"Tôi vừa cất sổ vào két, đợi vài năm nữa sẽ tính tiếp", anh Chính, một nhà đầu tư đang "ôm" lô đất Vân Đồn và nỗ lực rao bán suốt 2 tháng nay nhưng chưa có giao dịch thở dài. Anh cho biết, lô đất dự án được mua đúng giai đoạn đất Vân Đồn "sốt" khoảng hơn một năm trước, giá 29 triệu đồng/m2. Vừa rồi, nghe thông tin đất ở đây nóng trở lại, anh tức tốc xuống tận nơi liên hệ với sàn và gửi họ rao bán, song thực tế không có ai mua.

Tin đồn "sốt" đất tại Vân Đồn thực tế ra sao?

Tin đồn "sốt" đất tại Vân Đồn gần đây lan rộng cùng với việc môi giới đổ bộ về đây. Chỉ trong vài tháng đầu năm 2019, khoảng chục sàn bất động sản khai trương. Hàng loạt sàn giao dịch khác trước đây gần như đóng cửa suốt cả năm cũng hoạt động trở loại khiến con đường trục chính tại thị trấn Cái Rồng luôn tấp nập xe qua lại, trong đó chủ yếu biển số ngoại tỉnh.

Tại một dự án đang mở bán, ôtô chủ yếu biển số từ Hà Nội, Hải Dương, Hải Phòng, Bắc Ninh… xếp hàng. Một số hàng cà phê, quán ăn khu vực này cũng luôn tấp nập người ra vào, hầu hết cầm theo bản đồ dự án.

"Họ luôn quảng cáo đất đang 'sốt' bằng cách trưng những tờ giấy đặt cọc của khách hàng. Thậm chí, có những tờ giấy đặt cọc, phần thông tin người mua ghi là Việt kiều Mỹ, song thực tế loại giấy tờ này có thể là tự tạo. Họ cũng thường xuyên tổ chức livestream hình ảnh nhà đầu tư đến thăm dự án. Tuy nhiên, thực tế đa số đều là các môi giới", một môi giới giàu kinh nghiệm tại Vân Đồn cho hay.

Một số dự án có giao dịch trong thời gian qua gồm Khu đô thị Phương Đông, Thống Nhất, Vương Long, khu tái định cư Ao Tiên … và đất thổ cư ở trung tâm Cái Rồng. Giá bán tại các khu vực tại Vân Đồn hiện dao động từ 25 đến 32 triệu đồng mỗi m2.

Tuy nhiên, vừa qua, một số dự án vướng lùm xùm về pháp lý nên nhiều nhà đầu tư lại đổ lên mua đất thổ cư ở trung tâm thị trấn. Do đó, người dân quanh những khu vực này được đà, hét mức giá cao, có nơi tới 70 triệu đồng/m2, cao hơn chục giá so với trước Tết. Tuy nhiên, hiện chưa ghi nhận mức giá giao dịch thành công nào như trên tại Vân Đồn.

Ông Phạm Quang Tùng, Giám đốc Sàn bất động sản Thanh Tùng Land cho biết, ghi nhận giá giao dịch thành công bất động sản tại Vân Đồn thời gian qua chỉ tăng nhẹ từ 1- 3 triệu đồng/m2. Một số lô đất thổ cư đẹp ở trung tâm thị trấn Cái Rồng có thể đạt mức tăng 4-5 triệu đồng/m2, nhưng thực tế số lượng giao dịch thành công không lớn.

"Thậm chí vẫn có tình trạng nhà đầu tư cắt lỗ. Họ mua với kỳ vọng lướt sóng, song vốn không dày nên khi cần tiền phải chấp nhận bán rẻ 1-2 giá mới nhanh đẩy được hàng", ông Tùng nói.

Vị này cũng cho biết, trước Tết tại Vân Đồn, xuất hiện một số nhà đầu tư mua gom, sau đó xả hàng ngay khi có lệnh mở cửa giao dịch. Chiêu đó khiến tạo cảm giác thị trường đang sôi đông, song thực tế lượng giao dịch lúc cao điểm trong ba tháng qua cũng chỉ bằng khoảng 50% so với đỉnh điểm cuối năm 2017, đầu 2018 - tức là trước khi có lệnh dừng giao dịch.

Hơn nữa, theo ông Tùng, sóng giai đoạn vừa qua đến nay đã lắng xuống, hiện chỉ còn những khách hàng mua đầu tư lâu dài, chờ những chính sách vĩ mô tạo cú hích với thị trường thì mới bán ra.

"Tôi giới thiệu khách đầu tư ở nhiều nơi tại Quảng Ninh như Uông Bí, Hạ Long, Cẩm Phả, Móng Cái… Một số khách có mua lướt ở Vân Đồn từ trước Tết, đánh nhanh, thắng nhanh và hiện đã rút lui.

Song giờ tôi không hướng khách vào đây nữa vì nhu cầu thực tế người dân mua không nhiều. Hầu hết là các nhà đầu tư ôm và đợi tăng giá trong dài hạn", anh Tuấn - một môi giới, cho hay.

Từ đầu năm 2019, liên tục có nhiều sàn bất động sản mới được mở tại Vân Đồn.

Cẩn trọng vì hiệu ứng "sợ bỏ lỡ cơ hội"

Đánh giá về thông tin "sốt" đất Vân Đồn thời gian qua, ông Đặng Đình Toàn, Chủ tịch Viet Realtor Academy - Học viện Nhà môi giới, nhận định, thị trường xuất hiện hai yếu tố góp phần không nhỏ làm tăng giá bất động sản. Thứ nhất là sức mạnh của đội ngũ bán hàng (môi giới) và hiệu ứng Fomo (Fear of mising out - sợ bỏ lỡ cơ hội).

Ông lấy ví dụ, một dự án nằm bất động trong thời gian dài, thanh khoản khó, chủ đầu tư không thể triển khai tiếp. Tuy nhiên, sau khi chủ đầu tư thỏa thuận trả hoa hồng cao cho đội ngũ bán hàng, cộng với đòn bẩy của mạng xã hội cũng như các bài viết quảng cáo, lực lượng đông đảo nhà môi giới tham gia vào thị trường sẽ dẫn đến tâm lý khách hàng xuất hiện hiệu ứng Fomo. Theo chuyên gia này, trong một số trường hợp các dự án kiểu này không những được thanh khoản tốt mà còn có thể tăng giá cao so với dự kiến.

Hay một dự án chỉ mới được hé lộ vài thông tin về quy hoạch, về làm hạ tầng… chưa ai để ý đến. Tuy nhiên, theo ông, đến một ngày, có nhóm người mang cả túi tiền đến, cùng mấy chiếc ôtô đỗ cạnh dự án bàn tán về việc kiếm được tiền trăm, tiền tỷ…

"Tin đồn này được loan tới các nhà môi giới rồi được rỉ tai tới các nhà đầu tư... Vài ngày sau, liên tiếp những bài viết "PR" được đăng báo, đăng mạng xã hội… thế là hiệu ứng Fomo bắt đầu. Cứ vậy, giới đầu cơ đặt cọc, lướt sóng, "ôm hàng" để bán chênh, người dân cũng lao vào "săn" đất...", ông Toàn lý giải và cho biết, trong cơn "sốt" đất Vân Đồn vừa qua cũng xuất hiện những dấu hiệu đó.

Theo chuyên gia này, tâm lý sợ bị lỡ cơ hội kiếm lợi trong bất động sản khiến nhiều người vội vàng tham gia giao dịch khi chưa kịp tìm hiểu kỹ về dự án và có thể sẽ chịu phải gánh chịu rủi ro. Trong thời đại bùng nổ của mạng xã hội hiện nay thì hiệu ứng Fomo rất dễ lan toả.

Chuyên gia này cũng lưu ý, khi đầu tư bất động sản, ngoài việc không chạy theo hiệu ứng Fomo, khách hàng cũng cần định hình được giá trị thực của bất động sản. Điều này cần được phân tích dựa trên các tính toán như giá có hợp lý với thời điểm hiện tại, với bất động sản trong khu vực, cùng phân khúc và có tiềm năng tăng giá trong tương lai không? Người sử dụng cuối cùng là ai? Loại sản phẩm bất động sản đó phục vụ cho mục đích sử dụng nào?...

Bằng việc trả lời những câu hỏi đó, theo ông Toàn nhà đầu tư sẽ tính toán được khoảng thời gian nắm giữ bất động sản, dòng tiền để đầu tư và xác định được thời điểm thanh khoản hợp lý.