Thị trường BĐS giai đoạn từ năm 2010 trở về trước phát triển thiếu ổn định. Giá và lượng BĐS tăng đột biến, đỉnh điểm là giai đoạn 2011 - 2012, lượng tồn kho BĐS lên tới gần 130 nghìn tỷ đồng, nhưng người thu nhập thấp và người có nhu cầu thật sự không thể tiếp cận và sở hữu nhà ở.

Lý do là phần lớn các sản phẩm BĐS thời điểm đó đều thuộc phân khúc trung và cao cấp. Và chỉ khi Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển Nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 với đột phá phát triển nhà ở xã hội (NOXH), thị trường BĐS mới bắt đầu hạ nhiệt, từng bước đi vào quỹ đạo ổn định.

Khắc phục sự lệch pha thị trường

Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng “đóng băng” của thị trường BĐS giai đoạn 2011 - 2012 là tình trạng lệch pha “cung - cầu”, thị trường đã thừa quá nhiều sản phẩm trung và cao cấp, trong khi thiếu quá nhiều sản phẩm bình dân, giá rẻ.

Chính vì vậy, vấn đề cốt lõi để tháo gỡ khó khăn cho thị trường là phải khắc phục sự lệch pha này, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa một cách hợp lý phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán thực của thị trường. Từ đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất một nhóm giải pháp đồng bộ để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS gắn với thực hiện Chiến lược nhà ở quốc gia, nhất là NOXH, được Chính phủ đề ra tại Nghị quyết 02/NQ-CP năm 2013 và Nghị quyết 61/NQ-CP năm 2014.

Theo đó, đồng thời với việc hoàn thiện cơ chế, chính sách, tiến hành rà soát phân loại các dự án BĐS trên phạm vi cả nước, thực hiện chuyển đổi nhiều dự án nhà ở thương mại sang dự án NOXH, điều chỉnh cơ cấu căn hộ phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường; miễn giảm tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT đối với các doanh nghiệp phát triển NOXH, quy định các dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích từ 10ha trở lên phải dành 20% quỹ đất đã đầu tư hạ tầng để xây dựng NOXH… và đặc biệt, Chính phủ đã tung ra gói hỗ trợ tín dụng 30 nghìn tỷ đồng với lãi suất ưu đãi dành cho doanh nghiệp phát triển NOXH và người dân vay để mua, thuê, thuê mua NOXH, nhà ở thương mại giá bán thấp.

Những chính sách mới này đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển hướng tích cực và đạt được nhiều thành công. Các doanh nghiệp đã mạnh dạn và chủ động đầu tư loại hình NOXH, hàng chục nghìn căn hộ NOXH đã được xây dựng. Cùng với đó, tốc độ giải ngân gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng tiếp tục tăng mạnh.

Tính đến hết năm 2015, tổng số tiền đã cam kết gần 27 nghìn tỷ đồng (đạt 90%) và giải ngân gần 18 nghìn tỷ đồng (đạt 59%), trong đó đối với hộ gia đình, cá nhân đã giải ngân khoảng 14 nghìn tỷ đồng và 58 dự án với dư nợ 3.940 tỷ đồng đối với các tổ chức, doanh nghiệp.

Vì vậy, thông qua các chương trình phát triển NOXH trọng điểm, đến nay đã có khoảng 780 nghìn hộ gia đình, tương đương khoảng hơn ba triệu người nghèo, người thu nhập thấp được cải thiện chỗ ở.

Theo các chuyên gia nhận định, chính việc phát triển NOXH và nhà giá thấp đã tác động không nhỏ đến tình hình phát triển chung của thị trường BĐS. Giá nhà dần được kéo về sát giá trị thực, các phân khúc trong thị trường đều tiêu thụ khá, thậm chí các phân khúc cao cấp trước đây có lượng tồn kho lớn cũng bắt đầu bán chạy…

Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng cho rằng, thị trường BĐS mấy năm gần đây đã có nhiều chuyển biến tích cực. Nhiều nhà đầu tư đã phải trả giá rất đắt cho thời kỳ đầu tư “bầy đàn”, không nắm được tình hình cung cầu của thị trường và do cơ quan quản lý đã cấp phép quá nhiều dự án, nhất là cơ cấu loại nhà ở, căn hộ không phù hợp với sức mua của người dân.

Chỉ đến khi thị trường đóng băng, kết hợp với giải pháp tháo gỡ của cơ quan Nhà nước và thu hồi một số dự án không phù hợp, tung gói hỗ trợ nhà ở 30 nghìn tỷ đồng cho đối tượng NOXH, cho phép chuyển đổi nhà ở thương mại sang NOXH, đồng thời, nền kinh tế hồi phục, tăng trưởng khá, sức mua của người dân tăng, tình hình thị trường mới khởi sắc trở lại và từng bước phát triển ổn định.

Tăng cường các chính sách hỗ trợ các đối tượng khó khăn về nhà ở

Theo Bộ Xây dựng, trọng tâm của ngành xây dựng giai đoạn tới vẫn là đẩy mạnh phát triển NOXH.

Theo đó, tập trung phát triển NOXH cho các đối tượng chính sách xã hội gặp khó khăn về nhà ở như đã nêu trong Chiến lược phát triển nhà ở, đặc biệt cần chăm lo nhà ở cho lực lượng sĩ quan quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang vì đây là lực lượng nòng cốt để bảo vệ chủ quyền quốc gia và giữ vững an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội, tạo môi trường hòa bình ổn định để phát triển đất nước.

Song song với đó, kiểm soát chặt chẽ thị trường BĐS, kiên trì các giải pháp cấu trúc hợp lý thị trường, không được chủ quan để thị trường phát triển nóng dẫn đến bong bóng BĐS. Đây là trách nhiệm của các bộ, ngành trung ương, nhất là Bộ Xây dựng, Ngân hàng nhà nước, các ngân hàng thương mại.

Các địa phương khi cấp phép các dự án đầu tư BĐS phải thực hiện theo Nghị định 11/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị, theo quy hoạch và có kế hoạch, cân đối nguồn lực, cân đối khả năng, thanh toán của nền kinh tế để phát triển đô thị, từ đó sẽ không có dư cung, tức là cung cầu trên thị trường hợp lý sẽ đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững.

Một vấn đề không kém phần quan trọng là sự vào cuộc của các địa phương. Gắn với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, trong đó tập trung phát triển NOXH, đòi hỏi các địa phương cần tiếp tục quan tâm hơn nữa. Thực tế địa phương nào sâu sát thì NOXH tại đó phát triển tốt. Luật Nhà ở quy định rất rõ các loại hình NOXH, có loại được hỗ trợ nhiều, loại được hỗ trợ một phần (được vay vốn, hỗ trợ đất…) và có rất nhiều loại hình NOXH với quy mô hợp lý để cải thiện chỗ ở cho người dân.

Theo Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng, điều đáng lo ngại là lượng tồn kho BĐS hiện nay do các nhà đầu tư thứ cấp mua, chưa bán được, thể hiện ở các nhà chung cư không được lấp đầy, nhiều nhà biệt thự liền kề không có người ở, không được hoàn thiện, còn cảnh bỏ hoang.

Do đó, nếu không được cảnh báo kịp thời, rất có thể gây ra hiện tượng bong bóng BĐS mới, lại bị đóng băng, nhất là loại nhà giá cao. Bên cạnh đó, nguồn cung NOXH còn thấp, trong khi nhu cầu người dân còn lớn, đồng thời còn thiếu NOXH cho thuê.

Chính vì vậy, Nhà nước cần tiếp tục tập trung chỉ đạo, tạo nguồn vốn và các điều kiện cho phát triển NOXH, góp phần khẳng định một hướng đi mới trong việc kết hợp giữa phát triển kinh tế với bảo đảm an sinh xã hội, từng bước lành mạnh hóa thị trường.