Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), trong tháng 4 lượng giao dịch bất động sản (BĐS) thành công tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Hơn 3.000 giao dịch thành công trong tháng 4 tại Hà Nội và TP.HCM tăng gấp hai lần so với cùng kỳ năm 2014.

Tính chung 4 tháng đầu năm, tại hai thị trường lớn là TP.HCM và Hà Nội đạt 12.000 giao dịch BĐS thành công, tăng gần ba lần so với cùng kỳ năm trước.Theo báo cáo đánh giá của một số công ty tư vấn đầu tư BĐS, thị trường nhà đất cuối năm 2014 và đầu năm 2015 đã xuất hiện nhiều điểm tương đồng với năm 2007, giai đoạn cực thịnh của BĐS Việt Nam cách đây tám năm. Tương đồng đầu tiên là về chính sách tiền tệ. Hai giai đoạn 2007 và 2015 có đặc thù là lãi suất huy động thấp, lãi suất cho vay cao nhưng không vượt quá 10% trong năm đầu tiên. Thứ hai là tương đồng về thu hút vốn nước ngoài (FDI).

Thứ ba, tương đồng về sự điều tiết của bình thông hơi tài chính. Năm 2006 thị trường chứng khoán lên đỉnh và sau đó lao dốc. Các nhà đầu tư chứng khoán chuyển sang đầu tư nhà đất. Năm 2014 thị trường chứng khoán tăng trưởng tốt nửa đầu năm và đột ngột điều chỉnh mạnh nửa cuối năm đã khiến cho dòng tiền đầu tư dần chuyển sang BĐS. Chính vì vậy, nhiều ý kiến lo ngại lượng cung lớn ào ạt khiến lượng giao dịch đang tăng nhanh chỉ là sự phất ảo của thị trường. Liệu có dẫn đến một chu kỳ tăng trưởng nóng và nguy cơ bong bóng BĐS như những năm 2006, 2007?

Về vấn đề này, theo GS. Đặng Hùng Võ cho biết, Yếu tố hồi phục của thị trường BĐS có thể nhận thấy rằng khá chắc chắn. Số lượng giao dich tăng lên và quan trọng nhất là cầu thực, cung thực đã xuất hiện khá nhiều.Bên cạnh phân khúc BĐS giá rẻ, các phân khúc cao cấp và tầm trung tại nhũng vị trí tốt cũng đã bắt đầu có mức tăng trưởng khả quan. Khách hàng không còn giữ thái độ đợi chờ thị trường xuống giá tiếp. Tôi cho rằng, sau thời gia dài thị trường trầm lắng, đây là những tín hiệu rất đáng vui mừng.

Hiện nay, thị trường đã cho thấy sự hối phục nhưng để chưa thể khẳng định đã giải quyết hết những vấn đề tồn tại. Đơn cử như khối lượng BĐS tồn kho. Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, lượng BĐS tồn kho tính đến ngày 20/4 đã giảm 59.766 tỷ đồng (giảm 46,49%) so với quý I/2013. Nhưng tổng giá trị tồn kho BĐS vẫn là còn một con số rất lớn 68.782 tỷ đồng.

Khối tồn kho này đặc biệt chủ yếu là dự án một sớm một chiều không thể giải quyết được; dự án muốn bán cũng không ai mua vì được đầu tư xây dựng giữa đồng, không có hạ tầng xã hội. Các dự án như vậy tại Hà Nội rất dễ dàng tìm thấy, chúng ta cần làm gì với khối lượng tồn kho này? Thực tế để thị trường phát triển bền vững lâu dài, lành mạnh còn quá nhiều việc phải làm.

Trong khi đó, dấu hiệu tăng trưởng nóng của thị trường đó là khi thị trường có dấu hiệu hồi phục, sản phẩm bán được sau một thời gian dài trì trệ, việc chủ đầu tư, nhà đầu tư tìm thủ thuật để tăng giá bán là điều bình thường. Trên thị trường hiện nay, những thủ thuật như làm giá, phao tin đồn cũng hoàn toàn không có gì mới.

Chưa kể đến các khâu trung gian trong giao dịch BĐS khách hàng gặp phải như các công ty thứ cấp, sàn giao dịch... không nhiều đơn vị đưa ra giá thực, cung cấp thông tin đầy đủ. Nhưng có một thực tế là điều đó không xảy ra trên toàn bộ thị trường. Các dự án có mức độ tăng trưởng nóng đột biến đều ở những thuận lợi như hạ tầng xã hội tốt, gần trung tâm, dân trí cao...

Các yếu tố trên sẽ tạo nên lợi thế cho dự án và vấn đề giá hôm nay tăng cao hơn hôm qua cũng là vấn đề tất yếu. Tuy nhiên, hiển nhiên số lượng dự án như thế không nhiều. Tôi chưa thấy, đầu cơ cá nhân có quy mô lớn (đối tượng có thể làm khuynh đảo thị trường) xuất hiện. Có thể là mua lẻ, mua dự trữ nhưng bỏ tiền ra mua 2/3 dự án, 1/3 dự án dưới dạng cá nhân thì chưa có.

Đó mới là các đối tượng dễ làm thị trường lệch lạc nhất. Chưa kể hiện tại trong dân vẫn còn khan tiền. Các yếu tố này khiến thị trường chưa thể xuất hiện những đợt sốt giá và cũng không thể kỳ vọng về các đợt sốt giá như trước kia nữa.

Thực tế đúng vậy, thị trường trên đà phục hồi, Tuy nhiên, tăng trưởng nóng, bong bóng ảo, sốt giá chắn chắn là không. Chưa kể đến bài học trên thị trường BĐS 4-5 năm vừa qua đã khiến nhà đầu tư, chủ đầu tư lẫn khách hàng thay đổi. So với giai đoạn trước đây, thị trường BĐS Việt Nam đã chuyển sang một giai đoạn khác - ông Võ cho biết.

Hiện tượng bước chân vào là có lợi ngay, mà phải có suy nghĩ là đầu tư vào thời điểm nào, vào đâu. Trước kia, chúng ta đã rơi vào tình trạng cứ đầu tư vào thị trường là thu được lợi nhuận và đầu tư vào BĐS lợi nhuận cao hơn những linhx vực khác nên mới đổ vỡ. Hiện nay, thị trường đã có sự điều tiết và chúng ta nên tin tưởng vào sự điều tiết đó.