Khái quát về thẩm định giá

Thẩm định giá không đơn thuần chỉ là một quá trình toán học, bên cạnh yêu cầu chuyên môn chuyên sâu, quá trình thẩm định giá còn phụ thuộc vào kinh nghiệm của người thẩm định giá (thẩm định viên về giá). Thẩm định viên về giá phải có cái nhìn bao quát về thực tế, phải cân nhắc tất cả các thông tin trong một hoàn cảnh cụ thể và thông qua đó hình thành cho mình quan điểm phù hợp để thẩm định giá.

Hầu hết các quan điểm, định nghĩa về thẩm định giá của các nhà nghiên cứu thẩm định giá và các thẩm định viên về giá đều thống nhất và đề cập đến nội dung cơ bản nhất của thẩm định giá, đó là xác định hoặc ước tính giá trị của tài sản hoặc quyền tài sản bằng hình thái tiền tệ.

Đây là một công việc vừa khoa học, vừa nghệ thuật; phải dựa trên những chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp, những chuẩn mực về mặt chuyên môn đã được quy định; kết quả hay sản phẩm của việc thẩm định giá là một báo cáo cụ thể, trong đó đưa ra ý kiến về giá trị của tài sản thẩm định giá phục vụ cho mục đích nhất định.

Khung pháp lý về dịch vụ thẩm định giá từng bước được củng cố, hoàn thiện

Kể từ khi xuất hiện ở Việt Nam đến nay, dịch vụ thẩm định giá đã, đang và sẽ tiếp tục góp phần hình thành nên các tổ chức cung ứng dịch vụ có đủ năng lực xác định giá trị của các tài sản phục vụ cho những giao dịch về tài sản. Vai trò của hoạt động thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường được biểu hiện như sau: (i) Tư vấn về giá trị tài sản giúp các chủ thể tài sản và các bên có liên quan và công chúng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua – bán, đầu tư, cho thuê, đi thuê, cho vay, góp vốn...; (ii) Xác định đúng giá trị thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả Pareto; (iii) Góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới; (iv) Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế thế giới...

Luật Giá số 11/2012/QH13 thay thế Pháp lệnh Giá năm 2002. Ngay sau khi Luật Giá được thông qua, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết thi hành và hướng dẫn thực hiện các quy định về thẩm định giá tại Luật Giá tương đối đồng bộ (02 nghị định, 14 thông tư), bước đầu đáp ứng yêu cầu thực tiễn về quản lý nhà nước trong lĩnh vực quản lý giá cũng như tạo hành lang pháp lý cho hoạt động thẩm định giá, phù hợp với nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá khu vực và quốc tế; từ đó góp phần quan trọng phát triển dịch vụ thẩm định giá tại Việt Nam và phục vụ kịp thời nhu cầu của xã hội trong nền kinh tế thị trường hội nhập.

Theo kết quả khảo sát trong các năm qua, số lượng doanh nghiệp thẩm định giá được cấp mới Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá tăng nhanh vào các năm 2016, 2018, 2020; Tuy nhiên, khi quy định về cấp mới có hiệu lực theo Nghị định số 12/2021/NĐ-CP kể từ ngày 01/5/2021, việc cấp mới Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá đã chậm lại.

Từ tháng 6/2019 việc cấp, cấp lại Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá được thực hiện theo thủ tục một cửa của Bộ Tài chính đã tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp trong việc đăng ký cấp, cấp lại Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.

Trong số các doanh nghiệp được cấp mã số doanh nghiệp thẩm định giá, thì trong những năm vừa qua số lượng doanh nghiệp đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá chỉ chiếm khoảng 70% tổng số doanh nghiệp được cấp mã số; cụ thể theo số liệu công bố tại thông báo đầu mỗi năm thì số lượng doanh nghiệp đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá cụ thể như sau: năm 2016 có 183 doanh nghiệp; năm 2017 có 218 doanh nghiệp; năm 2018 có 245 doanh nghiệp; năm 2019 có 265 doanh nghiệp; năm 2020 có 298 doanh nghiệp; năm 2021 có 333 doanh nghiệp; năm 2022 có 279 doanh nghiệp; năm 2023 có 288 doanh nghiệp.

Về thẩm định viên về giá hành nghề: Tính đến nay, Bộ Tài chính đã cấp 2.352 thẻ thẩm định viên về giá. Số lượng thẩm định định viên đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá theo các năm như sau: Năm 2015 có 788 thẩm định viên đủ điều kiện hành nghề; năm 2016 có 849 thẩm định viên đủ điều kiện hành nghề; năm 2017 có 1.009 thẩm định viên đủ điều kiện hành nghề; năm 2018 có 1.222 thẩm định viên đủ điều kiện hành nghề; năm 2019 có 1.336 thẩm định viên đủ điều kiện hành nghề; năm 2020 có 1.534 thẩm định viên đủ điều kiện hành nghề; năm 2021 có 1.722 thẩm định viên đủ điều kiện hành nghề; năm 2022 có 1.464 thẩm định viên đủ điều kiện hành nghề; năm 2023 có 1.494 thẩm định viên đủ điều kiện hành nghề.

Bên cạnh những thành công trong việc phát triển nghề thẩm định giá như trên, sau 10 năm thực hiện, một số quy định tại Luật Giá về hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá cần được củng cố, hoàn thiện để phù hợp với nhu cầu và đòi hỏi của thực tiễn cuộc sống, cũng như xu hướng phát triển nền kinh tế hiện đại, hội nhập trong giai đoạn tới.

Đề xuất quy định mới về dịch vụ thẩm định giá

Trên cơ sở tổng kết, đánh giá thi hành Luật Giá 2012, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ, trình Quốc hội về việc sửa đổi Luật Giá số 11/2012/QH. Theo chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022 và 2023 của Quốc hội, dự án Luật Giá (sửa đổi) trình Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 5 (tháng 5-6/2023), trong đó đối với các chính sách về dịch vụ thẩm định giá đã đề xuất các nội dung: Củng cố, tăng cường tiêu chuẩn, điều kiện của thẩm định viên về giá, gắn với đó là nâng cao trách nhiệm nghề nghiệp của thẩm định viên trong hoạt động thẩm định giá. Góp phần hạn chế các nội dung các chồng chéo, vướng mắc trong quản lý thẩm định viên về giá; đồng thời thực hiện chuyên môn hóa hoạt động nghề nghiệp của thẩm định viên về giá theo năng lực và kinh nghiệm chuyên môn, nghiệp vụ thẩm định giá để hướng đến tính chuyên nghiệp, chuyên sâu. Củng cố các quy định về điều kiện trong khâu cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá. Bổ sung, hoàn thiện các quy định về giám sát, quản trị doanh nghiệp, nhất là đối với mô hình công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty cổ phần. Tại dự thảo Luật đã cụ thể hóa như sau:

Một là, về quy định chung về thẩm định. Tại nội dung về giải thích từ ngữ đã quy định thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị bằng tiền của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam do doanh nghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện.

Hai là, đối với thẻ thẩm định viên về giá: Dự thảo Luật cơ bản kế thừa các quy định hiện hành, đồng thời củng cố theo hướng chuyên môn hóa hoạt động của thẩm định viên theo lĩnh vực tài sản. Theo đó, Thẻ thẩm định viên về giá được chuyên môn hóa theo 02 lĩnh vực gồm: thẩm định giá tài sản và thẩm định giá doanh nghiệp. Điều này góp phần nâng cao chất lượng thẩm định viên theo lĩnh vực chuyên môn sâu, cũng như tiết kiệm nguồn lực xã hội trong học tập, bồi dưỡng kiến thức và thi cấp thẻ thẩm định viên về giá...

Ba là, đối với thẩm định viên về giá: Theo quy định của Luật hiện hành, thẩm định viên về giá không được hành nghề với tư cách cá nhân; người có thẻ thẩm định viên về giá khi có nhu cầu hành nghề thẩm định giá phải gắn với hoạt động của doanh nghiệp. Tiếp tục kế thừa các quy định hiện hành, Luật sửa đổi đã quy định rõ hơn việc đăng ký hành nghề với Bộ Tài chính thông qua doanh nghiệp thẩm định giá để được công nhận là thẩm định viên về giá. Điều này khắc phục được hạn chế tại Luật hiện hành là không quy định cách thức xác nhận một người được coi là thẩm định viên về giá nên chưa bảo đảm tính chặt chẽ, có thể gây nhầm lẫn khi coi người có Thẻ thẩm định viên về giá đồng thời là thẩm định viên về giá. Tại dự thảo Luật quy định thẩm định viên về giá phải là những người có Thẻ thẩm định viên và đang hành nghề thẩm định giá tại các doanh nghiệp thẩm định giá. Điều kiện để đăng ký hành nghề phải là người có Thẻ thẩm định viên và có kinh nghiệm 36 tháng làm việc thực tế tại doanh nghiệp thẩm định giá để nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá, riêng đối với người tốt nghiệp đại học chuyên ngành giá, thẩm định giá theo chương trình định hướng ứng dụng thì chỉ cần kinh nghiệm 24 tháng làm việc thực tế, điều này có tác dụng định hướng nghề nghiệp ngay từ cấp đào tạo đại học, từ đó góp phần phát triển nghề thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường.

Bên cạnh đó, nhằm quản lý chặt chẽ hơn đối với các thẩm định viên về giá, đã quy định về những điều cấm đối với thẩm định viên về giá, quy định một số trường hợp xử lý đối với thẩm định viên về giá khi vi phạm pháp luật về thẩm định giá.

Bốn là, đối với điều kiện cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá: Dự thảo Luật bổ sung điều kiện nhằm củng cố hoạt động của các doanh nghiệp thẩm định giá như quy định điều kiện về số lượng thẩm định viên tại doanh nghiệp thẩm định giá từ 3 lên có ít nhất 5 thẻ thẩm định viên về giá. Các doanh nghiệp có trách nhiệm mua bảo hiểm rủi ro nghề nghiệp hoặc trích lập dự phòng. Đối với loại hình công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty cổ phần thì bổ sung quy định tổng số vốn góp của các thành viên góp vốn, cổ đông là thẩm định viên về giá hành nghề tại doanh nghiệp phải chiếm trên 50% vốn điều lệ của doanh nghiệp nhằm đảm bảo quyền chi phối của thẩm định viên về giá đối với hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá, qua đó củng cố về mặt chuyên môn nghiệp vụ đối với việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá.

Năm là, về người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng giám đốc của doanh nghiệp thẩm định giá: Trên cơ sở luật hóa quy định tại nghị định, dự thảo Luật bổ sung một điều về người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng giám đốc của doanh nghiệp thẩm định giá để nâng cao tính pháp lý, đồng thời tiếp tục khẳng định giá trị pháp lý của các quy định này trong thực tiễn quản lý hoạt động thẩm định giá.

Sáu là, về điều kiện hoạt động của doanh nghiệp và chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá: Dự thảo Luật củng cố quy định về điều kiện hoạt động của doanh nghiệp và chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá nhằm quản lý chặt chẽ hơn hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp trong trường hợp doanh nghiệp có biến động về thẩm định viên về giá ảnh hưởng đến điều kiện hoạt động.

Bảy là, về quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên và doanh nghiệp thẩm định giá: Dự thảo Luật đã củng cố và làm rõ hơn quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên và doanh nghiệp thẩm định giá trong quá trình cung cấp dịch vụ thẩm định giá cho khách hàng, nhất là nghĩa vụ của thẩm định viên về giá và doanh nghiệp thẩm định giá trong hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá nhằm hướng đến quyền đi đôi với trách nhiệm, cũng như nâng cao chất lượng hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá...

Tám là, về cơ chế giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng thẩm định giá giữa doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng thẩm định giá. Theo quy định thì mối quan hệ giữa doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng được thực hiện thông qua hợp đồng thẩm định giá (là hợp đồng dân sự). Vì vậy, khi phát sinh tranh chấp sẽ được giải quyết thông qua cơ chế (i) thương lượng, hòa giải trên cơ sở những cam kết đã ghi trong hợp đồng thẩm định giá; (ii) giải quyết bằng trọng tài thương mại; (iii) khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật. Để tạo điều kiện cho các bên và làm rõ cơ chế giải quyết tranh chấp, tại dự thảo Luật quy định một điều để dẫn chiếu các quy định hiện hành để thực hiện khi có phát sinh.

Tài liệu tham khảo:

1. Luật Giá số 11/2012/QH13;
2. Dự thảo Luật Giá (sửa đổi) tháng 4/2023;
3. Báo cáo tổng kết, đánh giá thi hành Luật Giá;
4. Báo cáo đánh giá tác động chính sách tại Luật Giá (sửa đổi);
5. Báo cáo tổng hợp ý kiến các Đại biểu Quốc hội về dự án Luật Giá (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV.