TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cho biết, thị trường bất động sản thời gian qua chịu nhiều tác động từ chính sách. Thứ nhất là việc thanh tra, rà soát, không cấp phép dự án mới, điển hình là ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Thứ hai là chậm ban hành các chính sách gỡ khó cho thị trường. Thứ ba là tác động của Thông tư 22/NHNN tiếp tục siết mạnh cho vay bất động sản.

Chính sách tác động đến thị trường

PV: Theo ông, những cơ chế, chính sách này đã tác động như thế nào đến thị trường bất động sản năm 2019?

TS. Cấn Văn Lực: Cơ chế, chính sách năm nay tác động cả tiêu cực và tích cực đến thị trường bất động sản. Về tác động tiêu cực, năm nay Nhà nước chủ trương làm kỹ hơn khâu quy hoạch theo luật quy hoạch mới và cũng theo yêu cầu về đô thị hóa nhằm giảm tệ nạn tắc nghẽn giao thông, úng lụt ở một số địa bàn như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng... Cùng với đó là quá trình rà soát lại về hồ sơ, thủ tục pháp lý đối với các dự án nhằm hạn chế tranh chấp, kiện tụng và tham nhũng.

Những chính sách như vậy khiến nguồn cung giảm do việc tạm dừng cấp phép mới hoặc trì hoãn cấp phép ở một số địa bàn như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang… Một số dự án phải thay đổi thiết kế, mục đích sử dụng, rà soát và hoàn thiện hồ sơ pháp lý, thủ tục.

Ngoài ra, một số địa phương thay đổi chính sách (như chính sách cấp sổ đỏ chẳng hạn). Rồi hành lang pháp lý điều tiết các mô hình, sản phẩm kinh doanh mới như condotel, officetel, shophouse… chậm ban hành. Do đó, không chỉ nguồn cung khan hiếm hơn mà giao dịch mua bán cũng diễn ra chậm hơn; thậm chí còn gây ra tranh chấp, kiện tụng.

Tuy nhiên, khi các bên cùng kỹ càng, chắc chắn về hồ sơ pháp lý, về quy trình, thủ tục cũng giúp thị trường phát triển bài bản, minh bạch, bền vững và đảm bảo quyền lợi cho cả chủ đầu tư, các nhà kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư và người mua bất động sản.

Còn về nguồn vốn tín dụng không phải năm nay mới siết chặt, thực tế liên tiếp những năm gần đây Ngân hàng Nhà nước đã có động thái kiểm soát nguồn vốn này.

Vậy việc siết chặt tín dụng trong năm 2019 có khiến cho dòng vốn đổ vào bất động sản có sự thay đổi trong thời gian tới thưa ông?

 Hiện có 4 nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản, nguồn vốn này không hề giảm mà vẫn có xu hướng tăng.

Thứ nhất, nguồn vốn tín dụng. Tính đến tháng 10 năm nay, cho vay xây dựng vào khoảng gần 800 ngàn tỷ VND, tăng 8,5%. Cho vay kinh doanh bất động sản tăng khoảng 5,5%. Cho vay mua nhà, sửa nhà tăng 19%. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản vào khoảng 1,5 triệu tỷ VND, chiếm khoảng 19% tổng dư nợ của nền kinh tế (không kể cho vay xây dựng).

Thứ hai, huy động nguồn vốn tư nhân. Tính đến hết tháng 11 năm nay, có khoảng 15.800 doanh nghiệp xây dựng (tăng 1,7%) và 7.300 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mới thành lập (tăng 13,8% về số doanh nghiệp, tăng 27,5% về vốn đăng ký).

Thứ ba là vốn FDI đăng ký mới đạt 2,86 tỷ USD (chiếm 8,5%) và góp vốn, mua cổ phần là 1,9 tỷ USD (chiếm 17%). Thứ tư là nguồn vốn phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản đã vào khoảng gần 61.000 tỷ VND.

Một dòng vốn rất quan trọng của thị trường bất động sản năm nay chính là doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Hết 10 tháng đầu năm, trong tổng số tiền phát hành trái phiếu gần 179 ngàn tỷ VND, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành khoảng 61 ngàn tỷ VND (chiếm khoảng 34%), với lãi suất bình quân khoảng 10,5%/năm. Mức này tương đối cao so với mức lãi suất phát hành trái phiếu doanh nghiệp bình quân của các ngân hàng thương mại khoảng 7 - 8%/năm.

Doanh nghiệp cần chủ động

Tuy nhiên, Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước cũng đã có cảnh báo, kiểm soát đối với việc doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu. Ông đánh giá như thế nào về động thái này?

Động thái này là cần thiết bởi việc phát hành trái phiếu phải công khai minh bạch, để từ đó đánh giá được thực chất, thực lực doanh nghiệp đó. Ngoài ra, một số doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với lãi suất cao (thậm chí 20%/năm) cũng phải cân đối, tính toán phù hợp với năng lực tài chính của mình nhằm đảm bảo hiệu quả, đồng thời không phá vỡ mặt bằng lãi suất của thị trường.

Ông có đưa ra lời khuyên gì cho các doanh nghiệp bất động sản trước thềm năm 2020?

Năm 2020, doanh nghiệp cần phải làm ăn minh bạch hơn, trong bối cảnh hội nhập 4.0, thị trường đang có sự điều chỉnh và có sự giám sát chặt chẽ từ Nhà nước. Đã đến lúc doanh nghiệp phải có tầm nhìn dài hơn, cần cơ cấu lại các mặt hàng, sản phẩm cho cần đối, phù hợp thị trường.

Doanh nghiệp cũng phải chú trọng hơn các kênh huy động vốn, phát hành trái phiếu minh bạch. Cùng với đó là tích cực, chủ động theo dõi, phân tích và dự báo tình hình thị trường; tăng khả năng hấp thụ (con người, công nghệ và sản phẩm khác biệt…); chủ động tăng khả năng thích ứng, chống chịu rủi ro, cú sốc từ bên ngoài.

Năm 2020 là một năm điều chỉnh chiến lược, củng cố và tạo tiền đề. Mặc dù tiếp tục đối mặt với nhiều rủi ro, bất định nhưng kinh tế vẫn còn đà tăng trưởng tốt. Trong đó, thị trường bất động sản tiếp tục sàng lọc, điều chỉnh. Mỗi doanh nghiệp cần chủ động xây dựng, điều chỉnh chiến lược kinh doanh phù hợp để có thể “thích ứng”, tận dụng được cơ hội và vượt lên thách thức.

Vâng! Xin cảm ơn ông.