“Chôn tiền” vì đầu tư theo quy hoạch

Với mong muốn đầu tư vào đất để bán kiếm lời, từ năm 2019, chị Tuyết Nga (ngụ quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh) đã bàn với chồng mua miếng đất rộng hơn 100m2 tại phường Cát Lái, quận 2 cũ (nay là TP. Thủ Đức) vì có thông tin khu vực này được quy hoạch để xây dựng cầu Cát Lái nối TP. Hồ Chí Minh với tỉnh Đồng Nai. Tuy nhiên, số tiền hai vợ chồng chị Nga bỏ ra khi đó hơn 4 tỷ đồng để mua mảnh đất nói trên, đã “chôn” ở đó hơn 3 năm nay.

Chia sẻ với PV, chị Tuyết Nga cho biết, nghe bạn bè làm kinh doanh địa ốc kháo nhau, khi cầu Cát Lái được xây dựng nơi đây sẽ phát triển rất nhanh, “giá đất sẽ tăng vù vù”, nên hai vợ chồng đã gom tiền để mua cho bằng được, với suy nghĩ lúc đó chỉ để “đầu cơ lướt sóng”, ai mua thì bán lại, nhưng thực tế thì không như mơ, cầu mãi không thấy xây, người mua thì trả giá thấp nên hai vợ chồng vẫn chưa thể bán được.

“Cũng may số tiền bỏ ra mua đất không phải vay ngân hàng nếu không, với chừng đó thời gian chôn tiền trong đất, hai vợ chồng tôi trả lãi cũng đủ méo mặt. Bây giờ, nghĩ lại nếu số tiền đó đầu tư thứ khác hay gửi ngân hàng thì cũng có chút tiền lời, tiếc nhưng đành chịu. Còn khu đất thì vẫn để đấy chờ thời, chỉ hy vọng khi cầu được xây dựng mọi thứ sẽ khởi sắc hơn”, chị Nga chia sẻ.

Trong khi đó, không may mắn như chị Nga, để thu hồi lại vốn và trả tiền vay ngân hàng, ông Nguyễn Đống (ngụ phường 16, quận 8, TP. Hồ Chí Minh) đang phải rao bán cắt lỗ mảnh đất rộng khoảng 200m2 tại xã An Khương, huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước mà ông mua để đầu tư vào gần giữa tháng 3 năm nay.

Cũng như những nhà đầu tư “lướt sóng” khác, sau khi biết thông tin tỉnh Bình Phước sắp quy hoạch xây sân bay và thị trường bất động sản nơi đây đang “sốt”, ông Đống do dự một thời gian, rồi cuối cùng cũng đánh ô tô lên khu vực nói trên để tìm mua đất.

Ông Đống cho biết, thời điểm ông mua đất thị trường đã có dấu hiệu nguội lạnh, nhưng vì không tìm hiểu kỹ càng mà vẫn quyết định mua, nên dẫn đến bị lỗ mấy chục triệu đồng tiền trả lãi cho ngân hàng do thời gian qua không có người mua.

“Sau khi dạo quanh một vòng thăm dò giá, tôi cũng chốt được một mảnh đất hẻm gần 200m2 cách trục đường chính xã An Khương (tỉnh Bình Phước) khoảng 300m của một nhà đầu tư khác, vì số vốn mang theo lúc đó không đủ nên tôi chỉ đặt cọc và quay về vay thêm ngân hàng một ít để mua. Nhưng không ngờ được rằng, chỉ sau một thời gian, thông tin quy hoạch sân bay không được phê duyệt thì giá đất đã hạ nhiệt, tôi đã liên tục rao bán nhưng đến nay vẫn chưa có người mua. Nếu ôm đất chờ thời thì số tiền vốn sẽ chết ở đó, còn phải ôm thêm cục lãi ngân hàng nên tôi đã quyết định bán ngang giá tiền bỏ ra ban đầu, một phần trả nợ, phần để xoay xở cho việc khác. Chỉ hy vọng sẽ có người mua”, ông Nguyễn Đống than thở.

Không chỉ trường hợp chị Nga, ông Đống mà đây cũng là tình cảnh chung của nhiều nhà đầu tư thứ cấp, nhà đầu tư F0 (mua bất động sản lần đầu) khác hiện nay, chỉ vì chạy theo quy hoạch, không chịu tìm hiểu kỹ càng mà thông qua lời dụ dỗ của “cò đất” nên bị “sập bẫy” để rồi gặp phải những rủi ro không đáng có.

Chia sẻ với Nhadautu.vn về thực trạng này, TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế cho rằng, nếu trước đây, phân khúc nhà phố ở trung tâm những đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh hay căn hộ ở những vị trí cho thuê tốt, được xem là phân khúc an toàn, thanh khoản cao, thì trái ngược lại là giá trị gia tăng lợi nhuận lại rất thấp.

Trong khi đầu tư vào đất ở những tỉnh vùng ven, đặc biệt là những khu vực đón đầu quy hoạch, mặc dù không có đường giao thông, “sổ đỏ”, khó thế chấp ngân hàng để vay, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhưng một khi trở nên “nóng sốt” giá trị lợi nhuận lại tăng gấp nhiều lần. Do đó, nhiều nhà đầu tư không ngần ngại gom đất, tuy nhiên, để mua những dạng đất này thì chuyện may rủi không thể lường trước.

Đồng thời, từ thực tế trên, vị chuyên gia này cũng chỉ ra những rủi ro mà các nhà đầu tư thứ cấp sẽ gặp phải khi mua đất chạy theo quy hoạch. Thứ nhất là khi khu vực được đề xuất quy hoạch một dự án hạ tầng nào đó (sân bay, đường cao tốc,…) không được thực hiện như kỳ vọng của người mua sẽ làm cho giá đất nhanh “nguội lạnh”, dẫn đến người mua chưa bán được sẽ phải “ôm hàng”.

Thứ 2 là trong trường hợp vay ngân hàng để đầu tư “lướt sóng” câu chuyện gặp rủi ro lại càng rất lớn khi không bán được đất, thậm chí là bán lỗ để trả lãi, tiền vay.

Thứ 3 là rủi ro khi tin theo lời “cò đất”, tức những dự án chưa được kiểm chứng kỹ càng, chỉ biết chạy theo số đông, nhưng nắm thông tin chậm hơn, ít kiến thức và non kinh nghiệm (nhà đầu tư F0), chưa kể, họ còn dùng đòn bẩy tài chính, thế chấp tài sản để gia nhập cuộc chơi vì niềm tin quá lớn, dẫn đến kẻ thắng trong cuộc chơi chỉ có nhóm "cò mồi" và một số ít người may mắn, trong khi số còn lại thì lâm vào tình cảnh “tiền mất, tật mang”.

Đồng tình với quan điểm trên, ở góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty CP DRH Holdings cho rằng, những người mua đất chạy theo quy hoạch, bản chất thực sự là để “đầu cơ”, do đó, trong trường hợp giá đất bị thổi liên tục tạo ra “bong bóng” bất động sản, người mua cuối cùng sẽ là người gặp rủi ro nặng nề nhất vì phải ôm đất với mức giá quá cao so với giá trị ban đầu và khi giá đất không còn tăng, thậm chí là bị giảm xuống thì họ sẽ là người gánh lỗ.

“Mặt khác, chủ trương quy hoạch các dự án của nhà nước diễn ra quá chậm so với kế hoạch đề ra, có những dự án dù được phê duyệt từ rất sớm nhưng đến nay đã 5-10 năm trôi qua vẫn chưa thể thực hiện, đây là một trong nguyên nhân khiến tình trạng “sốt đất” xảy ra và vô tình dẫn đến những rủi ro cho người mua khi chạy theo những thông tin quy hoạch này”, ông Ngô Đức Sơn nhìn nhận.

Làm gì để hạn chế rủi ro?

Không thể phủ nhận, nhiều nhà đầu tư đã thắng lớn do đón đầu quy hoạch, hạ tầng. Thế nhưng, ngược lại cũng không ít trường hợp nhà đầu tư phải “chôn tiền" vì chạy theo những thông tin mãi chỉ nằm trên giấy.

Nhằm hạn chế những rủi ro cho các nhà đầu tư thứ cấp, nhà đầu tư F0, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, khi đã quyết định đầu tư vào đất, người mua cần chuẩn bị cho mình những kịch bản rủi ro có thể gặp phải, như khi không thể bán “lướt sóng” được phải chấp nhận “ôm đất” chờ thời trong thời gian dài, đến khi giá đất tăng trở lại có thể “bung hàng”. Nhưng để làm được điều đó, người đầu tư cần phải có nguồn tài chính vững chắc.

Bên cạnh đó, người mua cũng không nên chạy theo đám đông khi chưa thật sự hiểu rõ về bản chất của khu vực được quy hoạch, bởi những kịch bản về giá đất tăng hay đầu tư sinh lời mà các “cò đất” vẽ ra luôn đi kèm với rủi ro; còn trong trường hợp, vẫn muốn đầu tư để “lướt sóng” thì cần phải biết chọn thời điểm phù hợp, lúc nào nên mua vào và lúc nào thì bán ra.

“Tóm lại, người mua cần phải có nguồn tài chính vững chắc cho nhiều năm để xoay xở, chờ thời trong trường hợp mua không đúng sóng, còn không nên vì những giá trị lợi nhuận trước mắt mà chạy theo để rồi mất tiền vô nghĩa”, TS. Đinh Thế Hiển nhấn mạnh.

Tương tự, ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc DRH Holdings cũng đưa ra lời khuyên: Nếu muốn rót tiền vào đất để kiếm lời, trước tiên những người đầu tư theo hình thức đón đầu quy hoạch cần sử dụng nguồn tiền nhàn rỗi của mình, không nên vay tiền ngân hàng, hoặc thế chấp tài sản để thực hiện các thương vụ “đầu cơ” như thế này, vì những rủi ro không lường trước chắc chắn sẽ có.

Thứ 2, cần đánh giá tình hình quy hoạch một cách kỹ lưỡng, thông qua việc tìm hiểu các thông tin quy hoạch chính thống từ cơ quan chức năng như: Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng,… của chính địa phương đó.

“Cuối cùng, những người mua đất theo quy hoạch cần có phương án dự phòng, về việc sử dụng tài sản đất trong trường hợp việc phê duyệt thực hiện quy hoạch diễn ra chậm, trong thời gian đó, họ có thể thực hiện một số hình thức khác như canh tác, xây dựng các công trình phụ để quản lý sử dụng đất một cách hiệu quả, tránh lãng phí”, Tổng giám đốc DRH Holdings nói.