Căn hộ bình dân dẫn dắt thị trường

Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL, cho rằng trong 9 tháng năm 2018 TPHCM mới hoàn thành 150.000 căn hộ, khá nhỏ so với dân số của TP khoảng 13 triệu người. Dù vậy giá bán được kiểm soát tốt, chỉ tăng 4% so với cùng kỳ năm trước. Dự báo năm 2019 nguồn cung mới sẽ đạt mức cao.

Trong đó, khoảng 40.000 căn hộ mới và 4.500 biệt thự nhà phố được đưa ra thị trường. Vị chuyên gia này cũng dự báo, phân khúc trọng điểm trong năm 2019 vẫn sẽ là bình dân và trung cấp. Cũng chính nguồn cung nhiều ở 2 phân khúc này sẽ giúp thị trường phục vụ tốt hơn cho người mua ở thực. Giá bán sẽ được giữ ở mức ổn định, không có nhiều biến động. 

Nhiều nhà đầu tư cũng có ý kiến đồng thuận, khi cho rằng năm 2019 nhà ở dành cho đại đa số người dân, người có thu nhập thấp sẽ dẫn đầu thị trường, tức nhu cầu nhà ở của nhóm này sẽ tăng. Tuy nhiên, thị trường trung cấp đang bão hòa, nếu đầu tư phải tùy vị trí vì thị trường có nguồn cung lớn. Về phân khúc cao cấp, đây là thị trường nhỏ nhưng tiềm năng cho nhà đầu tư chuyên nghiệp có khả năng tài chính dồi dào. 

Bà Nguyễn Vũ Thiên Diễm, Tổng giám đốc Thiên Minh Group, nhận định phân khúc nhà chung cư vẫn tiếp tục phát triển và lên ngôi trong năm 2019. Nhưng điều này phụ thuộc vào từng dự án, từng khu vực. Có nhiều yếu tố tác động đến đến độ nóng của một dự án như vị trí, giá trị, xây dựng, thương hiệu chủ đầu tư, tiện ích… nhưng nhìn chung phân khúc nhà chung cư vẫn đáng để đầu tư. Riêng thị trường TPHCM trong năm tới sẽ sôi động ở vùng lân cận, bởi quỹ đất ở các khu trung tâm đã cạn kiệt. Các khu vực xung quanh, vùng ven TP đang được nhà đầu tư, khách hàng đón chờ.

“Nguồn cung 2019 đang khan hiếm nên thị trường căn hộ dễ thu hút khách là điều dễ hiểu” - bà Diễm nhận định.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho rằng, phân khúc đất nền, nhà phố sẽ có đột biến về giá trong năm 2019. Nguyên nhân do quỹ đất đủ lớn để doanh nghiệp có thể đầu tư dự án nhà phố. Trong khi thủ tục đối với dự án nhà phố nhiêu khê hơn so với xây chung cư.

Đặc biệt hơn 1 năm qua, các dự án phân lô theo Quyết định 60 của UBND TPHCM chỉ đếm trên đầu ngón tay, nên trong suốt năm 2018 hầu như  không có hồ sơ nào được phê duyệt. Những lý do này khiến giá đất nền, nhà phố trong năm 2019 sẽ theo chiều hướng tăng. 

Khắc phục bất cập condotel

Từ năm 2014 đến nay, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển loại hình sản phẩm BĐS du lịch mới. Đó là các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự, nhà phố trong khu du lịch nghỉ dưỡng (condotel), tập trung phát triển tại các khu vực ven biển, như Vân Đồn, Hạ Long, Đồ Sơn, Sầm Sơn, Cửa Lò, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Vũng Tàu, Phú Quốc, thậm chí tại cả các tỉnh miền núi như Lâm Đồng.

Trong đó Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng. Theo số liệu thống kê của 16 tỉnh, TP trực thuộc Trung ương, chỉ riêng các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn (từ 50ha trở lên) đã có 77 dự án, với tổng diện tích 18.019ha; 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ condotel, 11.174 biệt thự nghỉ dưỡng. Ngoài ra, còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50ha/khu. 

Hiện trên thị trường BĐS tỷ lệ căn hộ condotel chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44%. Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong 2 năm 2018 và 2019, dự kiến trung bình mỗi năm khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ trên dưới 45m2.

Sự phát triển các dự án căn hộ condotel đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo ngành du lịch của nhiều địa phương. Sản phẩm căn hộ condotel cũng đã thu hút được sự quan tâm đầu tư của rất nhiều nhà đầu tư trong thời gian qua. Tuy nhiên, việc bùng nổ các dự án căn hộ condotel là điều không bình thường. Bởi ở các nước tỷ lệ phòng khách sạn luôn cao hơn căn hộ condotel. Nghịch lý này đã đặt ra yêu cầu phải có giải pháp, định hướng phát triển phù hợp, bền vững.  

Bên cạnh đó, loại hình căn hộ condotel cũng đang gây nhiều tranh cãi về quyền sở hữu. Theo Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), một số chủ đầu tư cam kết với nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài đối với căn hộ condotel. Cam kết này trái với Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai, quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn không quá 70 năm.

Do vậy, theo quy định hiện hành, quyền sử dụng đất căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng chỉ có thời hạn theo thời hạn của dự án và có thể được gia hạn. Trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel có dấu hiệu tiếp tục phát triển nóng, có thể dẫn đến tình trạng cung vượt cầu. Trong khi đó, hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng, dẫn đến một số chủ đầu tư không thực hiện được cam kết lợi nhuận với khách hàng, sẽ gây ra tác động tiêu cực đến thị trường BĐS du lịch.

Hợp lực tạo thêm nguồn cung

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, để thị trường phát triển bền vững, tránh những hệ lụy như thời gian qua, các doanh nghiệp phải đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà; xây dựng căn hộ thông minh, tòa nhà thông minh, hình thành không gian sống xanh, thân thiện môi trường; coi trọng công tác hậu mãi chăm sóc khách hàng, để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định của pháp luật kinh doanh BĐS.

Ông Châu đề xuất, TP hỗ trợ để doanh nghiệp tham gia các chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng; chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch; nhà ở xã hội (NoXH), nhà ở thương mại (NoTM) giá rẻ; phát triển các thiết chế nhà công nhân của Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam; đề án xây dựng đô thị thông minh, khu đô thị sáng tạo phía Đông TPHCM. 

Tại cuộc gặp gỡ giữa chính quyền TPHCM và doanh nghiệp BĐS đầu tháng 11 vừa qua, do Chủ tịch UBND TP Nguyễn Thành Phong chủ trì, có hàng chục ý kiến đến từ lãnh đạo các doanh nghiệp địa ốc cho rằng, năm 2018 là một năm khó khăn với doanh nghiệp. Có những đơn vị rất lớn mà cả năm không giới thiệu được một dự án mới nào, trong khi những năm trước họ luôn dẫn đầu về lượng hàng mới mở bán. Tại cuộc gặp này, các đại diện của Nova Land, Phú Long… đều cho biết họ đang vướng rất lớn về vấn đề đền bù, giải tỏa hay thẩm định giá đất khi mua đấu giá…

Tất cả những yếu tố chủ quan và khách quan đó đang làm cho thị trường BĐS TPHCM giảm tính cạnh tranh trong năm 2018. Theo các doanh nghiệp, dự kiến khó khăn này sẽ tiếp tục trong năm 2019 khi những ý kiến của họ gửi tới lãnh đạo TPHCM để từ đó chuyển tải lên Chính phủ, Quốc hội chưa được xử lý, thì chính quyền TP lại tiếp tục công bố kế hoạch phát triển thị trường từ nay tới năm 2020.