Đang vào giai đoạn điều chỉnh

Theo Tổng công ty Cảng hàng không Việt Nam, hai sân bay quốc tế lớn nhất của Việt Nam hiện tại là Nội Bài và Tân Sơn Nhất đều có kế hoạch tăng lượng khách lên 50 triệu lượt (đối với sân bay Nội Bài sau năm 2030 và đối với sân bay Tân Sơn Nhất sau năm 2025). Các công trình đầu tư trọng điểm trong những năm tiếp theo gồm xây dựng nhà ga hành khách T3 tại Cảng hàng không Quốc tế (HKQT) Tân Sơn Nhất, xây dựng nhà ga hành khách T2 tại các Cảng hàng không Cát Bi, Vinh, Phú Bài.

Vào cuối quý III/2019, CBRE Việt Nam (công ty cung cấp dịch vụ BĐS) ước tính toàn quốc có 442 khách sạn 4 sao và 5 sao đang hoạt động, cung cấp 91.236 phòng. Trong giai đoạn từ năm 2015 đến quý III/2019, số phòng của nhóm khách sạn 5 sao tăng mạnh ở mức trung bình 21% mỗi năm, trong khi nhóm khách sạn 4 sao chỉ tăng trung bình 9%. Dẫn đầu về nguồn cung phòng khách sạn cao cấp hiện là Đà Nẵng và Khánh Hòa (với khoảng 14.000 phòng ở mỗi địa phương, tăng trưởng trên 19% mỗi năm trong giai đoạn từ năm 2015 đến quý III/2019).

Hai địa phương này là thị trường nghỉ dưỡng nổi tiếng tại Việt Nam với lợi thế về khí hậu cũng như bờ biển dài và đẹp. Tiếp theo là TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội với nguồn cung khách sạn cao cấp lần lượt là 10.600 và 7.900 phòng, tăng trưởng 2-4% mỗi năm trong giai đoạn 5 năm vừa qua. Phú Quốc là địa điểm đã chứng kiến sự tăng trưởng ấn tượng nhất ở mức 36% mỗi năm, và hiện số phòng khách sạn cao cấp ở huyện đảo này đã gần bằng nguồn cung ở Hà Nội, nhờ sự đầu tư mạnh mẽ của các tập đoàn BĐS nghỉ dưỡng hàng đầu Việt Nam.

Nhóm BĐS du lịch, bao gồm biệt thự du lịch và căn hộ du lịch, thị trường ở các thành phố du lịch trọng điểm đã giảm đáng kể về nguồn cung từ năm 2018 đến nay. Cụ thể, nguồn cung biệt thự du lịch tại ba thị trường chính là Đà Nẵng, Khánh Hòa và Phú Quốc có tốc độ tăng trưởng trung bình mỗi năm lần lượt là 2,6%, 0,9% và 7,3% trong giai đoạn từ năm 2017 đến quý III/2019 (mức tăng trung bình mỗi năm tương ứng trong giai đoạn 2015-2017 là 5,5%, 35% và 27%). Tốc độ tăng trưởng của nguồn cung căn hộ du lịch cũng giảm mạnh trong giai đoạn sau năm 2017. Cụ thể, nguồn cung tại Khánh Hòa chỉ tăng trung bình 7%/năm trong khi hai năm trước đó tăng 239%/năm. 

Theo ông Nguyễn Trọng Thức - quản lý cấp cao của CBRE Hotels Việt Nam, sự giảm nhiệt về nguồn cung mới này là cần thiết để thị trường có những bước điều chỉnh phù hợp sau giai đoạn tăng trưởng nóng, đặc biệt trong bối cảnh khung pháp lý của các sản phẩm nghỉ dưỡng để bán cần được cải thiện để bắt kịp với đà tăng trưởng của thị trường.

Bàn về những xu hướng cho giai đoạn tiếp theo của thị trường BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam, ông Robert McIntosh - Giám đốc Điều hành CBRE Hotels khu vực châu Á - Thái Bình Dương nhận định: “Để tiếp tục duy trì tăng trưởng, các chủ đầu tư BĐS nghỉ dưỡng tại Việt Nam sẽ phải đa dạng hóa thị trường, cân nhắc cả những địa điểm du lịch giàu tiềm năng nhưng chưa quá phát triển như Nam Hội An, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, cũng như đa dạng hóa loại hình sản phẩm và chuyên nghiệp hóa việc quản lý, vận hành”.

Phát triển sản phẩm mới

Sự sụt giảm nguồn cung tại các thị trường truyền thống song song với việc mở rộng tại các thị trường mới nổi trong năm 2019, đặc biệt là những địa phương có kết nối thuận tiện với những thị trường trọng điểm như Bà Rịa - Vũng Tàu (gần TP. Hồ Chí Minh), Quảng Nam (gần Đà Nẵng), Bình Thuận (4,5 tiếng lái xe từ TP. Hồ Chí Minh), Hạ Long (2,5 tiếng lái xe từ Hà Nội cải thiện đáng kể nhờ cao tốc Hà Nội - Hải Phòng - Hạ Long). Một số BĐS nổi bật trong thời gian gần đây có thể kể đến là Royal Park FLC Hạ Long, Malibu Hội An, NovaHills Mũi Né, NovaWorld Hồ Tràm...

Bên cạnh việc mở rộng tại những vị trí mới, các chủ đầu tư còn tích cực trong việc phát triển sản phẩm BĐS du lịch mới. Nổi bật hơn hết là hình thức shophouse, shopvilla ven biển tại Phú Quốc và Hạ Long. Tính đến hết tháng 9/2019, hai thị trường này lần lượt có trên dưới 2.000 sản phẩm thuộc loại hình shophouse, shopvilla ven biển, với mức tiêu thụ đạt gần 90%. Các chủ đầu tư sản phẩm này đa số là những tên tuổi hàng đầu trên thị trường BĐS. Ngoài hình thức cho thuê bán lẻ, sản phẩm này còn có thể được sử dụng để làm khách sạn (mini-hotel), nhờ đó đã thu hút nhiều người mua là những nhà đầu tư cá nhân đã có kinh nghiệm kinh doanh khách sạn và nhà hàng. 

Một xu hướng nổi bật khác là sự quan tâm của các chủ đầu tư với loại hình nghỉ dưỡng - chăm sóc sức khỏe (wellness resort). Đây là một loại hình mới và còn rất nhiều tiềm năng phát triển tại Việt Nam, khi dân số trung lưu tại Việt Nam được dự báo tăng nhanh nhất trong khu vực Đông Nam Á trong vòng 5 năm tới, và khách du lịch từ các quốc gia Bắc Á đang ngày càng ưa chuộng các sản phẩm kết hợp giữa du lịch và phục hồi sức khỏe. 

Trong thời gian tới, Việt Nam sẽ tiếp tục là thị trường trọng điểm trong kế hoạch mở rộng của các tập đoàn quản lý khách sạn. Không chỉ các tập đoàn nước ngoài như Accor, Marriott, Best Western, mà cả những thương hiệu hình thành ở Việt Nam như Lodgis, Sailing Club, Silk Path, Wink cũng đang tích cực tìm kiếm BĐS mới để mở rộng thị phần.

Theo nhận định chung, xu hướng đổi mới, tạo trải nghiệm trong thiết kế BĐS nghỉ dưỡng sẽ được đặc biệt quan tâm trong thời gian tới. Nghiên cứu về các nhóm khách du lịch chỉ ra rằng, phân khúc và mục đích du lịch khác nhau của các nhóm khách ảnh hưởng rất nhiều đến mô hình BĐS nghỉ dưỡng mà họ lựa chọn, do đó các chủ đầu tư cần nghiên cứu kỹ về khách hàng mục tiêu khi đưa ra quyết định về thiết kế.

Ông Christian Low - Giám đốc chiến lược khu vực của hãng kiến trúc SB Architects đánh giá, để đảm bảo tính bền vững, thiết kế cho BĐS nghỉ dưỡng cần có sự hòa hợp với các yếu tố tự nhiên và văn hóa bản địa. Nhiều chủ đầu tư khách sạn cao cấp tại Việt Nam thường hay quên là khách nhiều tiền (đối tượng khách quan trọng của khách sạn, khu nghỉ dưỡng cao cấp) sẽ thích những thiết kế mới lạ nhưng vẫn đậm chất Việt Nam hơn là sự sao chép phong cách kiến trúc của những nước khác. 

Tuy vẫn còn nhiều thách thức cần phải đối mặt như vấn đề xử lý chất thải, giám sát thực hiện quy hoạch để đảm bảo sự phát triển đồng bộ và bền vững, cải thiện khung pháp lý đối với các sản phẩm mới nổi nhưng các chuyên gia BĐS đều đồng tình rằng, triển vọng tăng trưởng của BĐS nghỉ dưỡng vẫn rất khả quan khi thị trường du lịch Việt Nam ngày càng rút ngắn khoảng cách với những thị trường du lịch nổi bật tại ASEAN như Thái Lan, Malaysia, Singapore và Indonesia.