Luật Đất đai 2013 là đạo luật quan trọng, tác động lớn đến môi trường đầu tư kinh doanh của nước ta. Vì vậy, để tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, cần rà soát tổng thể để có biện pháp chỉnh sửa, bổ sung phù hợp với thực tiễn nhằm khắc phục những thiếu sót, bất cập của pháp luật đất đai hiện nay.

Phát biểu tại Hội thảo, ông Đặng Đức Anh, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) nhấn mạnh, đất đai là đầu vào quan trọng của sản xuất, cơ chế quản lý đất đai minh bạch, công bằng, hiệu quả thì năng suất, sức cạnh tranh của nền kinh tế sẽ được tăng lên.

Trong quá trình thực hiện, Luật Đất đai 2013 dần bộc lộ những bất cập, vướng mắc, gây cản trở cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Do vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai là cấp thiết. Hội thảo được tổ chức nhằm lắng nghe ý kiến của cộng đồng doanh nghiệp, cung cấp góc nhìn đa chiều về thực hiện Luật Đất đai và là nguồn thông tin tham khảo giá trị cho cơ quản quản lý Nhà nước trong quá trình xây dựng Luật.

Được biết, để phục vụ cho công tác sửa đổi Luật, VCCI đã khảo sát ghi nhận ý kiến doanh nghiệp. Theo ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế VCCI, khảo sát của VCCI cho thấy 50% doanh nghiệp gặp trở ngại với các thủ tục về đất đai, giải phóng mặt bằng, 48% doanh nghiệp gặp trở ngại với các thủ tục về quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, trên 40% gặp khó khăn với các thủ tục về thẩm định, thẩm duyệt.

Ông Đậu Anh Tuấn nêu một số vấn đề lớn đặt ra trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai lần này như khả năng tiếp cận, tích tụ đất đai còn hạn chế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa khả thi, bất cập trong định giá đất, thủ tục hành chính quá khó khăn.

“VCCI đã thực hiện nhiều nghiên cứu từ trước tới nay, mâu thuẫn nhiều nhất liên quan đến điều kiện, trình tự, thủ tục đầu tư tập trung tại các luật: đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản, nhà ở, bảo vệ môi trường…

Doanh nghiệp không rõ thủ tục nào trước, thủ tục nào sau, có sự chồng lấn khi thực hiện thủ tục hành chính, nhiều cơ quan cùng thẩm định, xét duyệt một vấn đề. Đặc biệt khi thủ tục liên quan đến nhiều ngành thì doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn” - ông Đậu Anh Tuấn nói.

Phát biểu tại Hội thảo, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam nêu một số những vướng mắc phát sinh trong thực tiền cần có quy định, hướng dẫn tại Luật Đất đai sửa đổi.

Thứ nhất, quy định về chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư/người nhận chuyển nhượng trong các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

Thực tế thời gian qua đã phát sinh hoạt động bán các sản phẩm dự án bất động sản nghỉ dưỡng (biệt thự ven biển, shop house, shop villa, condotel) hoặc các dự án căn hộ để ở kết hợp làm văn phòng (officetel).

Tuy nhiên hiện vẫn chưa có hướng dẫn rõ về chế độ sử dụng đất đối với các loại hình này. Việc xác lập quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư sau khi bán và của người nhận chuyển nhượng sau khi mua vẫn chưa rõ ràng. Do đó, cần có quy định rõ chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, người nhận chuyển nhượng cho các đối tượng trên.

Thứ hai, về tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên thực tế tồn tại rất nhiều trường hợp nhà ở được xây dựng trên đất ở riêng lẻ của cá nhân chưa được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp được công chứng, đăng ký thế chấp chỉ ghi nhận việc thế chấp quyền sử dụng đất, không ghi nhận nhà ở gắn liền với đất tồn tại trên thực tế nhưng chưa được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngân hàng và bên thế chấp phải lập văn bản thỏa thuận ký không qua thủ tục công chứng, đăng ký để thỏa thuận về việc về việc nhận thế chấp tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do vậy, giao dịch thế chấp tiềm ẩn rủi ro tranh chấp đối với tài sản gắn liền với đất là tài sản thế chấp.

Do đó, ông Nguyễn Quốc Hùng kiến nghị bổ sung tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mặc định thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất.

Trường hợp người sử dụng đất thực hiện giao dịch chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất thì tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên Giấy chứng nhận cũng mặc nhiên được chuyển nhượng, thế chấp, cùng với quyền sử dụng đất, để bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp, bên nhận chuyển nhượng không bị tranh chấp đối với tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên Giấy chứng nhận.

Thứ ba, về cầm cố bất động sản, Điều 310 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”.

Như vậy, Bộ luật Dân sự 2015 thừa nhận việc cầm cố đối với bất động sản. Tuy nhiên, Luật đất đai hiện không quy định hình thức cầm cố đối với bất động sản, mà chỉ có hình thức thế chấp bất động sản. Đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét bổ sung quy định này tại Luật Đất đai sửa đổi.

Thứ tư, về việc thực hiện đồng thời đăng ký biến động với đăng ký thế chấp/đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Luật Đất đai hiện tại chưa có quy định về việc thực hiện thủ tục đăng ký biến động cùng lúc với đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất gây khó khăn cho người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động, sau đó mới được thế chấp cho ngân hàng.

Vì vậy, cần bổ sung nội dung người sử dụng đất được cùng một lúc thực hiện thủ tục đăng ký biến động đối với tất cả các trường hợp phải đăng ký biến động để tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp cùng lúc với đăng ký biến động khác, tránh trường hợp người sử dụng đất phải đăng ký thay đổi số CMND, thẻ căn cước công dân, địa chỉ thửa đất rồi mới được thế chấp, gây phiền hà về thủ tục hành chính.

Thứ năm, quy định về đất không có tranh chấp, Điều 188 Luật đất đai quy định một trong các điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất là “đất không có tranh chấp”.

Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có quy định tiêu chí xác định thế nào là đất không có tranh chấp mà các chủ thể, cá nhân tự xác định theo các tiêu chí của mình, dẫn đến tiềm ẩn rủi ro khi xảy ra tranh chấp. Đề nghị bổ sung hướng dẫn về tiêu chí xác định đất không có tranh chấp để các chủ thể có cơ sở thực hiện.