Báo cáo của Công ty Chứng khoán VPBank (VPBankS) cho thấy, số lượng căn hộ mở bán mới ở khu vực TP. Hồ Chí Minh trong quý II/2023 thấp nhất lịch sử từ năm 2019 đến nay, khoảng 970 căn, giảm 41% so với quý trước và giảm 90% so với cùng kỳ năm 2022. Tổng nguồn cung mới ra thị trường trong 6 tháng đầu năm 2023 chỉ đạt 2.616 căn, giảm 78% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung khan hiếm do các công ty bất động sản (BĐS) trì trệ trong việc hoàn thành pháp lý dự án. Hầu hết các dự án mở bán mới thuộc dạng trung cấp nhà ở khu vực xa trung tâm TP. Hồ Chí Minh như 9X An Sương (Hóc Môn), Elysian Gamuda (Quận 9).

Hình 1: Giá bán trung bình căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh

Số căn bán được trong nửa đầu năm 2023 đạt 1.170 căn, giảm 90% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục giảm còn 17% và giá bán trung bình trong khu vực có dấu hiệu giảm 10% so với cuối năm 2022 xuống còn 3.250 USD/m2. Những dự án căn hộ hạng trung cấp đã được hoàn thành thủ tục pháp lý được thị trường đón nhận nhiều hơn và giá cả phân khúc này tương đối phù hợp các đối tượng có nhu cầu nhà ở thực.

Trong 6 tháng đầu năm, có khoảng 8.450 căn hộ dự kiến được mở bán. Trong đó, phân khúc trung cấp sẽ chiếm 54%, bình dân chiếm 39% và hạng cao cấp trở lên chiếm 7%. Các dự án dự kiến mở bán nửa sau 2023 là Glory Heights (TP. Thủ Đức), Thu Thiem Zeit (Quận 2) và La Partenza (Nhà Bè).

Đối với thị trường nhà đất, nhà phố, với những khó khăn về việc gọi vốn để phát triển dự án BĐS, thâu tóm quỹ đất và hoàn thành thủ tục pháp lý, hầu như không có dự án biệt thự hay nhà phố nào mới từ các chủ đầu tư phát triển BĐS.

Trong quý II/2023, thị trường manh nha xuất hiện nhịp hồi khi nguồn cung bắt đầu tung ra với các dự án đã được hoàn thiện các quy trình pháp lý và bắt đầu xây dựng trở lại. Các sản phẩm được chào bán mới trên thị trường đều từ các dự án tồn động trước đó và tập trung chủ yếu ở TP. Thủ Đức.

Hình 2: Giá bán trung bình bất động sản nhà ở, biệt thự tại TP. Hồ Chí Minh

Số căn nhà, biệt thự bán được trong 6 tháng đầu năm đạt 158 nhà, giảm 74% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục giảm, chỉ ở mức 18%. Giá bán trung bình của các sản phẩm đất nền trong khu vực TP. Hồ Chí Minh không có dấu hiệu sụt giảm và đang neo ở mức cao khoảng 13.700 USD/m2, tăng 12% so với quý trước.

Mặc dù các chủ đầu tư có những chương trình cam kết tỷ suất lợi nhuận dành cho người mua và ân hạn lãi suất, nhưng áp lực đối với người mua vẫn còn đó khi lãi suất vẫn đang neo ở mức cao và chỉ giảm 0,5% trong tháng 7/2023. Theo đó, nhu cầu các tỉnh ven TP. Hồ Chí Minh đang tăng lên.

Dự kiến, trong nửa cuối năm 2023 có khoảng 500 căn nhà được mở bán. Từ năm 2025 trở đi, 71% nguồn cung mới sẽ tập trung chủ yếu ở các vùng ngoại ô TP. Hồ Chí Minh như Nhà bè, Củ Chi và Cần Giờ, phần còn lại sẽ tập trung ở TP. Thủ Đức.

Theo khảo sát của VPBankS, 76% môi mới BĐS cho rằng, lượng giao dịch môi giới giảm so với quý trước. Các khó khăn mà môi giới BĐS thường gặp phải khi chốt giao dịch với khách hàng chủ yếu là tâm lý khách hàng muốn chờ giá BĐS giảm thêm (khoảng 65%), hoặc sợ thị trường BĐS tiếp tục diễn biến tiêu cực, không dám đầu tư (50,6%). Trong khi đó, cũng không ít khách hàng cho biết khó vay được vốn để mua bất động sản.