Thị trường vẫn chưa thoát khỏi trạng thái trầm lắng

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2023 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa công bố cho thấy, thị trường địa ốc vẫn chưa thoát khỏi trạng thái trầm lắng, phông nền chung vẫn ảm đạm, tối màu.

Cụ thể, nguồn cung bất động sản chưa có dấu hiệu cải thiện. Hầu hết dự án vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý, chưa được cấp giấy phép mở bán chính thức. Tại một số dự án hiếm hoi thì chủ đầu tư có hàng nhưng chưa sẵn sàng mở bán vì tâm lý chờ đợi thị trường của các nhà đầu tư cũng như thanh khoản đang về đáy.

“Thanh khoản thị trường về đáy xuyên suốt những tháng qua khiến nhiều chủ đầu tư liên tục dời lịch mở bán sản phẩm mới theo kế hoạch. Nhiều doanh nghiệp tiếp tục đợi tín hiệu từ thị trường, nhiều nhà đầu tư cá nhân chờ đợi cơ hội đầu tư vững chắc. Hàng ngàn dự án “án binh bất động” chờ tháo gỡ”, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết.

Cũng theo ông Đính, đây chính là lý do khiến nguồn cung quý I/2023 chỉ đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Tỷ lệ hấp thụ trong quý chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đặc biệt, cơ cấu nguồn cung nhà ở phần lớn vẫn là sản phẩm thấp tầng, đất nền, chiếm 50% tổng lượng cung nhà ở cả nước. Còn các sản phẩm nhà ở phù hợp với túi tiền của số đông người dân vẫn tiếp tục thiếu vắng.

Bên cạnh nguồn cung không cải thiện, giao dịch hạn chế, báo cáo của VARS cũng chỉ rõ, thị trường tiếp tục ghi nhận thông tin giải thể, tạm ngừng hoạt động của một lượng lớn doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Tình trạng bỏ nghề, thất nghiệp vẫn diễn ra theo chiều hướng tăng mạnh. Đặc biệt là với đơn vị trong lĩnh vực môi giới.

Ước tính, số môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30 - 40% so với giai đoạn đầu năm 2022. Cá biệt, tại một số khu vực, số lượng môi giới bất động sản tiếp tục nghỉ việc lên tới 80%.

Theo VARS, phần lớn môi giới bất động sản nghỉ việc đều thuộc nhóm "lính mới" hoặc tay ngang, điển hình là nhóm bắt sóng các đợt sốt ảo, quá phấn khích và duy trì song song hai trạng thái tay ngang vừa là nhà đầu tư vừa là môi giới. 

Triển vọng hồi phục vẫn có và dần hiện hữu

Mặc dù phông nền ảm đạm, tối màu vẫn bao trùng thị trường bất động sản trong quý I/2023, song thị trường cũng có xuất hiện một số tín hiệu tích cực.

Theo báo cáo của VARS, giá bán bất động sản đang có sự điều chỉnh về giá trị phù hợp hơn, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực, đặc biệt là sản phẩm đất nền.

Với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hay sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư cũng đã buộc phải cắt lỗ 10%-30%, thậm chí lên đến 30%-50% giá trị đầu tư.

Với các phân khúc bất động sản, không phải mọi phân khúc đều khó khăn. Trong đó vẫn có bất động sản công nghiệp giữ vững phong độ, duy trì mức độ phát triển ở mức khả quan. Tỷ lệ lấp đầy trung bình các KCN, CCN trên cả nước, đặc biệt là các KCN cấp 1, đạt mức 80%-85%.

Ngoài ra, đây là thời điểm thích hợp cho các nhà đầu tư sẵn tiền mua lại dự án hấp dẫn với giá phải chăng. Vì vậy, hoạt động M&A đang diễn ra sôi nổi với nhiều triển vọng. Theo đó, thị trường đã xuất hiện các nhóm nhà đầu tư ngoại đổ bộ vào tìm kiếm cơ hội đầu tư, phát triển tại Việt Nam. Nổi bật trong đó là nhóm nhà đầu tư đến từ Đài Loan và Đông Âu. Tuy nhiên, hoạt động của nhóm nhà đầu tư từ Đông Âu rất kín tiếng và các nhóm nhà đầu tư này thường chỉ ưu tiên các dự án đã hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Cũng theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, bên cạnh những yếu tố tích cực từ chính sự điều chỉnh của thị trường, thì thời gian gần đây, Chính phủ cũng đang rất quan tâm, tập trung tháo gỡ những khó khăn liên quan đến bất động sản. Minh chứng là hàng loạt các chính sách, động thái hỗ trợ được thực hiện chỉ trong 3 tháng đầu năm như: Nghị định 08/2023/NĐ-CP, Nghị quyết số 33/202/NQ-CP, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, Nghị định 10/2023/NĐ-CP.

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước cũng đã thực hiện chính sách giảm đồng loạt lãi suất điều hành để hỗ trợ cho khách hàng cá nhân và các doanh nghiệp phát triển bất động sản.

Vì vậy, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định, triển vọng hồi phục của thị trường vẫn có và đang dần hiện hữu. Đến khoảng cuối quý II, đầu quý III/2023, thị trường này sẽ “vực dậy”.

“Trong quý II, sẽ có nhiều hơn những văn bản pháp luật nhằm tháo gỡ khó khăn cho hàng ngàn dự án đang “đắp chiếu” chờ đợi tham gia vào thị trường, cung cấp vào thị trường nguồn cung mới. Lãi suất cũng sẽ tiếp tục được điều chỉnh hợp lý, tiệm cận với khả năng của những người có nhu cầu thực. Có thêm hàng, có dòng tiền, doanh nghiệp sẽ có thêm vốn từ các kênh huy động khác nhau, thị trường sẽ nhanh chóng khởi sắc”, ông Đính nói.

Tuy nhiên, để thị trường thật sự thoát khỏi được trạng thái trầm lắng, lãnh đạo VARS kiến nghị, các cơ quan quản lý Nhà nước cần đẩy nhanh việc ban hành các văn bản dưới luật, có những hướng dẫn cụ thể để các doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng như chính quyền địa phương thực hiện dễ dàng, nhanh chóng tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý cho hàng ngàn dự án đang “án binh bất động”. 

Vị chuyên gia cũng đưa ra lời khuyên, các dự án có pháp lý rõ ràng, cung cấp các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực với giá cả hợp lý vẫn sẽ được khách hàng, nhà đầu tư quan tâm và xuống tiền. Vì vậy, chủ đầu tư nên ưu tiên phát triển các dòng san phẩm này để đảm bảo thanh khoản./.