Nguồn cung căn hộ mới thấp kỷ lục

Báo cáo về thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2020 của JLL ghi nhận, lượng mở bán căn hộ chính thức chỉ đạt 2.910 căn, thấp hơn 36,7% theo quý, là mức thấp nhất trong vòng bảy năm trở lại đây.

Tuy rằng số lượng căn hộ mở bán mới được kỳ vọng sẽ tăng sau nới lỏng giãn cách xã hội, việc chính phủ thắt chặt kiểm soát liên quan đến phê duyệt quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng đối với các dự án mới đã làm sụt giảm đáng kể nguồn cung trong quý này.

Tình trạng này đã diễn ra tương tự tại thị trường TP.HCM vào năm ngoái. Do vậy, phần lớn nguồn cung mới đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu.

Dưới tác động của Covid-19, nhiều chủ đầu tư đã thay đổi các phương thức tiếp cận khách hàng mới kết hợp chính sách bán hàng ưu đãi. Thị trường chứng kiến một loạt các bất động sản sử dụng kênh bán hàng trực tuyến như đặt mua trên website hoặc livestream trực tuyến trên fanpage dự án để tiếp cận người mua.

Bên cạnh đó, các gói tài chính hấp dẫn với lịch thanh toán dài hạn và chương trình lãi suất 0% cũng thu hút đáng kể sự quan tâm của thị trường, đặc biệt là ở phân khúc khách mua ở thực.

Đại diện JLL cho biết, tổng lượng căn hộ bán được trong quý II/2020 đạt 5.298 căn, tăng 30,6% so với quý trước, tuy nhiên vẫn thấp hơn so với lượng bán trung bình hàng quý trong giai đoạn 2015-2019.

Dự án giao dịch sôi động nhất được ghi nhận là tại Vinhomes Ocean Park (chiếm 48,3% tổng lượng bán trong quý II/2020), nhờ các tiện ích liên tục được phát triển như trường đại học VinUni mới đi vào hoạt động và tổ hợp vui chơi giải trí Vinpearl Land sắp được chủ đầu tư triển khai.

Nhìn chung, nguồn cầu chủ yếu đến từ các khách mua ở thực, sản phẩm căn hộ thuộc phân khúc Trung cấp với mức giá 1.200 - 1.800 USD/m2 có lượng bán tốt nhất thị trường. Người mua thuộc phân khúc này có xu hướng thu hút bởi các dự án có môi trường sống xanh, chủ đầu tư uy tín và cung cấp các gói hỗ trợ tài chính hấp dẫn.

Hiện các chủ đầu tư đã nhanh chóng điều chỉnh tăng giá bán sau khi các biện pháp giãn cách xã hội được nới lỏng, cho thấy thị trường sơ cấp vẫn ổn định do nguồn cung hạn chế và nhu cầu mua ở thực tốt.

Giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 1.493 USD/m2, tăng 2,0% so với quý trước và 4,9% so với cùng kỳ. Tính theo mỗi dự án, giá bán tăng trung bình 2,8% so với quý trước.

Tuy nhiên, giá bán thứ cấp giảm 1% so với quý trước khi thị trường cho thuê chậm lại. Việc khách thuê nước ngoài không thể quay lại thành phố, đã làm sự lạc quan của chủ nhà, đặc biệt đối các nhà đầu tư mua để cho thuê.

Đánh giá về triển vọng thị trường, đại diện JLL cho hay, khoảng 10.000-15.000 căn hộ dự kiến sẽ mở bán chính thức trong nửa năm còn lại 2020, chủ yếu tập trung ở phân khúc Bình dân và Trung Cấp.

Nhu cầu mua đầu tư cho thuê dự báo chưa thể phục hồi trong thời gian gần do tăng trưởng kinh tế chậm lại, doanh nghiệp thu nhỏ quy mô dẫn đến việc cắt giảm nhân sự cũng như ngân sách thuê.

Giá mặt bằng bán lẻ ít khả năng tăng

Về mặt bằng bán lẻ, theo JLL, trong quý II/2020, không có nguồn cung mới nào gia nhập thị trường, dẫn tới tổng diện tích đạt mức 1,2 triệu m2 sàn.

Dưới ảnh hưởng của xu hướng phi tập trung hóa, các quận ngoài trung tâm như Thanh Xuân, Long Biên tiếp tục dẫn đầu nguồn cung nhờ những trung tâm thương mại quy mô lớn như Vincom Royal City hay Aeon Mall.

Lượng hấp thụ ròng của thị trường tiếp tục ở mức âm trong quý, làm tỉ lệ trống tăng tới mức 11%, cao nhất kể từ quý IV/2018.

“Doanh thu sụt giảm nặng cộng thêm chi phí vận hành buộc một số cửa hàng phải đóng cửa, thậm chí một vài nhãn hàng lớn cũng phải cắt giảm những chi nhánh hoạt động không hiệu quả, đặc biệt trong khoảng thời gian cách ly toàn xã hội”, đại diện JLL chia sẻ.

Những ngành hàng bán lẻ như đồ gia dụng, quần áo gặp phải khó khăn trong khoảng thời gian này khi khách mua trở nên dè dặt hơn trong chi tiêu vào những khoản này.

Tuy nhiên, khi Việt Nam mở cửa trở lại vào tháng 5 sau khi dịch bệnh được kiểm soát, thị trường bán lẻ cũng bắt đầu hồi phục, điển hình như việc Hadilao đã chính thức khai trương cửa hàng đầu tiên ở Hà Nội tại Vincom Center Phạm Ngọc Thạch sau thời gian dài được mong đợi. Ngành hàng dịch vụ ăn uống cũng ghi nhận việc phục hồi khả quan.

Báo cáo của JLL cho thấy, do ảnh hưởng của Covid-19, giá thuê toàn thị trường không ghi nhận sự thay đổi đáng kể, giữ vững ở mức 29,3 USD/m2/tháng trong quý II/2020. Trong thời gian diễn ra dịch bệch, những chính sách hỗ trợ đã được đưa ra, tuy nhiên khi thị trường được mở cửa trở lại vào tháng 5, những chính sách này đã không còn phổ biến.

Dù thế, với những khách thuê ghi nhận doanh thu sụt giảm nặng nề do ảnh hưởng của dịch bệnh, chủ nhà có thể xem xét để đưa ra những sự hỗ trợ khác tùy thuộc vào từng trường hợp riêng biệt.

Mặc dù dịch bệnh đã được kiểm soát tại Việt Nam, Covid-19 vẫn đang tiếp tục diễn biến phức tạp ở các nước khác và bất ổn trên thế giới tiếp tục tăng. Bên cạnh đó, thời gian tới một nguồn cung lớn sẽ gia nhập thị trường, bao gồm hai đại trung tâm thương mại là Vincom Smart City và Vincom Ocean Park.

“Vì thế, ít có khả năng giá thuê sẽ tăng cao trong tương lai gần”, đại diện JLL nhận định.