Đây không phải lần đầu tiên các nhà đầu tư bị “cò” đất dẫn dắt vào vòng xoáy, bởi kịch bản thổi giá đã từng được “cò” đất áp dụng ở Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu, Vân Đồn, Phú Quốc thời gian qua…

Đất "nhà quê" bỗng tăng giá từng ngày

Sáng ngày 25/3, chúng tôi có mặt tại khu đất giãn dân Quan Giai, xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất và chứng kiến cán bộ Công an huyện và chính quyền đang đi giải tán đám đông, đồng thời dán cảnh báo người dân, nhà đầu tư về khu vực đất chưa có quy hoạch và thông tin sai sự thật từ môi giới.

Những tờ thông báo được dán khắp nơi nêu rõ: "Thời gian gần đây tại khu vực Quan Giai xã Đồng Trúc có rất đông người đến môi giới mua bán nhà đất và đưa thông tin không chính xác về dự án xây dựng khu đô thị tại khu vực này. UBND xã thông báo hiện nay chưa có quy hoạch khu đô thị nào được duyệt tại xã Đồng Trúc.

Đề nghị nhân dân cảnh giác, tìm hiểu kỹ thông tin trước khi mua bán, giao dịch nhà đất, tránh việc bị các đối tượng cò mồi, môi giới đưa thông tin sai sự thật, lợi dụng trục lợi". Ngoài những cảnh báo mua bán đất không rõ quy hoạch, chính quyền cũng dán biển báo yêu cầu người dân không tụ tập nơi đông người để phòng tránh dịch bệnh.

Trong câu chuyện với chúng tôi, một “cò” đất cho biết, so với những ngày trước thì khách đến tìm hiểu mua đất đã giảm rất nhiều. “Hôm thứ bảy, chủ nhật vừa rồi mà các anh lên đây thì còn không có chỗ mà đỗ xe”, anh này nói. Theo anh này, giá đất ngày 25/3 đã giảm khoảng 2-4 triệu đồng/m2 so với cách đây vài ngày.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, sở dĩ đất Đồng Trúc bỗng nhiên tăng giá theo kiểu “dựng ngược” bởi tin đồn về việc một doanh nghiệp bất động sản sẽ xây dựng khu đô thị tại đây. Giữa tháng 3/2020, một đại gia bất động sản có văn bản gửi UBND huyện Thạch Thất đề nghị xây dựng 2 khu đô thị trên địa bàn. Việc đầu tư xây dựng các khu đô thị hiện đại sẽ tạo thêm quỹ đất, thu hút, giãn dân trong các quận nội thành.

Do đó, tập đoàn này đề xuất xây 2 khu đô thị trên địa bàn Thạch Thất. Cụ thể, khu đô thị số 1 dự kiến khoảng 200ha, nằm giáp đại lộ Thăng Long và giáp khu công nghệ cao Hòa Lạc. Khu đô thị số 2 dự kiến khoảng 300 ha, nằm giáp với huyện Quốc Oai, cách đường đại lộ Thăng Long khoảng 500m, giao thông tiếp cận từ trục chính nối từ Đại lộ vào trung tâm huyện Thạch Thất.

Ngay sau khi thông tin này được báo chí đăng tải, những lô đất trục đường chính ở Đồng Trúc một tuần trước trước giá chỉ khoảng 6 - 8 triệu đồng/m2 nhưng sau vài ngày đã tăng đến 9 - 12 triệu đồng tùy vị trí. Có những vị trí đẹp giá có thể lên tới 15 triệu đồng/m2. Ngoài xã Đồng Trúc, các xã được “nghe nói” là sẽ có dự án như Đồng Xuân, Yên Bình… cũng tăng giá từng ngày.

Tuy nhiên, đây mới chỉ là văn bản đề nghị của doanh nghiệp. Sau khi nhận được đề nghị này, UBND huyện sẽ còn phải báo cáo UBND thành phố và các sở ngành liên quan.

Theo quy định hiện nay, để triển khai một dự án bất động sản, sau khi doanh nghiệp thoả thuận địa điểm và quy hoạch đối với cơ quan quản lý cấp địa phương sẽ còn phải thoả thuận quy hoạch kiến trúc; quyết định của UBND TP giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án; thẩm định thiết kế cơ sở; trình duyệt dự án đầu tư; thi công xây dựng dự án; bàn giao cơ sở hạ tầng, công trình công cộng (nếu có)…

Nghĩa là từ khi đề xuất cho tới khi động thổ được sẽ phải qua nhiều quy trình với một “núi” thủ tục giấy tờ với thời gian hàng năm trời. Vì thế, việc một số nhà đầu tư mới chỉ “nghe hơi nồi chõ” rằng có khu đô thị đã đi gom đất xung quanh với giá trên trời chắc chắn là bị “cò” đất đưa vào bẫy. Ngay cả lãnh đạo xã Đồng Trúc cũng khẳng định đây là cơn sốt ảo, chủ yếu do “cò” đất từ nơi khác về thổi giá, bơm giá, làm náo loạn. Bởi chính quyền xã chưa nhận được bất cứ văn bản chính thức nào liên quan đến dự án, quy hoạch nào mới.

Cẩn trọng trước những cơn sốt đất ảo

Đây không phải lần đầu tiên xảy ra những cơn sốt đất. Cơn sốt đất nền ăn theo quy hoạch hạ tầng, địa giới hành chính vốn đi kèm với nhiều hệ luỵ. Người thành tỷ phú từ việc ăn theo cơn sốt đất nhưng cũng có không ít nhà đầu tư “chết” vì không kịp thoát.

Trong một hội thảo liên quan đến bất động sản cách đây không lâu, khi đề cập tới về việc đầu cơ đất nền trong cơn sốt ở một số địa phương, một lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phải thốt lên rằng: “Dân mình liều”.

Cách đây hơn 10 năm, sau khi khi Hà Tây sáp nhập với Hà Nội, thị trường bất động sản phía Tây Hà Nội dọc theo trục đường Láng - Hoà Lạc lên tới Ba Vì cũng “sốt sình sịch” khi giá nhà đất ở Hòa Lạc tăng rất nhanh, từ mức chỉ khoảng 2-3 triệu đồng/m2 cho những lô đất đẹp, ôtô đỗ cửa đã tăng vọt lên mức 10-15 triệu đồng/m2, cao điểm nhất có khu lên tới 30 triệu đồng/m2.

Thởi điểm 2009-2010, có những lô đất mặt đường quốc lộ có giá lên tới 30 triệu đồng/m2. Nhưng tới năm 2011-2013, khi thị trường bất động sản “đóng băng”, các dự án tại khu đô thị vệ tinh đều bất động hoặc chậm triển khai thì đất Hoà Lạc cũng giá giảm sâu mà không có giao dịch khiến nhiều nhà đầu tư “lỗ sấp mặt” khi lỡ vay ngân hàng để mua đất.

Tới năm 2017, trong cơn sốt đất ở Phú Quốc (Kiên Giang), Vân Đồn (Quảng Ninh) hay Bắc Vân Phong (Khánh Hoà), đối tượng mua đất chủ yếu là các nhà đầu tư riêng lẻ. Thay vì mua để ở, họ ôm đất chờ tăng giá rồi bán lại cho người khác để kiếm lời để rồi không ít người ôm khoản nợ nhiều năm liền.

Năm 2019, khi thông tin 4 huyện Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng sẽ lên quận, giá bất động sản tại các huyện này đã tang liên tục khi “cò” đất tích cực hâm nóng lại các giao dịch bằng nhiều chiêu như tung tin tăng giá, thực hiện các giao dịch ảo… đẩy giá bất động sản tăng chóng mặt, có những nơi giá rao bán đất cao gấp từ 2 - 3 lần so với thời điểm vài năm trước đó. Tuy nhiên, cơn sốt chỉ kéo dài được hơn 1 tháng.

Nhìn vào cơn sốt đất ở Đồng Trúc những ngày qua có thể thấy kịch bản thổi giá không khác gì cơn “sốt ảo” tại xã Ba Bình (huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) xảy ra mới đây. Trước đó, vào giữa tháng 2/2020, sau khi xuất hiện thông tin UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chấp thuận cho một tập đoàn lớn nghiên cứu làm dự án bất động sản hơn 800ha tại xã Ba Bình thì khu vực này bắt đầu náo loạn khi hàng ngàn người kéo xuống đây mua bán đất suốt ngày đêm, bất kể đất trồng cây lâu năm hay đất ao cá cũng được mua.

Nhưng chỉ sau 2 tuần, cơn “sốt đất” làm dậy sóng ở xã Bình Ba (huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) cũng qua đi, khi giới đầu nậu tháo chạy và chính quyền có những biện pháp mạnh tay.

Sau những cơn sốt đất ảo, kẻ kiếm nhiều nhất vẫn chỉ là các “cò” đất. Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, việc giá đất tăng nóng ở Thạch Thất sau thông tin doanh nghiệp làm dự án chỉ là chiêu trò của cò đất và đầu nậu. Vì vậy, các nhà đầu tư cũng cần cẩn trọng khi xuống tiền, tỉnh táo trong việc lựa chọn dự án và đặc biệt nên mua dự án có pháp lý rõ ràng, sổ đỏ trao tay, không nên chạy theo đám đông để tránh rơi vào cạm bẫy của những cơn “sốt ảo”.

Vì vậy, các nhà đầu tư phải cân chắc, cẩn trọng khi mua đất, đặc biệt chú trọng tính pháp lý, nghiên cứu quy hoạch phát triển toàn vùng cũng như quy hoạch khu vực diễn ra mua bán.