Nguy cơ sốt đất ảo tái diễn trong năm 2022
Năm 2021, thị trường bất động sản (BĐS) TP. Hồ Chí Minh tiếp tục xác lập mặt bằng giá mới khi xuất hiện loại hình căn hộ hạng sang giá gần 400 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, nhiều thông tin vô căn cứ vẫn còn tồn tại, mang đến nhiều hệ quả nghiêm trọng.
Nghịch lý
Theo báo cáo thị trường BĐS năm 2021 của DKRA Vietnam mới công bố hồi đầu tháng 1/2022, trong năm qua, thị trường hình thành nghịch lý: Dù gặp khó khăn do tác động từ dịch COVID-19 nhưng giá bán thứ cấp có xu hướng giảm trong giai đoạn dịch bùng phát, còn giá bán sơ cấp tăng.
Trong năm 2021, phân khúc đất nền tại TP. Hồ Chí Minh và các vùng giáp ranh ghi nhận 40 dự án mới mở bán với 6.220 sản phẩm, lượng tiêu thụ đạt khoảng 4.697 nền. Tỉnh Đồng Nai, Long An vượt qua TP. Hồ Chí Minh trở thành địa phương dẫn đầu nguồn cung nhà phố, biệt thự.
Thị trường căn hộ ghi nhận 41 dự án mở bán với hơn 21.000 căn hộ (bằng 70% so với năm 2020), các dự án tập trung chủ yếu ở TP. Hồ Chí Minh và Bình Dương. Lượng tiêu thụ giảm mạnh so với năm 2020 trở về trước. Năm 2021 ghi nhận lượng tiêu thu thấp nhất từ năm 2015 cho đến nay.
Tuy nhiên, giá BĐS trong năm 2021 lại thiết lập mặt bằng giá mới và mất cân bằng ở các phân khúc, nhất là trong phân khúc căn hộ hạng sang. Như việc căn hộ hạng sang và hạng A chiếm đa số, trong khi loại hình căn hộ vừa túi tiền lại thiếu vắng. Tính đến hết năm 2021, thị trường đã vắng bóng căn hộ hạng C có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 trong 2 năm liên tục.
Đặc biệt, trong năm 2021, tại TP. Hồ Chí Minh loại hình căn hộ hàng sang thiết lặp mặt bằng giá mới kỷ lục lên tới 400 triệu đồng/m2. Cùng với đó là các thông tin vô căn cứ vẫn còn tồn tại và tác động của cuộc đấu giá đất tại Thủ Thiêm bởi Tập đoàn Tân Hoàng Minh khiến cho giá BĐS năm 2022 có thể tiếp tục “nhảy múa” không đúng như giá trị thật.
Thời điểm đầu năm 2021, thị trường BĐS cũng ghi nhận tình trạng sốt đất ảo diễn ra ở nhiều tỉnh thành, nhất là ở các tỉnh khu vực miền Nam. Điển hình như tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, cơn sốt đất diễn ra vào thời điểm cuối năm 2020 kéo dài đến đầu năm 2021 tại huyện Xuyên Mộc, huyện Châu Đức và thị xã Phú Mỹ, khiến giá đất tại các khu vực này tăng đột biến (có nơi tăng gấp hơn 10 lần) và tạo ra sự biến động mạnh về lượng giao dịch.
Đến thời điểm ngay khi TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh miền Nam vừa gỡ bỏ lệnh giãn cách thì sốt đất lại diễn ra một lần nữa tại Bà Rịa - Vũng Tàu. Cơn sốt diễn ra vào cuối tháng 9/2021 kéo dài cho đến nay. Diễn ra tại các khu vực thuộc TP. Bà Rịa, thị xã Phú Mỹ, huyện Châu Đức, huyện Xuyên Mộc và huyện Đất Đỏ.
Tại TP. Hồ Chí Minh, trong những tháng đầu năm 2021, tình trạng sốt đất ảo cũng là nguyên nhân khiến giá BĐS tại thành phố liên tục được đẩy lên. Đặc biệt, giá đất khu vực TP. Thủ Đức trước thời điểm lên thành phố đã liên tục có nhiều đợt tăng giá. Có thời điểm, vị trí đất mặt tiền tại một số đường như Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng… đã lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, thậm chí gần 200 triệu đồng/m2. Nhiều khu vực khác, giá đất trước đây chỉ khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2 thì đã tăng lên 70 - 100 triệu đồng/m2.
Làm gì để ngăn chặn?
Để ngăn chặn nguy cơ sốt đất ảo có thể xảy ra vào năm 2022, DKRA Vietnam cho rằng, cần lưu ý điều chỉnh các tiêu chí giá mới trong phân cấp loại hình căn hộ sao cho phù hợp với sự vận động của thị trường..
Song song đó, hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS nhà ở phải được bổ sung và hoàn thiện hơn nhằm bắt kịp diễn biến và nhu cầu thị trường, nhất là sự phát triển của các loại hình BĐS mới.
Quy trình pháp lý cần được đơn giản hóa, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tháo gỡ những vướng mắc thủ tục, sớm hoàn thiện pháp lý dự án. Từ đó, đẩy nhanh tiến độ xây dựng, gia tăng nguồn cung và góp phần ổn định mặt bằng giá trên thị trường. Đối với hình thức đầu tư mới, nên sớm có khung pháp lý chắc chắn, một mặt thúc đẩy sự tăng trưởng của hình thức đầu tư này, mặt khác có thể đảm bảo quyền lợi của khách hàng và nhà đầu tư.
Về phía cơ quan nhà nước, việc ban hành các chương trình nhà ở quốc gia mang tính lâu dài như nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân người lao động… phải gắn liền với vấn đề tài chính cho người mua nhà lần đầu.
Về phía doanh nghiệp, những tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ BĐS nên đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong mô hình vận hành để cải tiến chất lượng dịch vụ và tối ưu chi phí. Đồng thời, tăng cường áp dụng các bộ quy tắc, chuẩn mực nghề nghiệp nhằm nâng cao chất lượng, trình độ của đội ngũ tư vấn viên trong lĩnh vực BĐS.
Dấu hiệu sốt đất ảo
Nhiều chuyên gia chỉ ra: Sốt đất ảo thường xuất hiện tại các vùng ven có sự bùng nổ về thông tin quy hoạch. Giá đất nền thường tăng đột biến trong thời gian ngắn.
Những khu vực sốt đất ảo thường xảy ra tình trạng đặt cọc phức tạp khi mua bán và nhiều dấu hiệu bất thường.
Người mua cần quan sát thị trường trên diện rộng để nắm được diễn biến từng thời điểm. Trước khi quyết định giao dịch, cần tiến hành thẩm định giá bằng nhiều phương pháp. Đó là so sánh các hoạt động mua bán gần nhất, đối chiếu vị trí, mật độ dân số, tiện ích xung quanh, khoảng cách di chuyển và giá trị khai thác để tránh đưa ra quyết định thiếu chính xác trong giai đoạn thị trường bị nhiễu loạn thông tin.
Nếu nhận thấy giá bất hợp lý, không nên mua vào vì rủi ro rất lớn. Thậm chí, giới chuyên môn còn khuyên nhà đầu tư cân đối dòng tiền cho phù hợp. Chỉ dùng tiền nhàn rỗi, dài hạn để mua BĐS. Tránh đi vay trong giai đoạn thị trường sốt đất ảo nhằm tránh bẫy lãi suất thả nổi.
