Gem Sky World là dự án khu đô thị thương mại rộng 92,2 ha do Đất Xanh Group phát triển tại xã Long Đức (Long Thành, Đồng Nai). Dự án từng gây chú ý khi chỉ cách sân bay Long Thành khoảng 5km, có shophouse, nhà phố thương mại... nhưng đến nay rơi vào cảnh đìu hiu.

Đìu hiu “chợ chiều”

Sau hơn 3 năm triển khai, chủ đầu tư dự án Gem Sky World khẳng định các công trình sẽ hoàn thành vào cuối năm 2024 để bàn giao cho khách hàng. Tuy nhiên, đến nay, do những vấn đề về tài chính, nhiều công trình hạ tầng của dự án vẫn đang bỏ ngang, hàng loạt nhà phố dang dở.

Tương tự, dự án Century City tại xã Bình Sơn, huyện Long Thành, do Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh phát triển, nằm trên đường tỉnh lộ 769 gần sân bay Long Thành, hiện cũng vắng người qua lại, nhiều khu shophouse triệu đô từng được cho thuê hàng chục triệu đồng/tháng nay “đắp chiếu”.

Cách đó không xa, dự án STC Long Thành (hơn 20ha) do Công ty Cổ phần bất động sản STC Golden Land làm chủ đầu tư, có vị trí đắc địa, tọa lạc tại mặt tiền đường tỉnh 769 và sát khu tái định cư Lộc An - Bình Sơn, cũng không khá khẩm hơn. Tình cảnh chung là “cò” bốc hơi, khả năng thanh khoản chậm.

Đáng chú ý, không chỉ các dự án nhà ở, phân khúc đất nền ven sân bay Long Thành vốn được đánh rất cao, hiện cũng lâm vào cảnh u ám, thanh khoản nhỏ giọt, nhiều nhà đầu tư “ngộp” tài chính buộc phải tìm cách “cắt lãi”, thậm chí “cắt lỗ” tới 25 - 30%.

Điển hình, tại khu tái định cư Lộc An - Bình Sơn nằm cách sân bay Long Thành khoảng 3 km, đang dần hoàn thiện sau thời gian dài đầu tư. Nhiều ngôi nhà kiên cố đã và đang được xây dựng, dân cư bắt đầu vào ở, tuy nhiên cũng còn không ít lô đất còn bỏ hoang, cỏ mọc um tùm.

Chia sẻ với VnBusiness, anh Tuấn, một môi giới được mệnh danh là “thổ địa” tại khu vực này tiết lộ, giá đất tại đây từng vọt lên mức 48-75 triệu đồng/m2 vào thời điểm “sốt” đất đầu năm 2020. Đến hiện tại, giá đã giảm 15-30% tùy vị trí.

“Trước năm 2018, khi các thông tin về quy hoạch còn mờ nhạt, đất đai xung quanh khu vực dự án đều là đồng không mông quạnh nên giá rất rẻ, chỉ khoảng vài trăm nghìn đồng/m2. Khi dự án sân bay bắt đầu khởi công, giá đất liên tục thiết lập những đỉnh cao mới. Nhiều lô đất hiện đã gấp 10-15 lần 5 năm trước”, anh Tuấn cho hay.

Trong nguy có cơ?

Cần phải nhấn mạnh, dự án sân bay Long Thành là công trình trọng điểm, có vốn đầu tư giai đoạn 1 lên đến 5 tỷ USD, dự kiến vận hành từ năm 2026. Với lợi thế về hạ tầng kết nối khu vực, đặc biệt là với TP. Hồ Chí Minh, dư địa tăng giá bất động sản khu vực này vẫn được đánh giá rất cao.

Chính vì vậy, dù đang rơi vào cảnh “vãn chợ chiều”, nhưng nguy cơ của người này lại là cơ hội của người khác. Nhiều nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, tầm nhìn tối thiểu 3 - 5 năm vẫn đang chờ đợi để “bắt đáy” các sản phẩm tốt, đặc biệt là các sản phẩm “cắt lỗ” sâu 25-30%.

Đơn cử như trường hợp của chị Hoàng Mỹ Hạnh, nhà đầu tư từ TP. Hồ Chí Minh, từ cách đây 3 tháng, đã bắt đầu cùng các cộng sự tỏa đi săn đất ven khu vực sân bay. Ưu tiên của chị là những lô đất sạch pháp lý, tầm giá 1,3 - 2,1 tỷ đồng, nằm gần khu dân cư, có hạ tầng kết nối với tuyến đường chính.

Gần nhất, vào đầu tháng 12, khi trở lại khu tái định cư Lộc An - Bình Sơn, gọi điện vào số điện thoại in trên biển quảng cáo nhà đất treo ven tuyến đường N2, “cò” đất tiếp chuyện chị Hạnh trên điện thoại giới thiệu tên Minh, đưa ra một danh sách các nền đất có nhu cầu sang nhượng.

Trong hàng dài các sản phẩm được môi giới đưa ra, có một lô mặt đường gây ấn tượng với chị Hạnh, với bề ngang 5m, dài 20m, được quảng cáo có vị trí đắc địa, giá bán gần 5,3 tỷ đồng. Môi giới cam kết đây là mức giá mềm, chủ cũ cần tiền gấp nên bán, chỉ đợi vài tháng là giá lên.

“Môi giới thừa nhận giao dịch đất nền khu vực này hiện khá trầm lắng, nhưng cam kết đây chỉ là tạm thời, giá sẽ tăng trở lại. Nếu đồng ý gặp trực tiếp, tôi sẽ được dẫn đến tận nhà chủ đất để thương thảo kỹ hơn. Môi giới còn nói thêm là đường này giá đang mềm, chứ trục đường đối diện giá cao hơn 30-40%”, chị Hạnh chia sẻ.

Có thể thấy, trong bối cảnh các dự án “ăn theo” sân bay Long Thành đang gặp khó về thanh khoản, không ít nhà đầu tư đuối tài chính phải tìm cách giảm giá để bán ra, tạo cơ hội cho những nhà đầu tư mới có dòng tiền mạnh hơn.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, sau thời gian dài bị môi giới thổi lên quá cao, đất nền vùng ven sân bay Long Thành hiện đã qua thời “ăn bằng lần”, giá vẫn cao nhưng rất khó bán. Nhà đầu tư mới nhảy vào thời điểm này đối diện với rủi ro rất lớn, dù dư địa tăng giá trong tương lai là có.

Để giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư cần phải xem xét thật kỹ yếu tố pháp lý của dự án đó và phải rà soát kiểm tra lại bản quy hoạch của địa phương. Với những “siêu dự án” như sân bay Long Thành sẽ có thêm những tuyến đường nhỏ kết nối vào, nếu bỏ tiền đầu tư vào những dự án vướng vào vấn đề quy hoạch hay pháp lý sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Ông Võ Hồng Thắng- Chuyên gia của DKRA Việt Nam, khuyến cáo trong giai đoạn nhiều biến động, nhà đầu tư cần xác định chiến lược đầu tư trong trung và dài hạn, từ đó mới đảm bảo được lợi nhuận kỳ vọng, bởi các dự án hạ tầng lớn thường có thời gian hoàn thành kéo dài.

Ở thời điểm này, dù giá đất ăn theo sân bay Long Thành đã chững lại, nhiều nhà đầu tư bị ngộp tài chính có xu hướng giảm giá để bán ra, tuy nhiên, vì đất đã bị thổi giá nên sau khi “cắt lỗ 30-50%” vẫn ở mức rất cao so với kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Vì vậy, nếu muốn rót tiền, nhà đầu tư cần tầm nhìn dài hạn, đồng thời tìm hiểu kỹ để tránh “chôn vốn” quá lâu.