Cơ cấu vốn và dư nợ của thị trường bất động sản

Sau rất nhiều nỗ lực của Nhà nước thị trường BĐS giai đoạn 2013-2014 đã và đang dần ấm lại, bắt đầu có nhiều nguồn vốn khác nhau tham gia đầu tư vào thị trường BĐS. Một số nguồn vốn có thể kể tới như:

i) Vốn chủ sở hữu và nợ phải trả: Vốn chủ sở hữu là phần ốn thuộc về chủ sở hữu, chủ thể tham gia thị trường BĐS nhà ở như vốn góp ban đầu, lợi nhuận không chia, vốn do phát hành cổ phiếu mới. Vốn chủ sở hữu có thể là vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước, vốn tự có của doanh nghiệp, cá nhân nhà đầu tư hay vốn cổ phần; Nợ phải trả bao gồm các khoản vay từ ngân hàng thương mại hoặc tổ chức tài chính và các khoản nợ khách hàng chưa thanh toán.

ii) Nguồn vốn trong nước và nguồn vốn nước ngoài:

- Nguồn vốn trong nước: Là vốn hình thành từ nguồn tích lũy nội bộ của nền kinh tế quốc dân của một quốc gia. Nguồn vốn trong nước đầu tư cho thị trường BĐS, gồm có vốn ngân sách nhà nước; vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước; nguồn vốn đầu tư từ doanh nghiệp nhà nước; nguồn vốn từ khu vực tư nhân.

- Nguồn vốn nước ngoài: Là vốn hình thành từ các chủ thể kinh tế nước ngoài cung cấp. Các thành phần của vốn nước ngoài bao gồm: Tài trợ phát triển vốn chính thức; nguồn tín dụng từ các ngân hàng thương mại nước ngoài; FDI; nguồn vốn huy động qua thị trường vốn quốc tế.

iii) Nguồn vốn cố định và vốn lưu động: Vốn cố định là phần vốn được dùng để đầu tư vào tài sản cố định – những tài sản có giá trị lớn, thời gian sử dụng dài, tham gia vào nhiều chu kỳ sản xuất sản phẩm; Vốn lưu động là phần vốn được dùng để đầu tư vào tài sản lưu động – những tài sản có giá trị nhỏ, thời gian sử dụng ngắn và thường chỉ tham gia vào một chu kỳ sản xuất.

iv) Nguồn vốn ngắn hạn, vốn trung hạn và dài hạn:

- Vốn ngắn hạn: Là loại vốn có thời hạn dưới 1 năm, thường được sử dụng để thanh toán, bổ sung những thiếu hụt tạm thời về vốn lưu động của các chủ thể;

- Vốn trung hạn: Là loại vốn có thời hạn từ 1-5 năm, được dùng để phục vụ nhu cầu mua sắm tài sản cố định, cải tiến đổi mới kỹ thuật, mở rộng và xây dựng các công trình nhỏ có thời hạn thu hồi vốn nhanh.

- Vốn dài hạn: Là loại vốn có thời hạn trên 5 năm, được sử dụng để cung cấp vốn cho xây dựng cơ bản, cải tiến và mở rộng sản xuất có quy mô lớn.

Thực tế diễn biến thị trường BĐS những năm gần đây cho thấy, nguồn vốn từ các định chế tài chính vẫn là kênh huy động lớn nhất, cung cấp tới 60% thị phần. Tuy nhiên, với sự tham gia của hầu như tất cả các doanh nghiệp, ngân hàng và nhiều người dân vào thị trường BĐS đã dẫn đến tình trạng tăng trưởng quá nóng, không phản ánh đúng bản chất thực của thị trường. Kết cục tất yếu là thị trường đóng băng, các doanh nghiệp BĐS gần như bế tắc, giao dịch trầm lắng do chịu sức ép cả từ phía vốn đầu vào (lãi suất tăng, chính sách hạn chế cho vay đầu tư BĐS) và đầu ra (lượng cầu giảm) cùng với áp lực về thời hạn giải chấp các khoản vay.

Đặc biệt là trong giai đoạn 2011-2013, do ảnh hưởng tác động của khủng hoảng, tồn kho BĐS tăng cao, doanh nghiệp lâm vào tình trạng nợ nần, mất vốn và phá sản, ngân hàng buộc phải siết chặt cho vay, quy mô thị trường BĐS theo đó cũng suy giảm mạnh. Giá của nhiều dự án, sản phẩm giảm tới 50% so với giai đoạn trước, chủ yếu để cắt lỗ và thoái vốn. Thực trạng này chính là hệ lụy của sự phát triển quá nóng của thị trường BĐS giai đoạn 2004-2007. Thời kỳ mà mọi địa bàn đều được xem xét phát triển dự án BĐS; mọi doanh nghiệp có hoặc thiếu năng lực, tiềm lực kinh tế đều có chức năng phát triển BĐS…

Trước tình trạng này, Chính phủ và các bộ, ngành liên quan đã triển khai nhiều giải pháp đồng bộ tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS nói chung và các doanh nghiệp nói riêng. Bản thân các chủ đầu tư cũng đã chủ động cơ cấu lại sản phẩm. Nhiều dự án nhà thương mại, đầu tư xây dựng khu đô thị đã được điều chỉnh công năng sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ.

Đặc biệt, để đáp ứng nhu cầu về vốn cho thị trường BĐS, trong giai đoạn 2013-2014, các ngân hàng thương mại cũng đã bắt đầu cho vay trở lại với mức lãi suất cho vay là 11-13%. Nhờ đó, tồn kho BĐS của cả nước đã giảm mạnh. Điển hình như năm 2014, lượng tồn kho BĐS đã giảm mạnh so với năm 2013 (giảm 37,32%); Số căn hộ chung cư tồn kho chỉ còn 16.179 căn, đã giảm 11.626 căn, tương ứng 16.843 tỷ đồng; Số lượng nhà thấp tầng tồn kho cũng giảm 1.409 căn, tương ứng giảm 4.466 tỷ đồng…

Tồn kho giảm, thị trường khởi sắc, tín dụng BĐS cũng dần có sự chuyển biến và tăng trở lại. Minh chứng là trong năm 2015, thị trường BĐS đã có xu hướng tăng cả về lượng giao dịch và về giá. Về số lượng giao dịch, có thể thấy năm 2015, giao dịch nhà ở tăng mạnh. Trong 3 quý đầu năm 2015, cả nước có tổng cộng khoảng 28.000 giao dịch. Tồn kho bất động sản theo đó cũng giảm mạnh, số lượng đất nền nhà ở và nhà thấp tầng tính đến tháng 10/2015 còn khoảng 31 nghìn tỷ đồng. Các luồng tiền tuy có dấu hiệu tốt nhưng chưa phải là tất cả các luồng tiền.

Tín dụng từ hệ thống ngân hàng đã tăng 17,17% so với đầu năm, cao hơn mức tăng cùng kỳ các năm 2011-2014 (bình quân khoảng 12,6%). Tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư kinh doanh bất động trong 9 tháng đầu năm 2015 đạt 14,5%, dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động chiếm tỷ trọng 8,05% tổng dư nợ tín dụng (khoảng 358.000 tỷ đồng). Dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS tập trung lớn nhất vào phân khúc xây dựng, sửa chữa, mua nhà, xây dựng đô thị (chiếm trên 60%).

Luồng kiều hối đổ vào BĐS cũng đã tăng mạnh, trong năm 2015 đạt 12,25 tỷ USD, tăng khoảng 0,25 tỷ USD so với năm 2014. Dòng vốn đầu tư nước ngoài trong năm 2015 và luồng tiền này vào thị trường BĐS cũng ổn định (xếp hạng thứ ba trong các danh mục đầu tư của nguồn vốn nước ngoài). Tuy nhiên, nếu so với kỳ vọng từ cuối năm 2014 khi thông qua Luật Nhà ở 2014 thì luồng tiền này chưa đáp ứng được dự kiến…

Giải bài toán nợ đọng vốn bất động sản

Từ thực trạng trên, bài viết gợi ý một số giải pháp nhằm giải bài toán tồn đọng vốn cho thị trường BĐS trong tương lai. Cụ thể là cần sớm giải quyết những mấu chốt sau:

Thứ nhất, điều chỉnh giá BĐS theo hướng tiếp tục giảm để phù hợp với mức thu nhập của đại đa số người dân. Có như vậy, người dân mới có khả năng chi trả khi mua BĐS. Bởi vì, hiện nay, thu nhập của đại đa số người dân còn quá thấp.

Thứ hai, tăng cường nguồn cung đối với phân khúc nhà giá bình dân, đã hoàn thành hạ tầng, giao thông thuận tiện, gần trung tâm, diện tích nhỏ và vừa. Đây là phân khúc được ưa chuộng nhất trên thị trường hiện nay. Với giá trị vừa phải, phân khúc này phù hợp với khả năng thanh toán của đại đa số khách hàng có mức thu nhập trung bình.

Thứ ba, cần quan tâm hơn nữa đối với các dự án nhà ở xã hội. Đặc biệt là địa điểm xây dựng nên ở gần trung tâm, giao thông thuận tiện. Công tác xét duyệt cho phép chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội cũng cần được đổi mới, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư triển khai chuyển đổi nhanh công năng dự án.

Thứ tư, ngân hàng cần có giải pháp để nới lỏng và hỗ trợ các cá nhân, tổ chức vay vốn để mua nhà hay triển khai thi công dự án. Bên cạnh đó, thủ tục hành chính liên quan đến vấn đề này cần nhanh gọn, đơn giản theo hướng thuận tiện nhất cho khách hàng. Như vậy, mới tác động mạnh đến giá nhà ở, từ đó giúp cho cung cầu gặp nhau.

Thứ năm, trong khi lượng hàng tồn kho còn quá lớn, thay vì xét duyệt cấp phép cho dự án mới thì nên rà soát để thu hồi những dự án treo, dự án có sai phạm nghiêm trọng và tăng cường hỗ trợ cho những dự án đang trong tiến độ hoàn thành, kịp thời đáp ứng nhu cầu thị trường đang có dấu hiệu tăng lên theo thời gian như hiện nay.

Thứ sáu, minh bạch, công khai những thông tin về dự án, thủ tục hành chính liên quan đến dự án, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở… Vấn đề giải quyết nợ xấu của hệ thống ngân hàng cũng cần được đẩy nhanh tiến độ hơn nữa…