Nghiên cứu kỹ lưỡng về đánh thuế bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, muốn giảm giá nhà, Nhà nước cần thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp thành đất ở, với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong bảng giá đất. Đồng thời, để bù đắp hụt thu ngân sách nhà nước và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước, cần đánh thuế bất động sản.

Đối với vấn đề này, Bộ Tài chính cho biết, hệ thống chính sách thuế, phí và lệ phí đối với bất động sản hiện hành được ban hành khá đầy đủ, bao gồm: thuế sử dụng đất nông nghiệp; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản; lệ phí trước bạ và các khoản phí, lệ phí liên quan khác (lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...).

Các chính sách thu trên đã bao quát đầy đủ quá trình hình thành, sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng bất động sản, từng bước được hoàn thiện, góp phần khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản tiết kiệm, hiệu quả, từng bước hạn chế đầu cơ bất động sản, sử dụng lãng phí đất đai.

Theo Bộ Tài chính, để góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về bất động sản thì việc nghiên cứu, hoàn thiện các chính sách thuế liên quan là cần thiết. Tuy nhiên, đây là lĩnh vực có tác động lớn, nhiều nội dung mang tính kỹ thuật đòi hỏi sự tham gia của nhiều bộ, ngành địa phương; vì vậy, cần phải được nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng trước khi trình cấp có thẩm quyền ban hành vào thời điểm thích hợp để đảm bảo tính khả thi, tính đồng thuận cao, góp phần hạn chế đầu cơ bất động sản.

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính đang tiếp tục nghiên cứu, tổng hợp kinh nghiệm quốc tế, xác định những vướng mắc, bất cập trong quá trình triển khai thi hành các luật thuế liên quan đến bất động sản để báo cáo Chính phủ, trình Quốc hội vào thời điểm thích hợp gắn với việc xây dựng và tổ chức thực hiện Chiến lược cải cách hệ thống thuế giai đoạn 2021-2030.

Đảm bảo minh bạch thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Liên quan đến chính sách thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, có ý kiến cho rằng, ngoài đóng góp vào ngân sách, chính sách thuế phải đạt được mục tiêu là điều tiết, định hướng tiêu dùng và chống đầu cơ nhưng với cách thu như hiện nay, thuế chuyển nhượng bất động sản chưa đạt được mục tiêu này. Bản chất của thuế chuyển nhượng bất động sản là thuế trực thu và phải thu trên “chênh lệch địa tô”, tức lợi nhuận mà nhà đầu tư thu được. Tuy nhiên, hiện nay, cách thu của cơ quan thuế là “khoán thuế”, cứ thu 2% trên giá chuyển nhượng, tức là dù nhà đầu tư lãi hay lỗ vẫn phải nộp thuế. Cách thu này dễ cho cơ quan thuế nhưng lại làm "méo mó" chính sách.

Về nội dung này, Bộ Tài chính cho biết, trước đây, Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 quy định, cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nộp thuế theo mức thuế suất 25% trên thu nhập (giá chuyển nhượng trừ giá mua và các chi phí liên quan). Trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan thì nộp thuế theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Tuy nhiên, thực tế thực hiện quy định nêu trên đã gặp rất nhiều vướng mắc như: không có căn cứ để xác định giá mua và các chi phí liên quan của hoạt động chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là đối với bất động sản hình thành từ lâu không có hồ sơ, căn cứ chứng minh giá vốn, bất động sản được cho, tặng, thừa kế; việc chuyển nhượng giữa các cá nhân bằng tiền mặt khó kiểm soát; có trường hợp nộp thuế theo thuế suất 2% sau đó khai điều chỉnh lại theo thuế suất 25% để hoàn thuế hoặc cơ quan thuế yêu cầu cá nhân khai lại theo thuế suất 25% để truy thu thuế gây khiếu kiện...

Từ ngày 01/01/2015, Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều tại các luật về thuế quy định cá nhân chuyển nhượng bất động sản nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản. Theo Bộ Tài chính, việc quy định một phương pháp tính thuế đảm bảo minh bạch về chính sách, tránh vướng mắc trong thực hiện và cải cách thủ tục hành chính.

Riêng đối với doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản, việc xác định giá vốn của bất động sản theo sổ sách kế toán của doanh nghiệp. Luật thuế Thu nhập doanh nghiệp quy định, doanh nghiệp có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nộp thuế theo mức thuế suất 20% trên thu nhập. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.