"Tại các thành phố lớn, giá cả bất động sản gần như không có tỷ lệ tăng cao như vài năm trước đây. Thậm chí, có nhiều dự án còn giảm giá bán bằng nhiều hình thức. Do không còn sức hấp dẫn nên các nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ và thậm chí là cả các nhà phát triển bất động sản có quy mô nhỏ và vừa đã dịch chuyển hoạt động đến những thị trường mới tại các tỉnh lẻ, nơi có sức hấp dẫn hơn do giá cả và các ưu đãi đầu tư, đặc biệt là có sự đầu tư mạnh của chính nhà nước vào hệ thống hạ tầng giao thông đô thị.

Những đối tượng này thực sự đã làm thay đổi, làm sôi động thị trường bất động sản tại các khu vực mới. Nhu cầu đầu tư nhà đất, đất nền vẫn chiếm chủ đạo, dự kiến trong 2019, giá bán sẽ tăng 10 - 15% so với cuối 2018", ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam, nhận định.

Giá có thật sự tăng?

Trên thực tế, từ 2018 đến nay, tại khu vực phía Bắc, lượng giao dịch và giá bán nhà ở trong các dự án mới đã tăng mạnh. Đơn cử, 90% lượng sản phẩm mở bán giai đoạn 1 của dự án Him Lam Green Park (Bắc Ninh) đã có chủ chỉ sau hơn 1 tháng ra mắt thị trường; Hầu hết sản phẩm của đợt ra hàng mới đây dự án River Silk City Sông Xanh (Hà Nam) dù cao hơn lần mở bán trước 3-4 giá nhưng cũng nhanh chóng được đăng ký, đặt chỗ. Ở Thanh Hóa, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Nghệ An… cũng xuất hiện nhiều dự án phát triển khu đô thị có lượng giao dịch tốt.

Trong khi đó, ở khu vực miền Trung, hiệu ứng sôi động của thị trường bất động sản Đà Nẵng và Nha Trang cũng đã lan tỏa ra Bình Định, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Phú Yên, Huế, Quảng Trị, Quảng Bình, Bình Thuận… Các nhà đầu tư chuyển dòng vốn của mình sang các tỉnh này do đây là các thị trường mới nổi, có tiềm năng và lợi thế rất lớn để phát triển du lịch.

Ở khu vực phía Nam, sức tiêu thụ bất động sản cũng rất mạnh. Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản, trong 2018, sức tiêu thụ đất nền tại Đồng Nai đạt trên 90%; Long An đạt trên 80%; tại Cần Thơ, do đất nền nhiều dự án tăng giá chóng mặt, các nhà đầu tư có xu hướng đổ về vùng ven một số quận như Cái Răng, Bình Thủy, Ô Môn…, khu vực có giá đất "mềm" hơn để kiếm lời. Từ đó khiến giá đất nơi đây tăng 30 - 40% trong vòng vài tháng.

Như vậy, tình trạng tăng giá đất là có thật nhưng không đột biến như những lời đồn cho rằng đầu năm 2019, giá đất tại TP. Đà Nẵng, Vân Đồn, Mũi Né... mỗi ngày tăng một giá. Theo khảo sát của phóng viên, việc tăng giá chỉ diễn ra cục bộ ở từng dự án và từng thời điểm.

Cụ thể, tính đến đầu tháng 3, giá mỗi lô đất tại Golden Hills (Đà Nẵng) tăng khoảng 200 - 300 triệu đồng so với cuối năm 2018; Đất dự án Goldsand Hill (Mũi Né) trong Tết có giá khoảng 2 tỷ đồng/ lô 160m2 thì nay vào khoảng 2,5 - 2,6 tỷ đồng/lô; cùng thời điểm, dự án Monaco Hills trước được chào dưới 10 triệu (do chủ đầu tư chưa đóng tiền đất) thì nay được chào từ 16,8 triệu đồng/m2; Tại Vân Đồn, đất dự án Thống Nhất, dự án Vương Long cuối 2017 có giá khoảng 18 - 20 triệu đồng/m2 thì đến giữa 2018 đã lên tới 22-25 triệu đồng/m2.

Sau khi Quảng Ninh tạm dừng giao dịch nhà đất, thị trường bất động sản Vân Đồn chững lại, đến khi được phép hoạt động trở lại (đầu 2019) thì mỗi m2 ở đây lên thêm 3-4 giá nữa. Đặc biệt, trong thời gian chưa đến 1 tháng, đất dự án Phương Đông tăng tới gần chục giá. Song theo ông Phạm Quang Tùng, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Thanh Tùng Vân Đồn, đây chỉ là cục bộ chứ nhìn chung, trên toàn thị trường khu vực này râm ran chứ không đến mức độ đột biến theo ngày như tin đồn trên mạng.

Vì sao giá tăng?

Theo các cơ quan quản lý, nguyên nhân sốt đất ở các tỉnh lẻ, chủ yếu là do chiêu trò của giới đầu cơ. "Họ cung cấp những thông tin giả (hoặc thông tin nửa đúng nửa sai) về quy hoạch phát triển đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng giao thông, các dự án lớn... trên mạng xã hội và các trang thông tin điện tử để làm giá, thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên thị trường bất động sản để trục lợi", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh, đánh giá.

Chia sẻ về điều này, nhiều nhà đầu tư bật mí: Giá đất lên là do các đơn vị và những cá nhân môi giới kết hợp với những người đầu cơ tập trung "thổi giá". Họ sẽ triển khai lần lượt theo từng dự án.

Ví như tại Vân Đồn, đầu tiên là dự án Thống Nhất, sau đó là Vương Long, mới đây là Phương Đông. Bởi vậy, khi họ "xong việc" và rút đi thì các dự án đã được "thổi giá" trước đó gần như vắng giao dịch.

Thế nên khi giao dịch đất dự án Vương Long sôi động thì đất Thống Nhất gần như không được nhắc đến và khi đất Phương Đông tăng đột biến thì đất dự án Vương Long lại rất ít giao dịch.

Vì thế, những người xuống tiền sau sẽ có nguy cơ "mắc kẹt" tại dự án đó, trong khi họ phải xuống gần như 100% tiền mua sản phẩm thay vì đóng theo tiến độ như những người "đi trước".

Tương tự, tại Đà Nẵng, những người hành nghề môi giới, "cò" đất tự tung tin về quy hoạch hoặc có dự án trên địa bàn, rồi lân la tới khu vực, giả vờ nói chuyện với nhau về thông tin đất tăng giá, từ đó, đẩy giá đất thực tế lên cao. Tuy nhiên, đến nay, nhìn chung thị trường này, trong đó có dự án vừa mới là tâm điểm như Golden Hills cũng đã chững lại.

Trong khi đó, đất Mũi Né tăng giá chủ yếu là do các sàn và cả giới đầu tư "ôm hàng", tạo khan hiếm giả tạo để đẩy giá lên cao. Họ cho rằng với mức giá dưới 20 triệu/m2 tại Phan Thiết như hiện nay là còn thấp, theo quy hoạch phát triển của địa phương này, khi sân bay và cao tốc hoàn thành, và nhiều đại gia trong làng bất động sản đổ tiền vào vận hành các dự án thì đất nơi đây sẽ tăng mạnh hơn.

Nguy cơ cung vượt cầu

Đánh giá chung về thực trạng trên, Bộ Xây dựng nhận định: Nguyên nhân chủ yếu là do một số nhà đầu tư lợi dụng việc quy hoạch mở rộng đô thị hay phát triển các công trình hạ tầng như cầu, đường, sân bay… tại một số địa phương để thu gom đất đai, đẩy giá đất lên cao. Những nhà đầu tư thứ cấp cũng theo tâm lý đám đông mua gom đất, chờ lên giá để bán lại, tạo ra cơn sốt ảo tại những khu vực này.

Nhiều người nhìn nhận, thực trạng trên không khác gì so với diễn biến của thị trường các địa phương được định hướng thành đặc khu đầu 2018 hay thị trường Hà Nội năm 2010.

"Nhìn lại cơn sốt đất tại Hà Nội bằng giờ này 9 năm trước, khi quy hoạch Thủ đô được công bố với thông tin trong tương lai, trung tâm hành chính quốc gia sẽ được dời về Ba Vì và sẽ có con đường Thăng Long nối từ Ba Đình đến Ba Vì, lập tức giá đất ở đây tăng gấp 2-3 lần. Người ta đổ dồn, thậm chí tranh nhau mua.

Không chỉ có đất thổ cư, đất trồng cây lâu năm, đất lâm, nông trường cũng được mua bán sôi nổi. Khách mua chủ yếu là giới đầu cơ. Trong đó, không ít người dùng tiền vay ngân hàng, vay lãi ở ngoài, để "đánh quả", mong thu lời lớn chỉ trong thời gian ngắn.

Nếu lượng người đầu tư nhiều quá, sẽ làm kéo dài tiến độ lấp đầy các dự án, đồng nghĩa với việc nhiều sản phẩm nhà ở chậm đi vào sử dụng, những người đi sau sẽ phải chôn vốn ở đó lâu hơn.

Nhưng sau khi thành phố Hà Nội thay đổi quan điểm xây trục Hồ Tây - Ba Vì, thị trường lập tức hạ nhiệt. Một số dự án đóng theo tiến độ buộc phải giảm giá vì nhiều khách hàng mắc cạn trong "cơn sốt" đã không còn tiền đóng. Các nhà đầu tư cũng buộc phải hạ giá song hầu như không có giao dịch, thị trường khu vực này gần như đình trệ trong suốt 9 năm qua", bà Nguyễn Phương, một nhà đầu tư, chia sẻ.

Bà Phương cũng lo ngại, hiện nay, tại các tỉnh lẻ, người mua ở thực không nhiều, chủ yếu là khách đầu tư nên không tránh khỏi các trường hợp môi giới đưa ra những thông tin sai lệch về thị trường, dễ làm tái diễn các cơn sốt ảo.

Nói về băn khoăn trên, ông Lê Văn Bằng, Phó tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển RB Land, nhìn nhận: Hiện nay, tính phong trào vẫn có nhưng tính chuyên nghiệp đã được nâng cao. Khách đầu tư giờ đây đã có sự nhìn nhận, đánh giá khá chuẩn xác về sản phẩm, họ thường chỉ chọn những dự án có vị trí đẹp, thiết kế tốt, tiện ích đồng bộ, gần khu dân cư hiện hữu, vừa có thể đầu tư lâu dài, vừa có khả năng sử dụng trong ngắn hạn để xuống tiền.

Các chủ đầu tư cũng chú trọng phát triển chiều sâu dự án hơn, không chỉ làm hạ tầng mà còn tạo dựng đầy đủ tiện ích, cảnh quan cho dự án. Vốn đầu tư bất động sản hiện nay cũng là vốn thực nhiều hơn, chứ không dùng đòn bẩy tài chính lớn như trước đây.

Do đó, nguy cơ sốt ảo (giá tăng từ 50% trở lên trong thời gian ngắn) vẫn xuất hiện ở một số địa phương song mức độ sốt ảo không cao như trước. Tuy nhiên, nếu lượng người đầu tư nhiều quá, sẽ làm kéo dài tiến độ lấp đầy các dự án, đồng nghĩa với việc nhiều sản phẩm nhà ở chậm đi vào sử dụng, những người đi sau sẽ phải chôn vốn ở đó lâu hơn.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Văn Đính, nhu cầu của thị trường bất động sản phụ thuộc vào mức độ phát triển kinh tế và tiềm năng của từng vùng, từng tỉnh và được phân bố hợp lý cho từng thời kỳ, từng giai đoạn sao cho phù hợp với chủ trương, kế hoạch, tiến độ, phát triển kinh tế của địa phương.

Tuy nhiên, nếu không được tính toán, nghiên cứu kỹ lưỡng sẽ dễ làm các nhà phát triển bất động sản đầu tư vượt cầu, tạo khủng hoảng thừa, lãng phí tài nguyên, dễ dẫn đến khủng hoảng kinh tế cho doanh nghiệp, ngân hàng và cả nền kinh tế khu vực.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Như Ý, Giám đốc Sàn Real Home, khuyến cáo: nếu các nhà đầu tư chỉ giao dịch theo đám đông thì việc đầu tư đất tỉnh lẻ sẽ dẫn đến lãng phí nguồn tài nguyên, làm mắc kẹt giá trị đầu tư của khách hàng và để lại những hệ luỵ đáng tiếc.

Do đó, nhà đầu tư chỉ nên rót vốn vào các tỉnh lẻ khi thấy rõ ràng có hạ tầng và giá trị tiềm năng của tài sản như logistics, du lịch, công nghiệp, thương mại... hay các tỉnh lẻ có quy hoạch, có định hướng, có lợi thế cạnh tranh.

"Chỉ khi nào nhìn xác định được giá trị gia tăng của bất động sản trong tương lai là bao nhiêu thì đó mới là cơ hội để đầu tư", bà Ý nói.