Trong bối cảnh đó, việc sử dụng linh hoạt các chính sách thuế nhằm để hạn chế nạn đầu cơ giúp thị trường BĐS Việt Nam phát triển lành mành, giảm thiểu tình trạng thất thu ngân sách do trốn thuế đất là yêu cầu cấp thiết hiện nay.

Thực trạng tăng giá đất ở Việt Nam

Theo Ngân hàng Thế giới (WB), trong giai đoạn 2002 - 2021, GDP đầu người của Việt Nam tăng 2,7 lần, đạt gần 2.800 USD/người. Như vậy, trong năm 2021, Việt Nam đứng thứ 5 về GDP trong khu vực Đông Nam Á, với GDP khoảng 352 tỷ USD, xếp sau Singapore với vị trí thứ 4 với 364 tỷ USD (xem hình 1). Tuy nhiên, giá BĐS ở các thành phố lớn của Việt Nam cũng tăng mạnh không kém khi lọt top các thành phố có giá BĐS đắt đỏ nhất trên thế giới (Xem hình 2).

Đây là một điều nghịch lý bởi thu nhập của đại đa số người dân ở mức thấp trong khi giá nhà đất ở mức quá cao, vượt quá khả năng chi trả của người dân có thu nhập từ trung bình trở xuống. Theo lý giải của các cơ quan quản lý, một trong những nguyên nhân chủ yếu khiến giá cả nhà đất ở Việt Nam tăng cao là do nạn đầu cơ BĐS điển hình nhất là tại các thành phố lớn như: TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng...

Trong gần 3 năm qua, do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, thu nhập người dân Việt Nam trên tổng thể bị suy giảm. Theo nguyên lý kinh tế vĩ mô, đường cầu phải dịch chuyển về bên trái tức là nhu cầu sử dụng sản phẩm giảm đi, giá bán cũng bị áp lực giảm.

Tuy nhiên, thực tế trên thị trường BĐS tại Việt Nam lại cho thấy nguyên lý này không hoàn toàn đúng. Bởi trong khi cầu thực giảm, thể hiện ở số lượng giao dịch giảm, nhưng tổng tiền vào thị trường có nhu cầu đầu tư BĐS lại đang cho thấy có dấu hiệu mạnh lên và giá BĐS ở hầu khắp các địa phương đều chóng mặt.

Theo khảo sát của nhóm tác giả, nguyên nhân BĐS tăng giá có nhiều yếu tố như:

- Tăng giá theo chu kỳ và chính sách vĩ mô của Nhà nước, chẳng hạn như: Thông tin quy hoạch lên thành phố loại 1, loại 2… quy hoạch sân bay, bến cảng, các dự án lớn.

- Cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn: Các hoạt động giải ngân vốn đầu tư công được đẩy mạnh, nhiều dự án cầu đường, cải tạo hệ thống cấp thoát nước, cây xanh, cảnh quan... được đẩy mạnh sau một thời gian dài tạm dừng do đại dịch COVID-19.

- Nạn đầu cơ (môi giới, chủ đầu tư) thổi giá BĐS gây sốt cục bộ hoặc từng vùng. Đây là nguyên nhân chủ yếu khiến giá BĐS tăng nhanh, thường dẫn đến sự mất ổn định thị trường BĐS và gây nhiều hệ lụy cho nền kinh tế. Trung bình mỗi dự án có tới 80% là các nhà đầu cơ đều với mục tiêu “ôm” để chờ tăng giá sinh lời.

Tác động của đầu cơ BĐS đến nền kinh tế

Lâu nay, khái niệm đầu cơ BĐS thường được hiểu là nhóm khách hàng tham gia vào thị trường khi xuất hiện những cơn sốt nhà đất. Họ thường mua vào nhằm mục đích tạo sự khan hiếm, đẩy giá lên cao hơn nhiều lần so với giá lúc bình thường rồi bán. Nói cách khác, đầu cơ BĐS là việc mua bán BĐS rồi thổi giá sang tay trong thời gian ngắn, hoặc mua BĐS sau đó ghim hàng đấy giá hoặc chờ giá lên rồi bán. Hoạt động này khiến dòng tiền thay vì đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tạo ra hàng hóa và việc làm cho nền kinh tế thì “chôn vốn” trong BĐS trong một thời gian dài. Nhiều khu được xây dựng do tình trạng đầu cơ nhiều, không sử dụng, dẫn đến hoang hóa, xuống cấp, bỏ hoang cả chục năm.

Theo các chuyên gia kinh tế, hoạt động đầu cơ sẽ khiến cho cơ hội tiếp cận mua nhà của người dân càng xa vời. Trong đó, có thể chỉ ra một số tác động xấu từ hoạt động đầu cơ BĐS:

- Giá đất tăng do đầu cơ: Do quỹ đất khan hiếm nên đầu cơ đất đai đẩy giá đất lên cao. Các nhà đầu cơ thường sử dụng nhiều chiêu trò để đánh lừa hoặc đánh vào lòng tham của người mua. Khi người mua hám lợi họ sẽ không ngần ngại bỏ ra một số tiền lớn để mua. Hiệu ứng đám đông và hiệu ứng FOMO (không mua ngay sẽ mất cơ hội) xuất hiện, khiến nhiều người mua theo, từ đó khiến mặt bằng giá đất càng đẩy lên cao.

- Có thể gây ra khủng hoảng kinh tế: Đầu cơ BĐS tạo ra sự khan hiếm ảo tưởng. Điều này làm phức tạp và làm chậm sự phát triển của quỹ nhà ở đô thị, dẫn đến sự ảnh hưởng lẫn nhau giữa quỹ đất và nhu cầu sử dụng. Nếu không được giám sát trong một thời gian dài, nó có thể gây ra các phản ứng dây chuyền, dẫn đến tăng giá của các sản phẩm khác, bởi vì đất đai là “đầu vào” của hầu hết các các ngành, lĩnh vực sản xuất hiện nay. Giá bán sản phẩm, giá vàng, ngoại tệ, dịch vụ đều bị xáo trộn và tăng theo. Lạm phát hình thành sẽ gây ra khủng hoảng kinh tế tùy theo mức độ. Đã có những trường hợp trong quá khứ khi bùng nổ cơn sốt nhà ở được cho là nguyên nhân dẫn đến lạm phát cao và khủng hoảng kinh tế.

- Đầu cơ BĐS có thể khiến ngân sách Nhà nước bị thất thu: Việc mua đất theo kiểu đầu cơ thường dẫn đến việc một lô đất chuyển qua tay một số người khác nhau, tạo ra một kịch bản khó quản lý. Điều này có nghĩa là trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước vô tình không được đáp ứng một cách triệt để và công bằng. Thực tế tại Việt Nam cho thấy, người mua và người bán thường thông đồng để hạ giá bán trên hợp đồng để tránh tiền thuế phải nộp. Ngoài ra, thuế và lệ phí đất đai có thể tác động đến ngân sách nhà nước. Hơn nữa, trong tình huống cần thu hồi đất để sử dụng vào mục đích chung, Nhà nước phải bỏ ra một khoản kinh phí đáng kể để bồi thường, giải phóng mặt bằng.

- Đầu cơ BĐS làm giảm hiệu quả kinh tế, kỹ thuật, xã hội: Vì lợi nhuận lớn và nhanh chóng nên nhiều người hiện nay chọn cách đầu cơ đất đai mà không quan tâm nhiều đến các hoạt động sản xuất, kinh doanh khác. Bên cạnh đó, việc thị trường BĐS hút một lượng vốn đầu cơ lớn cũng có thể làm ảnh hưởng đến chủ trương cổ phần hóa, huy động vốn trên thị trường cổ phiếu, thị trường trái phiếu của Nhà nước để tập trung vốn cho đầu tư xã hội. Ngoài ra, giá đất bị đẩy quá cao khiến cho chi phí giải phóng mặt bằng cho các dự án của Nhà nước cũng bị đội giá, gây tốn kém cho ngân sách nhà nước hoặc làm chậm trễ quá trình đền bù, kéo theo sự ảnh hưởng đối với các chính sách xã hội và các địa phương khác.

- Lãng phí đất đai: Thực tế cho thấy, khu đất giữa trung tâm thành phố hoặc ven nội thành vẫn còn rất nhiều đất bỏ hoang vì giới đầu cơ không bán được. Những tài sản này không được sử dụng cho mục đích an sinh xã hội, không thúc đẩy lợi ích cộng đồng và không tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước trong khi quy hoạch sử dụng đất vô tình bị phá vỡ, dẫn đến có thể lãng phí đất đai.

Sử dụng chính sách thuế để hạn chế đầu cơ BĐS

Thời gian qua, tình trạng đầu cơ BĐS xảy ra đã mang đến nhiều hệ lụy cho thị trường, “sốt” đất diễn ra tại nhiều địa phương trên cả nước không chỉ dẫn đến nguy cơ “bong bóng BĐS” mà còn khiến rất nhiều người mất đi cơ hội sở hữu nhà ở, nhất là với nhóm người thu nhập trung bình, thu nhập thấp.

Trước tình hình đó, ngày 22/12/2021, Chính phủ đã ban hành Quyết định số 2161/QĐ-TTg về Phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045. Một trong những mục tiêu chính Chiến lược này là: “Phát triển thị trường BĐS nhà ở bền vững, minh bạch dưới sự điều tiết, giám sát của Nhà nước, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; hạn chế tình trạng đầu cơ, lãng phí tài nguyên đất trong phát triển nhà ở”.

Bên cạnh đó, công tác quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS đã được ngành Thuế quan tâm, chú trọng. Theo đó, Tổng cục Thuế đã ban hành nhiều công văn chỉ đạo toàn Ngành về việc tăng cường công tác quản lý, chống thất thu với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.

Theo đó, cơ quan thuế các cấp đã hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kê khai đúng giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật; đồng thời, cơ quan thuế tăng cường công tác phối hợp với các cơ quan, ban ngành địa phương trong quản lý đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, đặc biệt siết chặt việc xử lý hình sự đối với hành vi trốn thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. Đặc biệt, để đồng bộ triển khai các giải pháp chống thất thu thuế từ BĐS một cách toàn diện, Tổng cục Thuế đã xây dựng Đề án: “Tăng cường quản lý thuế và chống thất thu đối với các khoản thu về đất và BĐS" và đã được Bộ Tài chính phê duyệt.

Để hạn chế đầu cơ và ổn định thị trường BĐS, ổn định nền kinh tế, nhóm tác giả đề xuất một số vấn đề liên quan đến công cụ thuế như sau:

Một là, thu thuế 10%/năm/giá trị BĐS đối với người sở hữu BĐS bỏ hoang (nhà bỏ hoang, đất bỏ hoang) ở thành phố và 5% ở các khu vực còn lại nhằm khuyến khích người mua đưa nhà đất vào sử dụng hoặc sản xuất kinh doanh, góp phần hạn chế tình trạng mua đất giữ chỗ, bỏ hoang như thời gian qua.

Hai là, tăng thuế lên mức 10% nếu chuyển nhượng BĐS trong vòng 2 năm đầu tính từ khi sở hữu (trừ trường hợp chuyển nhượng BĐS duy nhất đã sở hữu trên 6 tháng), đánh thuế lên mức 5% nếu chuyển nhượng BĐS trên 2 đến 5 năm đầu tính từ khi sở hữu, sau 5 năm thì thu thuế chuyển nhượng BĐS như hiện tại.

Ba là, miễn các loại thuế, lệ phí trước bạ đối với người lao động có thu nhập thấp mua nhà ở xã hội lần đầu và cam kết sở hữu trong vòng 10 năm trờ lên.

Bốn là, giảm thuế cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thuê mua cho người có thu nhập thấp.

Năm là, có chính sách xứ phạt nặng đối với các doanh nghiệp, cá nhân đầu cơ, thổi giá, lũng loạn thị trường.

Kết luận

Bình ổn nền kinh tế nói chung và bình ổn thị trường BĐS nói riêng là một trong những mục tiêu hàng đầu của Nhà nước trong giai đoạn hiện nay. Đã có nhiều giải pháp được các cơ quan quản lý, chuyên gia đưa ra thảo luận, trong đó, giải pháp về thuế được coi là một trong các giải pháp hiệu quả nhất mà các nước trên thế giới đang áp dụng. Bên cạnh đó, Nhà nước nên có cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện các chính sách thuế và các giải pháp đồng bộ khác để lành mạnh hóa thị trường BĐS, góp phần ổn định nền kinh tế và phát triển an sinh xã hội. 

Taì liệu tham khảo:

1. Chính phủ (2021), Quyết định số 2161/QĐ-TT ngày 22/12/2021 về Phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045;

2. Việt Dũng (2022), Siết chặt quản lý thuế, chống thất thu với các khoản thu về đất và BĐS, Tạp chí điện tử Tài chính;

3. Hoàng Hà (2022), Lộ diện top nền kinh tế lớn theo GDP ở Đông Nam Á năm 2021: Việt Nam đứng thứ mấy?, Báo Tổ quốc điện tử;

4. Một số website: https://tikibook.com, www.worldbank.org...

 (*) ThS. Trần Thị Thùy Anh, ThS. Nguyễn Thị Thanh Hương - Trường Cao đẳng kinh tế TP. Hồ Chí Minh

(**) Bài đăng trên Tạp chí Tài chính kỳ 1 - tháng 5/2022.