Nhân tố “vàng” của thị trường

Cushman & Wakefield Việt Nam đưa ra nhận định rằng trong quý II/2018, nhân tố tích cực như tỷ lệ tăng trưởng CPI được kiểm soát tốt, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài ổn định, mức độ hội nhập kinh tế, môi trường kinh doanh được cải thiện… tiếp tục đóng vai trò quan trọng giúp nền kinh tế tăng trưởng.

Về thị trường bất động sản công nghiệp, Cushman & Wakefield cho biết, tại Hà Nội không có nguồn cung mới trong quý II/2018. Tổng tồn kho diện tích bất động sản khu công nghiệp là hơn 1.800 ha, không đổi so với quý trước và tăng 1% so với cùng kỳ năm ngoái. Hiệu suất thị trường tiếp tục tăng nhẹ với tỷ lệ lấp đầy tăng 2,6% so với quý trước và tăng 5,2% so với cùng kỳ năm ngoái, nâng tổng diện tích cho thuê được xấp xỉ 50ha, phần lớn đến từ các khu công nghiệp: khu công nghiệp cao Hoà Lạc, Nội Bài giai đoạn 3, trong khi các dự án khác đều đã cho thuê hết hoặc không còn nhiều diện tích trống.

Ở khu vực Thạch Thất – Quốc Oai, tồn kho lớn nhất với 705ha, tỷ lệ lấp đầy đạt 39,0%, hiện khu vực này đang xây dựng thêm 500ha khu công nghiệp, cụm công nghiệm mới. Tiếp đó là khu Mê Linh đang tồn kho 344ha, tỷ lệ lấp đầy đạt 2,1% và đang xây dựng thêm 266ha đất công nghiệp… đặc biệt tại khu Tứ Liên được cho là có lượng hàng tồn kho thấp với 30ha, tỷ lệ lấp đầy đạt 4,2% và đang xây dựng thêm 200ha.

Tại thị trường Hà Nội vẫn có những dự án đang xây dựng tiêu biểu như Khu công nghiệp sạch Sóc Sơn với 340ha và sẽ hoàn thành năm 2020, Khu công nghiệp Đông Anh với 300ha đang xây dựng và hoàn thành năm 2020, tiếp đó là Khu công nghiệp Quang Minh 2 với 266ha và hoàn thành năm 2020, Khu công nghiệp Phụng Hiệp tại huyện Chương Mỹ đang xây dựng 175ha và hoàn thành năm 2020…

Tuy nhiên, giá chào thuê trung bình vẫn trong xu thế tăng, cụ thể tăng 2% so với quý I/2018 và tăng 4,1% so với quý II/2017 do giá thuê cao ở các dự án mới đưa vào hoạt động cũng như giá thuê tăng ở các diện tích trống ít ỏi còn lại ở các khu công nghiệp hiện hữu. Giá thuê bình quân ở Hà Nội vẫn ở mức cao nhất trong số các tỉnh phía Bắc.

Còn đối với thị trường TP. Hồ Chí Minh, tổng nguồn cung bất động sản khu công nghiệp không thay đổi so với quý trước cũng như so với cùng kỳ năm ngoái, với tổng diện tích cho thuê là 2.480ha đến từ 19 khu công nghiệp đang hoạt động. Hiệu suất thị trường được cải thiện nhẹ với tỷ lệ lấp đầy tăng 4% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức 70,2%. Năm 2018, HEPZA tiếp tục thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào các ngành công nghiệp phụ trợ bằng cách tập trung vào cải cách thủ tục hành chính.

Quận 7 hiện đang tồn kho 195ha và tỷ lệ trống 2,7% và không có dự án nào đang xây dựng. Huyện Nhà Bè đang tồn kho 506ha, tỷ lệ trống là 37,6% và đang xây dựng thêm 500ha, huyện Bình Chánh đang tồn kho 409ha và tỷ lệ trống là 55,3% và đang xây dựng 1.517ha….

Các dự án đang xây dựng tại TP. Hồ Chí Minh như Hòa Phú giai đoạn 2 tại huyện Củ chi với diện tích 72ha và hoàn thành năm 2018, Tây bắc Củ Chi giai đoạn 2 rộng 173ha và hoàn thành năm 2020, Hiệp Phước giai đoạn 3 tại huyện Nhà Bè với diện tích 500ha đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng và dự kiến hoàn thành năm 2020, Vĩnh Lộc 1 giai đoạn 3 huyện Bình Chánh với 200ha đang trong gia đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng và dự kiến hoàn thành năm 2020.

Giá chào thuê bình quân ở các khu công nghiệp tăng nhẹ 1% so với quý trước và tăng 2,5% so với cùng kỳ năm ngoái, ở mức 3.072.000 đồng/m2/kỳ hạn thuê, xấp xỉ 135USD/m2/kỳ hạn thuê. Giá thuê bình quân ở các khu công nghiệp khu vực TP. Hồ Chí Minh vẫn đang trong xu thế tăng kéo dài 5 năm qua, nhích nhẹ 1,6% chủ yếu do vốn đầu tư vào khu vực này tăng.

Lý do “tăng nhiệt”

Cũng đưa ra nhận định về tiềm năng của thị trường bất động sản công nghiệp, Jones Lang LaSalle (JLL) cũng đánh giá về tiềm năng của phân khúc này,  trong đó đề cập đến 4 lý do tạo nên sức hút. Cụ thể như sau: 

Chi phí thấp

Những ưu đãi thuế quan và chi phí gia công thấp là một trong những yếu tố khiến Việt Nam là điểm đến hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư, các công ty sản xuất và các chuỗi cung ứng nước ngoài. Điều này thúc đẩy tiềm năng tăng trưởng của Việt Nam trong ngành công nghiệp nói chung và logic nói riêng.

So với các nước trong khu vực, tuy vẫn còn khá non trẻ, ngành công nghiệp Việt Nam đang dần dần tiến sang giai đoạn tăng trưởng hơn trong quy trình "tiến hóa” của thị trường công nghiệp. Các cơ hội phát triển trong ngành này đang ngày càng hiện rõ hơn khi mà các nhu cầu về sản phẩm đang dần chuyển dịch từ sản phẩm cơ bản sang các sản phẩm có giá trị thặng dư. Khi Việt Nam dịch chuyển từ một thị trường cần nhiều lao động thô sang một thị trường cần nhiều vốn và giá trị thặng dư thì bất động sản công nghiệp, hậu cần cũng sẽ thay đổi một cách tích cực.

Theo kế hoạch phát triển, đến 2020, tổng diện tích đất dành cho phát triển công nghiệp sẽ tăng gấp đôi quy mô thị trường hiện tại. Do đó, cơ hội sở hữu quỹ đất để thâm nhập và phát triển trong lĩnh vực đầy tiềm năng này là rất lớn đối với cả nhà đầu tư hiện hữu và các nhà đầu tư tiềm năng trong tương lai.

Vị trí chiến lược

Vị trí địa lý thuận lợi của Việt Nam, với khả năng tiếp cận các tuyến đường biển thương mại quan trọng trên thế giới, đã mang đến cho đất nước những cơ hội lớn để phát triển giao thông hàng hải, đặc biệt cho các dịch vụ hậu cần. Ngoài ra, là quốc gia nằm sát Trung Quốc, Việt Nam là lựa chọn hàng đầu tại Đông Nam Á cho những công ty tại Trung Quốc đang tìm kiếm địa điểm thay thế cho nhà máy, nhà xưởng của họ khi mà chi phí hoạt động đang không ngừng tăng cao tại quốc gia này.

Kinh tế tăng trưởng lý tưởng

Tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ là yếu tố chính thúc đẩy bất động sản công nghiệp tại Việt Nam phát triển. Các điểm sáng có thể kể đến như tốc độ đô thị hoá cao, lượng đầu tư trực tiếp nước ngoài đầy tích cực, tăng trưởng trong lĩnh vực sản xuất... Những yếu tố này đã tạo ra hiệu ứng lan tỏa, thúc đẩy nhu cầu trong nước đối với các dịch vụ vận chuyển, giao thương quốc tế và các dịch vụ hậu cần khác.

Tầng lớp trung lưu gia tăng

Khi nền kinh tế trong nước chuyển từ nông nghiệp sang sản xuất và dịch vụ, thu nhập của hộ gia đình cũng tăng lên. Theo Brookings Intitute, Việt Nam được kỳ vọng sẽ đạt mức tăng trưởng tầng lớp trung lưu cao nhất trong khu vực, với chỉ số tăng trưởng hàng năm kép (“CAGR”) đạt 19% trong giai đoạn 2018-2020, và tăng 14% so với thập kỷ trước. Số liệu từ Tổng cục Thống kê Việt Nam cũng cho thấy Việt Nam đang sở hữu “cơ cấu dân số vàng” với độ tuổi lao động ở Việt Nam dao động từ 20 đến 50 tuổi với tuổi trung bình là 30 vào năm 2016. Độ tuổi vàng cùng với tăng trưởng thu nhập sẽ thúc đẩy sức mua và giúp Việt Nam ngày càng trở nên hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư.

Ngoài ra, JLL cho biết thêm một số mặt hạn chế của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Đó là sản phẩm còn đơn điệu, chỉ bao gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho. Các bất động sản hậu cần khác vẫn đang trong giai đoạn mới phát triển.

Sự cạnh tranh giữa các khu công nghiệp chủ yếu nằm ở yếu tố vị trí địa lý hơn là các yếu tố về tiêu chuẩn xây dựng, cơ sở hạ tầng nội khu hay chất lượng dịch vụ. Khu công nghiệp và các bất động sản công nghiệp chỉ phát triển rải rác, chưa tập trung, chưa có một quy hoạch phân vùng phát triển rõ ràng.

Đa phần khách thuê đến từ các ngành công nghiệp đòi hỏi nhiều nhân lực lao động, như dệt may và may mặc, thực phẩm, đồ gỗ và nội thất, và các sản phẩm từ cao su và nhựa. Tỷ lệ các ngành công nghiệp có giá trị thặng dư chưa nhiều.

Tuy nhiên, với nền tảng kinh tế trong nước đang phát triển lạc quan, đồng thời chi phí hoạt động tại các quốc gia khác trong khu vực ngày càng tăng cao, ngành công nghiệp Việt Nam đang có rất nhiều cơ hội để vươn lên trong cuộc đua phát triển thị trường này.