Doanh nghiệp về tỉnh lẻ “lánh nạn”

Hai năm trở lại đây, các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đang ngày càng khan hiếm nguồn cung, một phần do các dự án bị ách tắc thủ tục đầu tư, ít dự án mới xuất hiện. Quá trình thanh tra, rà soát sai phạm trong khâu giao đất ở những dự án sử dụng đất công cũng khiến không ít dự án bị đình trệ, nằm “bất động” trong thời gian dài. 

Do vậy, nhiều doanh nghiệp đã chuyển sóng đầu tư về thị trường vùng ven thành phố hoặc các địa phương tỉnh lẻ để tìm cơ hội mới. Suốt năm 2019 và đặc biệt là đầu năm nay, làn sóng chuyển dịch này vẫn chưa hề hạ nhiệt.

Tại khu vực phía Bắc, những thị trường như Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hưng Yên, Thái Nguyên, khu vực 4 huyện lên quận ở Hà Nội… tiếp tục  có nhiều dự án rục rịch khởi động.

Chẳng hạn dự án Khu đô thị Promexco Móng Cái (Quảng Ninh) có quy mô hàng trăm nền biệt thự, liền kề, shophouse sẽ triển khai phân phối các sản phẩm thuộc giai đoạn 2 ra thị trường. Dự án này đã và đang hoàn thiện 95% hạ tầng kỹ thuật.

Hay tại TP. Hải Phòng, nhiều dự án khu đô thị cũng đang rục rịch triển khai. Được biết, ngay những ngày đầu năm, một dự án đất nền tại quận Dương Kinh có quy mô khoảng 200 nền đất cũng chuẩn bị được đơn vị phân phối bán ra thị trường với giá khoảng 12 - 15 triệu đồng/m2. Tại Thái Nguyên, một số dự án khu đô thị mới với các sản phẩm biệt thự, liền kề ở trung tâm thành phố và khu vực sông Công cũng đang được triển khai, sắp được công bố ra thị trường…

Ở khu vực phía Nam, đầu năm nay, các địa phương vùng ven như Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương, Long An.. cũng hội tụ hàng loạt dự án đang rục rịch hoàn thiện thủ tục cấp phép, đầu tư để triển khai. Trong đó, xuất hiện cả những đại dự án quy mô của các ông lớn bất động sản như Vingroup, Novaland…Bên cạnh đó, hàng loạt dự khu đô thị đang được các tỉnh mời gọi đầu tư.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, việc phát triển quỹ đất mới tại các địa phương khác ngoài Hà Nội và TP.HCM luôn được các doanh nghiệp đặc biệt quan tâm trong chiến lược phát triển của mình.

“Lý do là quỹ đất tại các thị trường chính như Hà Nội và TP.HCM ngày càng khan hiếm, thủ tục pháp lý khó khăn. Bên cạnh đó, các thị trường này đã phát triển ổn định nên giá đất, suất đầu tư được định giá rất cao, lợi nhuận mang lại không thực sự hấp dẫn các chủ đầu tư. Để có bước phát triển mới, các doanh nghiệp bất động sản phải hướng đến những vùng đất mới tiềm năng hơn. Hơn nữa, kết nối hạ tầng giao thông ở các địa phương trên cả nước đang phát triển rất mạnh cũng là yếu tố thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản tỉnh”, ông Đính nói.

Cẩn trọng sốt đất ăn theo dự án

Xu thế doanh nghiệp bất động sản về các tỉnh lẻ đầu tư được dự báo tiếp tục sôi động trong thời gian tới và sẽ thay đổi thị trường bất động sản ở các địa phương này. Tuy nhiên, thị trường tỉnh vẫn chưa hoàn toàn là “miền đất hứa” mà vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro, như nguồn cung quá lớn, giá trị đất có thể không tăng như kỳ vọng… Thậm chí, một số điểm nóng khi nhiều dự án cùng lúc được triển khai nhà đầu tư sẽ mắc kẹt trong cơn sốt đất cục bộ và bài toán hạ tầng. Sự phát triển quá nhanh, mang tính phong trào và tự phát ở một số nơi cũng đang gây ra những lo ngại nhất định.

Trước những thông tin quy hoạch hoặc dự án đang rục rịch triển khai, thậm chí mới chỉ dừng lại ở việc đề xuất, các nhóm môi giới, nhà đầu cơ về các địa phương tạo sóng, kiếm lời. Họ lập nên các tụ điểm, các sàn môi giới tạo cảnh giao dịch nhộn nhịp, gây ra cơn sốt ảo và rút đi sau một thời gian ngắn sau khi đã bán được sản phẩm cho các khách hàng thiếu hiểu biết, mua với giá cao ngất ngưởng.

Mới đây, kịch bản sốt đất ảo đã lặp lại ở Bình Ba, Châu Đức (Bà Rịa –Vũng Tàu). Trong vòng một tuần, hàng nghìn người đã kéo về địa phương này tụ tập mua bán đất không khác gì một phiên chợ lưu động. 

Giá đất nhảy múa liên tục, một miếng đất được mua buổi sáng với giá 14 tỷ đồng, đến buổi chiều đã được sang tay giá 18 tỷ đồng. Nhiều lô đất trong hẻm cũng có giá bán lên tới 200 – 250 triệu đồng/mét ngang dù trước đó chỉ ở mức vài chục đến hơn trăm triệu đồng/mét. Có trường hợp miếng đất nằm cách mặt tiền Quốc lộ 56 vài chục mét. Trước Tết chủ đất bán 70 triệu đồng/mét ngang không ai mua, nhưng cơn sốt đất đã đẩy giá lên hơn 200 triệu đồng/mét ngang.

 

Nguyên nhân là do một tập đoàn bất động sản đề xuất triển khai khu công nghệ cao và khu đô thị 800ha tại khu vực này. Dự án mới chỉ được chính quyền đồng ý cho doanh nghiệp khảo sát, chưa tiến hành các thủ tục khác theo quy định. Nhưng người dân, cò đất, đã đổ về mua đất xung quanh với kỳ vọng sẽ lên giá.

Chính quyền huyện Châu Đức cho biết, qua kiểm tra chưa có một giao dịch nào hợp pháp. Tất cả chỉ là mua bán bằng giấy tờ viết tay, không công chứng, không làm thủ tục đúng theo quy định. Những giao dịch diễn ra đang mang tính chất đầu cơ, do đó chính quyền khuyến cáo một lần nữa, các nhà đầu tư nên xem xét khả năng đầu tư dự án vì về thủ tục pháp lý, dự án chưa có quyết định cho phép đầu tư.

Theo các chuyên gia, việc ăn theo tin các dự án để đầu tư đất nền chờ sóng, đặc biệt tại thời điểm hiện nay, là vô cùng rủi ro. Nguyên nhân là do dự án mới đang trong giai đoạn nghiên cứu. Do đó, nếu nhà đầu tư “ôm đất” có thể sẽ bị kẹt hàng. Bên cạnh đó, việc “ôm hàng” giá cao càng khiến nhà đầu tư dễ hứng rủi ro và chôn vốn

Đối với các nhà đầu tư lướt sóng, mua đi bán lại kiếm lợi, thị trường sốt nóng giống như một cục than hồng chuyền tay nhau, người cuối cùng sẽ bị “bỏng” khi không kịp chuyền cho người khác thì cơn sốt đất đã vỡ bong bóng.

“Sốt đất lúc nào cũng để lại những hệ lụy khó lường, bởi sốt nóng khiến giá tăng, nếu sự tăng giá đó không dừng lại thì chắc chắn dẫn đến đổ vỡ thị trường địa ốc. Trong khi đó, các nhà đầu tư sẽ không thoát được nhanh sẽ bị mắc cạn, nếu dùng đòn bẩy tài chính thì họ sẽ phải gồng mình trả nợ hằng tháng. Trường hợp không trả được thì khoản vay của họ biến thành nợ xấu, ngân hàng cũng rất khó để thu hồi nhanh số tiền này”, ông Nguyễn Quốc Huy, Phó Chủ tịch CTCP Đầu tư kinh doanh Bất động sản Hải Phát nhận định.

Các chuyên gia khuyến cáo, trước khi tiến hành giao dịch trong thời điểm nhạy cảm, người mua đất cần cân nhắc nhiều yếu tố vì nguy cơ mất tiền thậm chí thua lỗ là rất lớn.

Người mua phải quan sát thị trường trên diện rộng để nắm được diễn biến từng thời điểm. Cần tiến hành thẩm định giá bằng nhiều phương pháp trước khi quyết định giao dịch. Đó là so sánh các hoạt động mua bán gần nhất, đối chiếu vị trí, khoảng cách di chuyển, mật độ dân số, tiện ích xung quanh và giá trị khai thác để tránh đưa ra quyết định thiếu chính xác. Không nên mua vào nếu nhận thấy giá bất hợp lý vì khi đó rủi ro rất lớn. Giới chuyên môn còn khuyên nhà đầu tư nên cân đối dòng tiền, chỉ dùng tiền nhàn rỗi, dài hạn để mua bất động sản, tránh đi vay khi thị trường sốt ảo nhằm tránh bẫy lãi suất thả nổi.