Thị trường có gì đặc biệt?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, giá bất động sản, đặc biệt là đất nền đang tăng ở rất nhiều khu vực. Cụ thể, quý I/2022 ghi nhận tình trạng giá đất tăng đã xuất hiện và lan rộng lớn hơn so với giai đoạn 2018-2019. Cuối năm 2021, đầu 2022, giá đất tăng, "sốt" đất xảy ra trên diện rộng. Điển hình là khu vực vùng ven TP. Hồ Chí Minh như Bình Dương, Đồng Nai rồi lan rộng ra Bình Phước, Tây Ninh…

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do nhiều địa phương công bố kế hoạch triển khai các dự án cơ sở hạ tầng, quy hoạch, kế hoạch triển khai dự án. Giới đầu cơ đua nhau đổ xô vào những khu vực xuất hiện thông tin quy hoạch, "thổi" giá đất ở những khu vực này lên cao.

Đơn cử như câu chuyện ngày 20/3, trong chuyến công tác tại tỉnh Bình Phước của Thủ tướng Phạm Minh Chính, tỉnh này đã kiến nghị Chính phủ xem xét đồng ý việc xây cầu Mã Đà sẽ giúp kết nối các tỉnh Tây Nguyên và Bình Phước với Cảng hàng không quốc tế Long Thành, cảng Cái Mép - Thị Vải.

Ngay khi thông tin được công bố, giá đất ven tuyến đường ĐT753 khu vực huyện Đồng Phú, Bình Phước liên tục "nhảy múa", giới đầu cơ ồ ạt đổ về xem đất. Mỗi mét ngang đất mặt đường ĐT753, sâu khoảng 50 m được rao bán với giá từ 250-300 triệu đồng, tùy vị trí, tăng 30-50% so với thời điểm trước đó 1 tuần. Trước đây, 1 ha đất trồng điều, cao su có giá chỉ từ 1-1,5 tỷ đồng, nay tăng lên gấp 10 lần.

Còn chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh nhận định, một trong những nguyễn nhân dẫn đến "sốt" đất là sự lệch pha giữa cung cầu ở các đô thị lớn. Ví dự như ở TP. Hồ Chí Minh trong 5-10 năm vừa qua thiếu nguồn cung, quỹ đất sạch đã đạt gần mức ngưỡng, trong khi người dân luôn có nhu cầu.

Đáng chú ý, trong năm nay, các chuyên gia cũng đánh giá câu chuyện tăng giá bất động sản, nguồn cung căn hộ nhà ở vừa túi tiền vẫn sẽ là thách thức lớn đối với thị trường.

Ngay trong quý I/2022, một số dự án căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh đã có giá 63 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, quý IV/2021, các chủ đầu tư tổ chức các hoạt động mở bán, kinh doanh trở lại với mức tăng 160% theo quý, cung cấp cho thị trường 7.820 căn nhưng vẫn giảm 31% theo năm.

Đơn cử như Phú Đông Group công bố ra mắt 2 dự án chung cư lên tới hơn 1.000 căn hộ vừa túi tiền tại TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Tập đoàn Vạn Phúc cho biết sẽ ra mắt hơn 1.000 căn hộ chung cư tại dự án Van Phuc City, còn Tập đoàn Hưng Thịnh Corp sẽ ra mắt hơn 5.000 căn hộ chung cư tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận…

Nhìn về cả năm 2021, tổng nguồn cung sơ cấp căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh đạt 11.700 căn, thấp nhất trong vòng 5 năm qua và giảm 54% so với năm 2021. Tuy nhiên, với nhu cầu lớn từ người mua nhà, tỷ lệ hấp thụ của dòng sản phẩm căn hộ vẫn đạt 81%, trong đó phân khúc hạng B dẫn đầu lượng giao dịch, chiếm 69% tổng giao dịch.

Riêng căn hộ, các dự án hạng C tại TP. Hồ Chí Minh đang có giá bán lên đến 56,5 triệu đồng/m2, tăng 27% theo năm. Một số dự án cũng đã tăng giá bán lên 11% ở giai mở bán mới và giai đoạn tiếp theo do tính thanh khoản tốt. Trong khi đó, các sản phẩm bất động sản liền thổ với giá bán trên 18 tỷ đồng/căn ngày càng phổ biến trong 3 năm gần đây với cả nguồn cung và giá bán tăng. Quý IV/2021, các sản phẩm này chiếm đến 90% tổng lượng bán.

Tập đoàn Trần Anh Group cho biết sẽ ra mắt hơn 1.000 căn nhà phố, biệt thự tại tỉnh An Giang. Ngoài ra, doanh nghiệp này cũng chào bán hơn 1.000 sản phẩm biệt thự, nhà phố tại Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương. Trong khi đó, Tập đoàn Novaland sẽ mở bán khoảng hơn 10.000 sản phẩm nhà phố, biệt thự tại TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Thuận….

Chia sẻ với Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn, chuyên gia Nguyễn Hoàng nhìn nhận, vài năm trở lại đây, nguồn cung ở thị trường TP. Hồ Chí Minh khan hiếm kéo theo giá cả không ngừng tăng. Thêm nữa, sự phát triển của thị trường kéo theo sự tăng giá và nhu cầu đầu tư rất cao. Hay như một số thông tin về quy hoạch đô thị, hạ tầng giao thông… đã tác động mạnh mẽ đến giá bất động sản. Tiếp đến là việc nhiều dự án còn vướng mắc thủ tục pháp lý, từ đó nguồn cung mới bị hạn chế, thời gian triển khai dự án càng kéo dài, kéo theo chi phí càng tăng lên, bắt buộc chủ đầu tư phải tăng giá để bù đắp.

"Khi nguồn cung khan hiếm, sức cầu cao, mức giá trên thị trường sẽ tăng, đó là quy luật chung. 2 năm qua, nguồn cung mới ở TP. Hồ Chí Minh liên tục suy giảm trong khi kinh tế vẫn phát triển, nhu cầu nhà ở, nhu cầu đầu tư vẫn luôn duy trì ở mức cao, điều này khiến giá bất động sản chỉ tăng mà không giảm", ông Hoàng bày tỏ quan điểm.

Năm bản lề

Nhận định về thị trường bất động sản 2022, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho biết, năm nay là năm bản lề bởi đại dịch cơ bản được kiểm soát, tâm lý nhà đầu tư không quá e ngại và quan tâm nhiều hơn đến nhà đất. Nguồn cung sẽ phục hồi, chủ đầu tư sẽ triển khai các dự án được thuận lợi hơn tạo đà tăng mới cho giai đoạn sắp tới. Xu hướng tìm kiếm sản phẩm vùng ven sẽ phát triển mạnh trong thời gian tới.

"Thời gian tới, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng sẽ được quan tâm nhiều. Trong tương lai gần, du lịch mở cửa thì bất động sản nghỉ dưỡng có cơ hội phát triển mạnh. Sau Phú Quốc thì các địa phương du lịch như Hồ Tràm, Bình Thuận hiện đang thu hút nhiều nhà đầu tư bởi giá thấp, khả năng sinh lời trong tương lai còn cao", ông Kiệt cho hay.

Bổ sung thêm, chuyên gia Phan Công Chánh đánh giá, bên cạnh các phân khúc đầu tư truyền thống, còn xuất hiện xu hướng đầu tư mới. Năm 2022, nhà đầu tư vẫn tìm kiếm xu hướng đầu tư mới, nhà đầu tư chuyên nghiệp thường đa dạng hóa rủi ro. Xu hướng nhà đầu tư tìm kiếm ngôi nhà thứ 2, 3 rất rõ nét. Bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản sinh thái sẽ phát triển mạnh trong thời gian tới. Các địa phương có núi, biển sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư bởi giá bất động sản mềm, dư địa còn lớn.

Ngoài ra, phân khúc đất nền, nhà phố quen thuộc ở thành phố lớn hiện giá tăng quá cao, biên độ lợi nhuận cũng hạn chế. Vì vậy, thị trường xuất hiện xu hướng đầu tư mới mang tính chất sản phẩm sinh thái, sức khỏe. Trong một vài năm tới, phân khúc truyền thống tiếp tục thu hút đầu tư nhưng bất động sản sinh thái, nghỉ dưỡng sẽ nổi lên.

Trong khi đó, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, câu chuyện bất động sản năm 2022 vẫn là việc giá bất động sản nhà ở sẽ xu hướng tăng, khó khăn trong nguồn cung bất động sản nhà ở. Đây cũng là phân khúc tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản, trong khi các loại hình như bất động sản thương mại, bất động sản du lịch phục hồi chậm hơn.

Lạc quan hơn, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, nguồn cung thị trường căn hộ năm 2022 đón nhận số lượng gấp đôi so với 2021. Với thị trường nhà ở gắn liền với đất, nguồn cung tăng 20-30%, trong 2 năm tới vẫn có sự lệch pha về cung cầu.