Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước có hơn 4.420 nhà chung cư, trong đó có 2.467 chung cư cũ, 1.955 chung cư thương mại, tái định cư. Số lượng nhà chung cư tập trung chủ yếu tại Hà Nội (2.498 chung cư, trong đó có 1.579 chung cư cũ và 919 chung cư thương mại) và TP. Hồ Chí Minh (1.440 chung cư, trong đó có 867 chung cư thương mại và 573 chung cư cũ).

Xung đột lợi ích

Đa phần các tranh chấp xảy ra ở các khu chung cư để ở, nhưng gần đây xuất hiện các mâu thuẫn, xung đột tại các khu chung cư hỗn hợp bao gồm cả nhà ở, văn phòng, căn hộ khách sạn… dẫn đến khó khăn cho công tác quản lý, bởi hiện chưa có một quy định nào cho loại hình này.

Chị Nguyễn Kim Chung mua nhà tại một dự án ở quận Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng). Trong dự án này, chủ đầu tư đã xây dựng thêm 1 tòa căn hộ khách sạn cho thuê (condotel). Trong tòa nhà chị đang ở, nhiều chủ hộ cũng đã sửa sang căn hộ của mình để cho khách du lịch thuê.

Do đây là khu du lịch đông khách bậc nhất miền Trung, nên nhiều khách vào thuê phòng và sử dụng các dịch vụ như bể bơi, khu vui chơi và giải trí. Khách du lịch và cư dân ở đây hòa lẫn vào nhau, khiến cho cuộc sống của người dân bị xáo trộn đáng kể. Đặc biệt là ban đêm, khách du lịch thường đi chơi, thưởng ngoạn cảnh đẹp về muộn.

Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cũng xuất hiện tình trạng các tòa nhà hỗn hợp như ở Đà Nẵng, khi một tòa chung cư gồm các bất động sản (BĐS) phức hợp như văn phòng cho thuê, sàn thương mại, nhà để ở, homestay…

Điều khiến người dân thấy phiền phức là người ra người vào cùng một tòa chung cư, không biết đâu là người ngay, đâu là kẻ gian vì khách văn phòng, khách thuê homestay… hàng ngày liên tục ra vào. Ngay bảo vệ chung cư cũng không thể nhớ hết mặt những người ra vào nên rất khó để đảm bảo an toàn trật tự cho người dân.

Thêm nữa, chính chủ đầu tư cũng chưa kịp ban hành văn bản các khoản thu chi phí dịch vụ phần căn hộ và trung tâm thương mại, diện tích chung, diện tích riêng của các khối thương mại, dịch vụ và chung cư.

Những người dân sống trong khu chung cư này luôn bức xúc vì phải bỏ tiền ra cho cả phần diện tích chung như sân chơi, bãi đỗ xe… nhưng phần thương mại lại được hưởng các tiện tích này.

Giám đốc một đơn vị quản lý tòa nhà tại Hà Nội thừa nhận vận hành các chung cư nằm trong khu phức hợp phức tạp hơn rất nhiều so với các dự án chỉ để ở đơn thuần. Nếu không có đơn vị quản lý vận hành có kinh nghiệm để đảm bảo an ninh trật tự thì sẽ rất khó đáp ứng nhu cầu cuộc sống của người dân mua nhà để ở.

Mở rộng có giải quyết được vấn đề?

Mới đây, Bộ Xây dựng lấy ý kiến rộng rãi về dự thảo Thông tư ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư sửa đổi, trong đó mở rộng phạm vi điều chỉnh thêm nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Theo đó, phạm vi điều chỉnh có thêm các cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác cùng các chức năng BĐS như kinh doanh căn hộ cho khách thuê ngắn ngày, du lịch, mua sắm.

Lãnh đạo công ty quản lý và khai thác tòa nhà PMC cho rằng trong mở rộng phạm vi điều chỉnh, các nhà làm luật phải lượng hóa được các đặc thù hoạt động của các khu chức năng này.

Nguyên nhân là các BĐS du lịch sẽ ảnh hưởng rất lớn đến BĐS nhà ở – là nơi cư dân cần yên tĩnh để nghỉ ngơi. Còn đối với các khu vực thương mại, thời gian hoạt động và luồng người cũng ảnh hưởng tới hoạt động của các cư dân tại tòa nhà.

Nếu quy định trộn lẫn các chức năng của BĐS nhưng không lượng hóa được các phân khu chức năng này sẽ dẫn đến các điều khoản thi hành chi tiết về nội dung nhà chung cư chỉ tập trung vào mảng nhà ở và cư dân, mà không tập trung điều chỉnh hoạt động khác, chức năng khác của dự án BĐS đó.

Theo một số chuyên gia BĐS, không chỉ vậy, việc quản lý phần sở hữu chung trong chung cư có nhiều chủ sở hữu rất phức tạp. Đặc biệt, các dự án có chức năng thương mại, du lịch có tính liên kết hệ thống, kết cấu liên hệ tổng thể trong cụm nhà chung cư có thể dẫn đến tiềm ẩn nhiều rủi ro liên hoàn mà không thể chia cắt, phân biệt rạch ròi.

Các chuyên gia này cho rằng các nội dung quy định nhà chung cư phải bao trùm điều chỉnh các hoạt động của BĐS kinh doanh, du lịch, thương mại và mọi hoạt động này không được gây ảnh hưởng đến cuộc sống nhà ở tại chung cư.

Ông Nguyễn Hồng Minh - Lãnh đạo công ty quản lý và khai thác tòa nhà PMC, đề xuất nên tách ra nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư theo hai nội dung: đối với tổ hợp nhà chung cư đơn thuần chỉ có nhà ở; tổ hợp nhà chung cư hỗn hợp bao gồm khu thương mại và tất cả các BĐS thương mại.

Tại các dự án BĐS của nước ngoài phân biệt rất rõ ràng giữa các tòa nhà để ở và tòa nhà thương mại, dịch vụ, văn phòng. Trong khi đó, ở Việt Nam, hầu hết các dự án đều trộn lẫn các loại hình BĐS này dẫn đến xung đột chức năng BĐS, gây khó khăn cho công tác quản lý và ảnh hưởng đến cuộc sống của cư dân.