Từ tháng 5, đất nền khu Đông TP. Hồ Chí Minh đã không còn chứng kiến những biến động “ngoạn mục” về giá. Giao dịch cũng chững lại và có xu hướng giảm nhẹ từ đó đến nay.

Như một phản ứng dây chuyền của thị trường phía Nam, những khu vực nóng sốt đầu năm 2018 khác là Long An, Củ Chi cũng chứng kiến sự tháo chạy của giới đầu cơ, giá đất quay đầu giảm mạnh.

Theo khảo sát của phóng viên, đất Củ Chi từng thiết lập mặt bằng giá ngất ngưởng thời điểm đầu năm thì nay đang bước vào giai đoạn thoái trào. Đất thổ cư, đất nền, đất nông nghiệp đều chung tình cảnh giao dịch ảm đạm và giá đất giảm sâu.

Cụ thể, tính đến cuối tháng 7, đất thổ cư giảm từ 15-20%, đất nền giảm 15-30%, đất nông nghiệp giảm 30-40% so với thời điểm sốt. Đất nền tại tỉnh lộ 8 giá bán từ 11 triệu/m2 giờ chỉ còn 7-8 triệu/m2; khu vực xã Phước Vĩnh An giá từ 10-11,5 triệu/m2 xuống còn khoảng 7-9 triệu/m2; khu vực xã Nhuận Đức giá đất từ 5-7 triệu/m2, giờ chỉ còn khoảng 2-3 triệu/m2.

Kịch bản tương tự tiếp tục lặp lại tại Long An – một thị trường vệ tinh nóng sốt của TP. Hồ Chí Minh thời điểm đầu năm. Mặt bằng giá đất nền và đất thổ cư khu vực Tân An, Đức Hòa, Cần Giuộc giảm từ 10-20%. Riêng đất nông nghiệp, thổ vườn giảm 50-60%. Nhiều lô đất thổ cư khu vực Cần Đước, Đức Hòa, giá cũng giảm 20% so với đầu năm, từ 12-14 triệu đồng/m2 nay rao bán tầm 8-10 triệu đồng/m2.

Nếu tháng 5, đất nền các vùng dự kiến lên đặc khu mới chỉ chững về giao dịch sau công văn của Bộ Xây dựng thì đến tháng 6, thị trường 3 vùng dự kiến lên đặc khu đã đóng băng hoàn toàn sau khi Quốc hội bấm nút tạm dừng thông qua Luật đặc khu. Không có giao dịch và giá giảm mạnh ở những lô đất chưa rõ pháp lý tiếp tục là thực trạng của đất khu vực này trong tháng 7.

Sự ảm đạm của các điểm nóng đất nền trong 3 tháng qua khiến giới đầu chuyển hướng tìm kênh đầu tư mới. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, các thị trường tỉnh lẻ phía Bắc như Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hưng Yên... đang nằm trong điểm ngắm của giới đầu tư.

So với giữa năm 2017, đất nền tại các tỉnh này đều đã tăng 2-3 giá. Đất nền tại Phổ Yên, Sông Công (Thái Nguyên) đã tăng từ 4-5 triệu đồng/m2 lên mức 7-9 triệu đồng/m2. Đất nền tại các vị trí đẹp ở thành phố Bắc Ninh cũng tăng 2-3 triệu đồng/m2, giá chào bán phổ biến đang dao động từ 24-27 triệu đồng/m2… Số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, tỉ lệ hấp thụ tại các thị trường này khá cao, thanh khoản của các dự án đều đạt từ 70-80%.

Căn hộ cao cấp diễn biến trái ngược 

Tại TP. Hồ Chí Minh, theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, giá chung cư cao cấp ở nhiều dự án khu vực Thạnh Mỹ Lợi (quận 2) có mức tăng khá mạnh. Cụ thể, quý IV/2017, dự án One Veradah của Tập đoàn Mapletree (Singapore) có giá bán 50-60 triệu đồng/m2 thì nay giá bán là 55-68 triệu đồng/m2. Tương tự, căn hộ dự án Diamond Island có mức giá 47-67 triệu đồng/m2 cũng tăng lên 50-70 triệu đồng/m2. Felizen Vista giá từ 45-50 triệu đồng/m2 tăng lên 50-55 triệu đồng/m2.

Giá bán sơ cấp của hàng loạt dự án trung – cao cấp trên các tuyến đường Mai Chí Thọ, Nguyễn Duy Trinh, Đồng Văn Cống… từng có giá từ 30-68 triệu đồng/m2 đã tăng lên tầm 33-70 triệu đồng/m2. Trên thị trường thứ cấp, giá cũng tăng 4-8 triệu đồng/m2 so với giữa năm 2017.

Tuy nhiên, một nghịch lý của thị trường TP. Hồ Chí Minh là dù giá tăng và suốt 6 tháng đầu năm, thị trường không có nhiều dự án mở bán mới so với cùng kì năm ngoái nhưng sức tiêu thụ lại thấp. Nhiều sàn đều ghi nhận tình trạng giao dịch căn hộ giảm từ 20-30% so với cùng thời điểm 2017.

Trong khi đó, tại thị trường Hà Nội, giá chung cư cao cấp không có sự biến động mạnh. Ở những dự án cao cấp đang mở bán, mức biến động giá chỉ dưới 3% theo đợt. Nhiều dự án, dù mở bán đợt sau nhưng giá vẫn giữ nguyên sau khi trừ đi các chính sách khuyến mại, chiết khấu.

Tuy nhiên, trái ngược với thực tế giá leo thang nhưng giao dịch giảm sút của TP. Hồ Chí Minh, thị trường căn hộ cao cấp Hà Nội trong tháng qua chứng kiến giao dịch hoặc tỉ lệ đặt cọc khá tốt ở 1 số dự án có vị trí đắc địa của những chủ đầu tư lớn như Vinhomes West Point, Sunshine City…

Tháng 7/2018 cũng là tháng thị trường có khá nhiều dự án mới được giới thiệu hoặc mở bán chính thức trên thị trường. Tuy nhiên, các sản phẩm mới tập trung hoàn toàn ở dòng cao cấp và trung cấp, nhà giá rẻ không góp mặt 1 dự án nào.

Một số cái tên có thể kể đến như Flower Garden – Hồng Hà Eco City, Tecco Skyville Tower (Hà Nội), Eco Green Sài Gòn, Hưng Phúc Premier (TP. Hồ Chí Minh). Giá bán ở các dự án bình dân và trung cấp trong tháng không ghi nhận trường hợp biến động mạnh. Mức tăng chỉ trên dưới 5% theo chính sách mở bán đợt kế tiếp của chủ đầu tư. Một số dự án vẫn giữ nguyên mức giá so với đợt mở bán trước.