bất động sản là điều cần thiết.

"Với 1 dự án bất động sản, nếu thực hiện theo đúng quy trình thủ tục thì doanh nghiệp phải mất khoảng 5 năm. Thời gian bắt đầu triển khai xây dựng dự án đến lúc đủ điều kiện bán hàng cũng mất gần 1 năm nữa nên thời gian gia hạn nộp thuế và tiền thuê đất như đề xuất trong dự thảo là rất ngắn. Bởi vậy, hiệp hội cũng đã kiến nghị Chính phủ và các đơn vị liên quan xem xét kéo dài thời gian gia hạn nộp thuế của các sắc thuế nêu trên cho các doanh nghiệp là 1 năm thay vì 5 tháng", ông Nam chia sẻ.

Lật ngược tình thế nếu giảm thiểu rủi ro chính sách

Đồng quan điểm với Chủ tịch VNREA, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, từ nay đến hết quý III/2020 thị trường sẽ tiếp tục trầm lắng và chưa thể phục hồi ngay lại trước những khó khăn từ năm 2020 và những ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 từ đầu năm đến nay.

“Xét về tổng thể thị trường bất động sản năm 2020, cầu có thể tăng, giá cũng có thể sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới, tuy nhiên chúng tôi kỳ vọng đến cuối năm 2020, thị trường có thể trở lại "bình thường", mức độ phục hồi đều đặn như những năm gần đây”, ông Nghĩa nhận định.

Trong khi ấy, PGS. TS. Trần Đình Thiên cho rằng, Việt Nam vẫn có thể lật ngược tình thế về tăng trưởng nếu chống dịch Covid-19 cho kết quả tốt.

Đối với những con số "khai tử" của những doanh nghiệp vừa và nhỏ, ông Thiên đánh giá: Tình hình sẽ rất khó khăn và dịch bệnh một lần nữa cho thấy sự nghiệt ngã của thị trường. Trong lúc này, những doanh nghiệp yếu sẽ phải ra đi. Và cả những doanh nghiệp "chẳng may" trở thành nạn nhân của rủi ro "đứt chuỗi".

Vấn đề của kinh tế Việt Nam, mặc dù tăng trưởng tốt, nhưng nền tảng còn yếu. Cho nên, đây cũng là dịp thanh lọc.

"Việc đó không chỉ là vấn đề của doanh nghiệp mà còn cần hành động của Chính phủ, bằng cách không tạo ra những rủi ro chính sách. Sức chống chịu của nền kinh tế trong giai đoạn này tùy thuộc rất lớn vào mức độ rủi ro của môi trường vĩ mô. Chính phủ phải nỗ lực giảm thiểu rủi ro chính sách để giúp doanh nghiệp đứng vững trong khó khăn", ông Thiên nhận định.

Theo đó, ở góc độ là nhà nghiên cứu, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, sau khi dịch bệnh được khống chế cơ bản thành công, chúng ta có thể kỳ vọng ít nhất khoảng 3 - 6 tháng nữa thị trường bất động sản sẽ “sốt” trở lại. 

"Về cơ bản thì guồng quay cuộc sống vẫn phải diễn ra, rõ ràng chúng ta cần phải cố gắng dập dịch càng sớm càng tốt. Nếu chúng ta dập được dịch trong quý I hoặc quý II này, thị trường bất động sản sẽ có nhiều cơ hội để khôi phục lại và chúng tôi nhìn thấy có nhiều yếu tố có thể kỳ vọng được. Với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, khả năng phục hồi chậm hơn. Nếu dập dịch sớm trong quý I thì đến quý III, lượng khách du lịch mới bắt đầu tăng trở lại, lúc đấy sẽ là cơ hội cho thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phất lên", ông Quốc Anh nhận định.

Ở góc độ khác, CBRE cho rằng: "Dưới tác động của dịch bệnh, các chủ đầu tư/nhà đầu tư bất động sản cần phải tích cực hơn trong việc thay đổi và thị trường sẽ có thêm những xu hướng phát triển mới tiềm năng trong dài hạn".

Theo đó, CBRE xác định lĩnh vực TMĐT sẽ là động lực phát triển cho ngành kho vận trong năm 2020. Việc bổ sung nguồn cung nhà kho ở trong và xung quanh các khu vực đô thị lớn là rất cần thiết nhằm đáp ứng sự gia tăng đột biến về giao hàng chặng cuối. Nhu cầu về lưu trữ kho lạnh sẽ được đẩy mạnh trong những năm tới. Bên cạnh đó, các không gian làm việc linh hoạt sẽ có thể phải điều chỉnh do yêu cầu đảm bảo mật độ khai thác phù hợp nhằm hạn chế sự lây truyền bệnh.

Cuối cùng, sự gia tăng nhu cầu đối với các tòa nhà có các đặc tính bền vững và thân thiện với sức khỏe sẽ thu hút nhiều nhu cầu thuê dài hạn. Công tác quản lý tòa nhà và trang thiết bị sẽ được chú trọng và đầu tư hơn.

Bất động sản vốn được coi là một trong những kênh cất giữ tài sản tương đối an toàn trong trường hợp khủng hoảng kinh tế, bởi vậy, nhiều chuyên gia tin tưởng rằng phân khúc thị trường nhà ở có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thực, sẽ vẫn tiếp tục giữ vai trò chủ đạo và phát triển bền vững như thực tiễn đã chứng minh qua các cuộc khủng hoảng đóng băng của thị trường bất động sản các năm 2008, 2011.

Bên cạnh đó, trong bối cảnh hiện nay, các chủ đầu tư bất động sản cũng kết hợp với ngân hàng đưa ra nhiều giải pháp tài chính linh hoạt và các gói vay với lãi suất hấp dẫn. Nên cơ hội cho hoạt động đầu tư sinh lời hay đầu tư thực thụ vào bất động sản vẫn còn nhiều tiềm năng, và đang có rất nhiều điểm sáng cũng như kỳ vọng cho thị trường sau khi dịch bệnh qua đi.