Việc nhà đầu tư cắt lỗ, theo ông Dương Đức Hiển - Giám đốc bộ phận kinh doanh nhà ở, Savills Hà Nội, ngoài nguyên nhân chủ quan, còn có nguyên nhân khách quan là do thời gian gần đây, thị trường căn hộ chung cư đã bão hòa khi hàng loạt chủ đầu tư ra nguồn cung lớn.

Từ năm 2013 trở lại đây, sau cuộc khủng hoảng bất động sản (BĐS), thị trường BĐS hồi phục với hàng loạt dự án được khởi động, đồng nghĩa với lượng lớn nguồn cung được tung ra thị trường.

Nguồn cung dồi dào

Số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy lượng cung BĐS TP. Hà Nội năm 2018 đạt 44.788 sản phẩm, tăng 123,7% so với năm 2017, tỷ lệ hấp thụ căn hộ chung cư chung cho toàn thị trường Hà Nội đạt 68,5% (30.701/44.788).

Tại TP. Hồ Chí Minh, lượng cung BĐS năm 2018 đạt 49.948 sản phẩm, tăng 116.2% so với năm 2017 đạt 43.004 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ chung cho toàn thị trường TP. Hồ Chí Minh đạt 68,7% (34.312/49.948)

Dự báo của Savills Hà Nội, từ nay đến năm 2020, nguồn cung từ TP. Hồ Chí Minh sẽ đạt trên 125.000 căn, trong đó có hơn 72.000 căn được bàn giao. TP. Hà Nội đến năm 2020 sẽ có hơn 76.600 căn gia nhập thị trường từ 63 dự án.

Số liệu trên cho thấy thị trường căn hộ chung cư đang ở thời điểm "cực thịnh", mặc dù nhu cầu của khách hàng vẫn tiếp tục tăng cao, nhưng ở đây thể hiện một điều là người có nhu cầu thực thì không mua được nhà, nhà đầu tư "ôm hàng" đang phải chấp nhận rao bán cắt lỗ mà vẫn chưa bán được.

Chị Nguyễn Thị Kiều Nhung (Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết mới đây, chị đăng trên một trang kinh doanh BĐS rao bán cắt lỗ một số căn hộ của mình tại dự án Goldmark City, 136 Hồ Tùng Mậu, thậm chí chấp nhận rẻ hơn thị trường 200 - 500 triệu đồng. Tuy nhiên, đã đăng được một tháng rồi mới chỉ có một vài khách gọi điện hỏi giá, sau khi biết dù đã cắt lỗ, giá vẫn còn cao, nên khách hàng đã rút lui.

Anh Thành Thái (Ba Đình, Hà Nội) cũng chia sẻ anh đầu tư 2 căn hộ siêu đẹp tại chung cư 47 Nguyễn Tuân nay cần tiền vốn nên muốn bán gấp, giá 25 - 25,5 triệu đồng/m2, rẻ hơn ngoài thị trường 4 - 5 giá.

"Tôi đang cần bán gấp nên bán cắt lỗ cho khách có thiện chí", anh Thái nói. Tuy nhiên, anh cũng lại rơi vào tình cảnh như chị Kiều Nhung, chỉ có khách hàng hỏi tham khảo chứ chưa có khách hàng đến thăm nhà.

Đó chỉ là hai trong số hàng trăm, hàng nghìn trường hợp nhà đầu tư cắt lỗ khi mua chung cư không còn có lời như những năm về trước.

Đầu cơ lướt sóng

Trao đổi về hiện tượng nhiều nhà đầu tư cắt lỗ chung cư, ông Dương Đức Hiển, cho biết ở góc nhìn của ông, đây là một số nhà đầu tư chưa hiểu sản phẩm, chưa có kế hoạch dài hạn rõ ràng, mà chỉ mua để đầu cơ lướt sóng.

Lấy ví dụ về việc này, ông cho biết, tại TP. Hồ Chí Minh có những nhà đầu tư mua hàng chục, thậm chí hàng trăm căn hộ, họ chỉ cho thuê theo hình thức homestay, nên hiệu quả đầu tư của họ rất tốt. Hà Nội đã bắt đầu xuất hiện hình thức này nhưng hiện tại chưa nhiều.

Theo ông Hiển, nhu cầu khách hàng cần chung cư ở tầm trung rất cao. Nhiều khách hàng mua rồi cắt lỗ do chưa đạt được kỳ vọng lợi nhuận là những người chưa xác định được mục đích đầu tư, chưa biết mua chung cư để làm gì.

Hiện những sản phẩm ở các dự án có khối lượng căn hộ lớn, nếu mua để lướt sóng hay đầu tư cho thuê đều không hiệu quả bởi nguồn cung lớn như thế cạnh tranh sẽ rất khó khăn.

Ông Hiển chia sẻ, có một kinh nghiệm đầu tư chung cư nữa mà chỉ có các nhà đầu tư biết nhìn xa trông rộng đánh giá được, đó là đầu tư trước khi mở bán hay khi đi vào vận hành.

Nhiều khách hàng kỳ vọng trước khi mở bán đầu tư sẽ có lãi, nhưng họ không thể đánh giá được rằng nhiều khi có những dự án sau khi đi vào vận hành 2 - 3 năm mới biết được dịch vụ tốt, có tính thương mại tốt và giá cả chắc chắn sẽ tăng.

"Tòa Landcaster Núi Trúc khi mở bán giá 40 triệu đồng/m2 đến nay giao dịch hơn 60 triệu đồng/m2 hoặc tòa nhà Indochina Xuân Thủy cũng tăng giá sau một thời gian vận hành, điều đó thể hiện giá trị của chất lượng và dịch vụ toà nhà", ông Hiển cho hay.

Một nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ dành một phần cho rủi ro, một phần bảo toàn vốn, họ đầu tư vào tài sản sinh ra dòng tiền hàng tháng, từ đó họ có thể hoàn toàn huy động vốn cho tài sản đó. Rất nhiều quỹ đầu tư đầu tư khách sạn 5 sao, có giá trị sở hữu, hàng năm vẫn đẻ ra lợi nhuận 7 - 8%.

"Để xác định đầu tư đúng hay sai thì phải biết mình muốn làm gì, mục đích làm gì. Đây là câu chuyện hiểu biết về mảng thị trường mà nhiều người vẫn chưa có kiến thức", ông Hiển nhấn mạnh.

Trước đó, ông Phạm Thành Hưng - Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group, cũng cho rằng hiện nay, đầu tư chung cư không còn có lời, thay vào đó, nhà đầu tư đang thay đổi chiến thuật kinh doanh tức là mua để cho thuê sinh lời hàng năm. Và, TP. Hồ Chí Minh đang là tâm điểm thị trường đầu tư căn hộ cho thuê.