Sự trầm lắng của thị trường bất động sản

Kể từ thời điểm sau Tết Nguyên đán, thị trường ghi nhận cơn sốt đất cục bộ tại các tỉnh lẻ. Dòng vốn đầu tư đang đổ dồn vào tâm điểm nóng như Vân Đồn (Quảng Ninh), 4 huyện chuẩn bị lên quận tại Hà Nội (Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm, Thanh Trì), Đà Nẵng, Nhơn Trạch (Đồng Nai), Vũng Tàu… Giá đất tăng trung bình 20 – 30% và cá biệt một số điểm tăng lên tới 100%.

Tuy nhiên, trái với quan sát cho rằng, thị trường bất động sản đang sôi động, nhiều chuyên gia nhận định, những số liệu báo cáo thống kê trên toàn các phân khúc thể hiện sự trầm lắng của thị trường.

Nhận định về thị trường bất động sản quý I, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong quý I/2019, các con số đều sụt giảm, tổng lượng giao dịch thành công cũng không cao. Theo đó, tại Hà Nội, trong quý I có 5.206 sản phẩm mới được chào bán ra thị trường, nhưng giao dịch thành công chỉ đạt có 3.200 sản phẩm, sức hấp thụ thấp hơn nhiều so với quý IV/2018. Tại TP. Hồ Chí Minh, trong quý I, có 3.274 sản phẩm chào bán, trong đó, có gần 3.000 giao dịch thành công.

Ông Đính nhấn mạnh, những con số sụt giảm cả về lượng sản phẩm mở bán và giao dịch thành công tại hai thị trường bất động sản đầu tàu của cả nước cho thấy sự giảm tốc của thị trường bất động sản so với những năm gần đây, nhất là các năm 2017-2018. Trong năm nay, ngay từ quý I các con số cũng giảm so với cùng kỳ năm trước và so với quý IV/2018.

Khi nói về “điểm nóng” trên thị trường như Vân Đồn (Quảng Ninh), Quảng Nam, Đà Nẵng, ông Đính cho rằng, việc sốt nóng, giá ảo lên nhưng phần lớn việc rao giá chỉ từ phía các nhà đầu tư. Trong cơn sốt nóng, các nhà đầu tư có xu hướng chững lại xem xét thăm dò tình hình.

Trong khi đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng nhận định, thị trường bất động sản quý I đang có sự trầm lắng. Ông Khởi cho rằng, trong quý I/2019, có hai xu thế: cao cấp trầm lắng hơn, trung bình sôi động, đối với mảng cao cấp nguồn cung còn hạn chế nên dẫn đến giao dịch khó sôi động.

Vì sao thị trường lại trầm lắng?

Lý giải về sự trầm lắng của thị trường, ông Đính cho rằng, hiện nay nguồn hàng từ các dự án tại TP. Hồ Chí Minh không phải không có, thậm chí có nhiều, nhưng việc đủ điều kiện chào hàng lại đang gặp nhiều khó khăn.

Số liệu từ Bộ Xây dựng, lượng hàng đủ điều kiện bán của thị trường này chỉ có hơn 1.000 sản phẩm, Hà Nội khoảng 3.000 sản phẩm đủ điều kiện giao dịch trên thị trường. Trong khi đó, một khó khăn khác đến từ dòng vốn tín dụng. Thông tư 32 chính thức được thực hiện từ quý 1/2019, là nguyên nhân tác động rất mạnh và rõ nét, nhà đầu tư thứ cấp gần như hoạt động chững hẳn lại vì không tiếp cận được vốn, không vay được tiền để đầu tư.

Ngoài ra, khó khăn còn xuất phát từ các cơ quan quản lý. Các dự án đang khẩn trương chào bán để thu hồi vốn, tuy nhiên, việc phê duyệt các dự án đủ điều kiện khởi công xây dựng cho đến dự án đủ điều kiện đưa ra thị trường giao dịch đều đang nằm hồ sơ tại các cơ quan chuyên môn của TP. Hồ Chí Minh.

Tại Hà Nội, giao dịch các dự án không đến mức trầm lắng như TP. Hồ Chí Minh song tốc độ đang có xu hướng chậm lại do việc rà soát lại. “Chúng ta từng có giai đoạn phát triển nóng, các dự án đồng loạt phát triển, tuy nhiên sau đó, hết giai đoạn nóng, chúng ta phát hiện ra nhiều điều chưa chuẩn, và đang rà soát lại. Vì vậy trên cả nước đều đang có sự rà soát, Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh là 2 điểm lớn nhất của sự chậm đưa hàng ra thị trường”, - ông Đính cho hay.

Ở góc độ khác, ông Đặng Văn Quang, Giám đốc JLL tại Hà Nội  lý giải, thị trường có vẻ trầm lắng trong quý I là xuất phát từ lý do truyền thống là nghỉ lễ. “TP. Hồ Chí Minh đi theo xu hướng trầm lắng hơn là do 2018, TP. Hồ Chí Minh có rất nhiều dự án quá trình phê duyệt bị kéo dài quá. Điều này thể hiện rằng, năm 2018, giải ngân cho dư nợ tín dụng của toàn thành phố thấp hơn các năm trước chỉ ở mức khoảng 14,3%. Sự trì trệ đó kéo theo thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng”. 

Còn theo TS. Võ Trí Thành, giao dịch bất động sản trầm lắng vì nhiều lý do như chu kỳ, phải rà soát nhiều vấn đề chính trị xã hội, những lo ngại, bất định trên thế giới.