Mới đây, kết quả khảo sát từ tệp khách hàng của 10 công ty bất động sản lớn tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh phía Nam giai đoạn 2020-2022 do công ty Việt An Hòa công bố cho thấy, tỷ trọng nhà đầu tư mua nhanh bán vội (lướt sóng) trên thị trường bất động sản phía Nam giảm dần và điều chỉnh về 0%.

Không còn "sóng" để lướt?

Nguyên nhân khiến các nhà đầu tư lướt sóng lần lượt “bốc hơi” trong thời gian qua, theo lý giải của chuyên gia là bởi thanh khoản nhà đất có dấu hiệu xuống thấp. Thời gian mua vào và bán ra ngày càng kéo dài, gấp 5-10 lần so với thời gian trước, nhóm nhà đầu tư đầu cơ không còn sóng để lướt.

Một phần lý do đến từ thanh khoản èo uột, song không thể phủ nhận những động thái siết chặt thị trường từ cơ quan chức năng, địa phương, đặc biệt là việc nhiều ngân hàng đồng loạt “phanh” tín dụng rót vào địa ốc, đang góp phần làm trùn tay thao túng của giới đầu cơ, giảm thiểu mua đứt, bán đoạn.

Cho thấy những dấu hiệu tích cực, tuy nhiên, theo giới chuyên gia, các số liệu thống kê chỉ mang tính tham khảo, bởi tình trạng đầu cơ, thổi giá, lướt sóng trong lĩnh vực bất động sản rất khó để loại bỏ hoàn toàn, mà ngược lại luôn âm ỉ cháy và chực chờ bùng lên khi có cơ hội.

Đơn cử, thời gian qua, “cò đất” khắp nơi đổ về vùng quê ở Bình Dương, Bình Phước... tạo sốt ảo, gây náo loạn nhiều vùng quê yên bình, đặc biệt là những khu vực có kế hoạch phát triển dự án cầu đường.

Cụ thể, tại Bình Dương, từ khi có thông tin huyện Dầu Tiếng quy hoạch khoảng 10.000 ha làm khu, cụm công nghiệp, thị trường nhà đất khu vực này bắt đầu nổi sóng. Gom đất xong, nhiều nhà đầu tư lớn bắt đầu làm hồ sơ tách thửa, phân lô, tạo sóng để bán lại với lợi nhuận x2, x3 lần.

Trước đó, vào cuối tháng 3/2022, UBND tỉnh Bình Phước kiến nghị Thủ tướng Chính phủ việc xây cầu Mã Đà kết nối Đồng Nai để rút ngắn quãng đường 60km về sân bay Long Thành và cảng Cái Mép - Thị Vải. Gần như ngay lập tức, khu vực quanh huyện Đồng Phú và lân cận nhộn nhịp môi giới.

Không chỉ tại phía Nam, tình trạng tương tự cũng xảy ra ở phía Bắc. Điển hình như tại Hà Nội, thời gian qua, thị trường vùng ven đang ngày càng nóng lên vì những thông tin quy hoạch.

Anh Phạm Toán, một môi giới khu vực Sóc Sơn cho biết, sau thông tin dự án đường Vành đai 4 và dự án khu công nghiệp sạch Sóc Sơn sắp triển khai, mỗi ngày văn phòng anh đón 10 - 15 lượt khách lên xem đất, trong đó có không ít nhà đầu tư có nhu cầu “mua nhanh, chốt lời gấp”

“Tôi đang tư vấn một khách sở hữu lô đất 2.500m2 tại thôn Phúc Xuân, xã Bắc Sơn (huyện Sóc Sơn, Hà Nội), mua từ giữa tháng 2/2022 với giá 7,5 tỷ đồng. Hồi đầu tháng 4, đã có người trả 8,8 tỷ đồng nhưng chủ đất vẫn phân vân chưa muốn bán, đây rõ ràng là một bài toán đánh đổi mang nhiều rủi ro”, anh Toán chia sẻ.

Toan tính đi đường dài

Có thể khẳng định việc thổi giá, lướt sóng trên thị trường bất động sản vẫn đang âm ỉ cháy, song việc đầu tư theo kiểu “mua đứt bán đoạn” trong thời gian qua rõ ràng không còn “dễ ăn” như trước.

Trước hết là do việc sử dụng đòn bẩy tài chính ngày càng cho thấy rủi ro lớn. Nếu những nhà đầu tư có tài chính vững vàng gần như nắm chắc phần thắng, thì ngược lại rất nhiều người dùng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng và vội vàng khi mua bán đất dự án sẽ rất dễ thất bại.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho rằng thời của nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để lướt sóng đã cạn, thị trường đang chuyển từ trạng thái đầu tư trung hạn sang dài hạn và triệt tiêu các cơ hội mua bán trong ngắn hạn, góp phần loại bỏ nhóm lướt sóng.

Các khảo sát từ thực tế cho thấy nhiều nhà đầu tư trường vốn đang có xu hướng chốt lời ở những nơi giá đã cao để chuyển sang những vùng đất mới, xa trung tâm, giá còn rẻ và kỳ vọng có thể lặp lại những đợt “sóng” tăng giá, nhưng cũng rất khó.

“Sau 2 năm liên tục “lên đồng”, vùng giá nhà đất ở hầu hết các khu vực, kể cả ở vùng ven đã ở mức khá cao, đặc biệt các thông tin quy hoạch ngày càng minh bạch khiến việc lướt sóng năm 2022 sẽ khó hơn”, một chuyên gia khẳng định.

Để đi đường dài, theo chuyên gia, nhà đầu tư cần nắm chắc 3 nguyên tắc quan trọng để xác định giá trị bất động sản. Thứ nhất là điện, đường, trường, trạm. Thứ hai là chính sách phát triển kinh tế tại địa phương. Thứ ba là có sự hiện diện của các “ông lớn” về bất động sản hoặc sản xuất, tạo sức hút người dân về sinh sống và làm việc.

Ở góc nhìn của một nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, anh Hoàng Anh Tuấn chia sẻ thường thì một nhà đầu tư mới chỉ quan tâm vị trí, hoặc giá và vị trí. Còn nhà đầu tư thâm niên thì quan tâm pháp lý, sổ sách thế nào rồi nói chuyện tiếp. Đó là khác biệt, vì vậy để giảm rủi ro thì cần kết hợp cả hai.

“10 năm tới sẽ là thập kỷ của xe hơi, vì vậy “đánh bắt xa bờ” cũng không sao, nhưng nhà đầu tư cần chọn những nơi có đường lớn, ven đô, thêm triết lý mua khi trầm lắng, bán khi sôi động theo nguyên tắc đầu tư dài hạn. Và cần phân chia tiền đầu tư ra nhiều phần, tránh bỏ hết trứng vào một giỏ”, anh Tuấn nhấn mạnh.