Thị trường BĐS năm 2009

Thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu lâm vào tình trạng thiếu vốn từ cuối năm 2008. Để kiềm chế lạm phát, Chính phủ đã phải áp dụng các chính sách tiền tệ, cụ thể là hạn chế cung tiền ra thị trường bằng biện pháp nâng cao lãi suất tín dụng từ các ngân hàng thương mại để hút tiền trở lại. Nhờ đó, thị trường tài chính, tiền tệ được ổn định, lạm phát được kiềm chế, nhưng các nhà đầu tư BĐS lâm vào tình trạng thiếu vốn; giá BĐS nhà ở giảm mạnh tới mức trung bình khoảng 40%-50% trên phạm vi cả nước.

Với tình trạng thiếu vốn, thị trường BĐS đã bước vào năm 2009 hoàn toàn phụ thuộc vào sự tác động của các giải pháp của Chính phủ nhằm kiềm chế lạm phát và kích cầu kinh tế. Giải pháp điều chỉnh kinh tế vĩ mô của Chính phủ bằng gói kích cầu tới 7 tỷ USD thông qua tăng đầu tư của Chính phủ vào một số lĩnh vực cần thiết, trong đó đầu tư vào nhà ở xã hội và nhà ở cho người có thu nhập thấp ở đô thị được ưu tiên thực hiện. Chính phủ cũng đã thông qua Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo, nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

Khi thị trường BĐS ấm trở lại từ gói kích cầu của Chính phủ, người tiêu dùng tin tưởng hơn vào sự phát triển của thị trường BĐS, có ý định hướng tới các đầu tư nhỏ lẻ vào thị trường. Các nhà đầu tư dự án bắt đầu đẩy mạnh việc sử dụng phương thức "mua bán nhà ở được hình thành trong tương lai" (thường gọi là phương thức "mua bán nhà trên giấy") với giá chào khá thấp để động viên vốn đóng góp từ tiền tiết kiệm, tiền nhàn rỗi của dân. Phương thức "mua bán nhà trên giấy" tạo  được sự hấp dẫn cao cho cả nhà đầu tư và người mua đã trở thành một cứu cánh về vốn cho thị trường. Nhà đầu tư giải quyết được bài toán khó về vốn và người tiêu dùng thì tin tưởng vào lợi ích kỳ vọng trong tương lai. Phương thức này đã làm cho thị trường BĐS nóng lên ở một số dự án đầu tư có vị trí hấp dẫn và tại một số thời điểm.

Theo số liệu thống kê của Tổng cục Thống kê, mức độ tăng giá BĐS nhà ở khá đồng bộ với nhịp độ tăng giá tiêu dùng của xã hội trong suốt năm 2009, mức tăng trung bình khoảng 1% mỗi tháng. Các điểm tăng đột biến là tháng 2/2009 tăng 1,57% so với tháng trước, tháng 6/2009 và tháng 7/2009 tăng tương ứng là 1,68% và 2,22% so với tháng trước. Điểm tăng đột biến vào tháng 2/2009 là do tác động trực tiếp của gói kích cầu của Chính phủ vào khu vực nhà ở cho người lao động làm tăng hy vọng cho thị trường; điểm tăng đột biến vào tháng 6-7/2009 là tác động của phương thức "mua bán nhà trên giấy" làm tăng hy vọng hơn nữa của người tiêu dùng đối với thị trường.

Như vậy, thị trường BĐS năm 2009 là đã có được giải pháp vốn quan trọng từ gói kích cầu của Chính phủ và từ phương thức "mua bán nhà trên giấy". Thị trường ấm trở lại vào giai đoạn đầu năm và bắt đầu có hiện tượng "sốt nhà đất" cục bộ và nhất thời (sốt theo dự án vào những thời điểm nhất định) trong giai đoạn giữa năm.   

Thị trường BĐS năm 2010

Kịch bản của thị trường BĐS năm 2010 không khác nhiều so với năm 2009. Tình trạng thiếu vốn vẫn diễn ra và thị trường luôn rơi vào tình trạng nóng - lạnh mang tính cục bộ, nhất thời. Nguyên nhân của tình trạng nóng - lạnh này là do những ưu điểm và những rủi ro của phương thức "mua bán nhà trên giấy" gây nên. Ngoài ra, còn một nguyên nhân khác tại khu vực là Hà Nội là do tác động của dự án quy hoạch thủ đô mở rộng với các khu vực mới được quy hoạch gắn với hàng trăm dự án cũ đã được phê duyệt. Trong khi đó, thị trường BĐS TP.Hồ Chí Minh có xu hướng ổn định hơn, giá giảm dần về mức hợp lý so với giá đất và giá vật liệu xây dựng.

Theo số liệu thống kê giá cả của Tổng cục Thống kê trong năm 2010 (tính đến tháng 11/2010), mức độ tăng giá nhà ở và vật liệu xây dựng trung bình cũng chỉ ở mức 1,1%/tháng; trong đó 5 tháng đầu năm tăng giá trung bình khoảng 1,6%, tháng 4/2010 tăng đột biến ở mức 2,5%, trong tháng 6-8/2010 xuất hiện tình trạng đứng giá và giảm giá với mức giảm 0,47% vào tháng 7/2010, trong tháng 9-11/2010 tình trạng tăng giá khoảng 1% lại xuất hiện trở lại và tăng ở mức 1,7% vào tháng 11/2010.

Như vậy, mức độ tăng - giảm giá của thị trường xảy ra với biên độ cao hơn và tần suất lớn hơn so với năm 2009. Nguyên nhân của những biến động này là tình trạng thị trường nhạy cảm về vốn nên chịu tác động khá mạnh của khả năng huy động vốn từ phương thức "mua bán nhà trên giấy", từ các khu quy hoạch mới hứa hẹn những lợi ích tương lai.

Cũng có thời điểm (đầu năm 2010), luồng vốn tín dụng cho thị trường BĐS nhà ở có được tháo gỡ nhưng chưa thực sự có tiềm lực lớn vì lãi suất tín dụng nếu có xuống được mức 14% mỗi năm cũng không phải là mức phù hợp với đầu tư BĐS (mức phù hợp cho thị trường BĐS là khoảng 5% mỗi năm). Theo số liệu của Ngân hàng nhà nước, tổng dư nợ cho vay đầu tư BĐS đến cuối tháng 5/2010 là 192.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 10% tổng dư nợ tín dụng. Hiện nay, pháp luật nước ta chưa cho phép các nhà đầu tư được thế chấp bằng BĐS để vay vốn của các tổ chức tín dụng nước ngoài vì một số chính sách đất đai cho tổ chức kinh tế nước ngoài chưa được giải quyết.

Đây là điểm cần sớm tập trung xem xét, sửa đổi, bổ sung pháp luật để có thể tạo được luồng vốn ổn định đầu tư vào thị trường BĐS nước ta, không chỉ cho BĐS nhà ở mà cho cả các loại BĐS khác như hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Để giải quyết bài toán vốn, nhiều nhà đầu tư đã tìm cách biến phương thức "mua bán nhà trên giấy" thông qua góp vốn thành phương thức mới với tên gọi là "nhà đầu vay vốn của người tiêu dùng và cam kết trả lại bằng nhà ở". Thực sự, đây là một biến thể của "mua bán nhà trên giấy" nhưng gọi tên mới để tránh phải thực hiện quy định phải hoàn thành xong hạ tầng kỹ thuật.

Trong 4 tháng cuối năm 2010, thị trường BĐS còn chịu tác động khá mạnh của việc đổi mới chính sách đối với thị trường BĐS nhà ở. Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP điều chỉnh lại việc hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã đưa ra một số chính sách mới cho thị trường BĐS nhà ở. Phương thức "mua bán nhà trên giấy", cách thức huy động vốn, điều kiện chuyển nhượng dự án được sếp sắp lại cho trật tự hơn. Việc cho phép phát triển các chung cư tư nhân, các căn hộ có diện tích nhỏ, các căn hộ giá rẻ, các căn hộ có diện tích dưới chuẩn đã làm cho thị trường khu vực nhà ở cho người lao động có cơ hội phát triển, nguồn cung tăng hơn nhiều so với trước đây. 

Đánh giá chung

Thị trường BĐS nước ta trong giai đoạn 2009 - 2010 có một đặc điểm chung là chưa thoát ra được khỏi tình trạng thiếu vốn. Các nhà đầu tư đã tìm nhiều cách để có vốn đầu tư. Trong hoàn cảnh này, thị trường đã rơi vào hoàn cảnh nhậy cảm về vốn, về quy hoạch mới và về đổi mới chính sách, pháp luật.

Từ một góc nhìn rộng hơn, thị trường BĐS nước ta vẫn còn những đặc trưng của thị trường BĐS của một nước đang phát triển thực hiện công nghiệp hóa và của một nước có nền kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang thị trường. Thị trường còn thiếu tính chuyên nghiệp, thiếu từ phía nhà đầu tư, từ phía người tiêu dùng và cả từ phía hệ thống quản lý.

Xem xét chi tiết hơn, một số nhược điểm chủ yếu của thị trường BĐS nước ta hiện nay được thể hiện như sau:

1. Thói quen trữ tiền tiết kiệm, tiền nhàn rỗi của dân vào BĐS nhà ở đã phổ biến trước đây, nay tiếp tục chi phối làm tăng cầu ảo cho thị trường. Người có tiền không muốn gửi vào ngân hàng, không muốn tham gia đầu tư vào sản xuất hàng hóa. Mọi người đều cho rằng trữ tiền vào BĐS tạo nên khả năng sinh lợi cao nhất, an toàn nhất. Chính vì tư duy đó mà làm cho thị trường BĐS có khả năng hút vốn rất cao, khả năng hút lớn có thể gây ra sốt giá. Nhưng khi khả năng sinh lợi giảm thì lại dễ rơi vào tình trạng khủng hoảng vốn mà có thể dẫn tới suy thoái. Tình trạng này cũng chính là nguyên nhân gây nên nạn đầu cơ BĐS vượt giới hạn, làm cho các "bong bóng" kinh tế lớn dần, luôn đặt thị trường vào hoàn cảnh bất ổn định.

2. Các nhà đầu tư vẫn chưa tạo được tâm lý lấy đầu tư trên đất làm phương tiện sinh lợi chủ yếu, vẫn có xu hướng muốn tạo siêu lợi huận từ kinh doanh đất thô (chưa có đầu tư trên đất). Đó là những tư duy chủ đạo làm cho tình trạng đầu cơ đất đai vẫn chiếm tỷ trọng trong sử dụng vốn đầu tư cho thị trường.

3. Chính sách, pháp luật về BĐS đã được đổi mới khá nhiều nhưng vẫn chưa bảo đảm tính phù hợp với cơ chế thị trường, các quy định để can thiệp hành chính vào thị trường vẫn còn khá phổ biến. Vấn đề giá trị thị trường của đất đai gần như chưa được giải quyết, các sắc thuế về BĐS chưa tạo nên hiệu quả đối với điều tiết thị trường. 

4. Kênh nối giữa thị trường tài chính và thị trường BĐS chưa đạt được hiệu quả cần thiết, chưa có hành lang pháp lý hợp lý, chưa tạo được nguồn vốn đầu tư tối đa cho thị trường, chưa được quản lý đồng bộ. Ngay cơ chế thế chấp bằng BĐS để vay tiền của các ngân hàng thương mại (trong nước) cũng không có tính thanh khoản cao. Hơn nữa các nhà đầu tư vẫn chưa được thế chấp bằng BĐS ở các ngân hàng thương mại có pháp nhân nước ngoài.

5. Tham nhũng trong khu vực quản lý nhà đất luôn ở mức khá cao, độ công khai, minh bạch hoàn toàn chưa đủ so với đòi hỏi của thực tế phát triển.

Những vấn đề đặt ra cho năm 2011

Vốn cho phát triển thị trường BĐS

Bài toán vốn cho thị trường BĐS là vấn đề trung tâm từ cuối năm 2008 đến nay. Thiếu vốn vẫn là điểm đặc trưng của thị trường BĐS nước ta, từ đó dẫn tới những rủi ro phát sinh trong quá trình nhà đầu tư tìm kiếm giải pháp vốn cho mình. Vấn đề này trở thành một thách thức thực sự lớn khi nước ta lại phải đối mặt với tình trạng tăng giá hàng hóa tiêu dùng vào cuối năm 2010. Vốn cho thị trường BĐS lại trở nên khó khăn hơn khi chính sách giảm cung tiền cho thị trường, tăng lãi suất tín dụng được áp dụng.  

Đầu tư nhà ở xã hội - vấn đề quản lý và phân phối

Gói kích cầu của Chính phủ đã lựa chọn đầu tư vào khu vực nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp (sau này gọi chung là nhà ở giá rẻ) là một quyết định hợp lý. Trong chương trình phát triển nhà ở giá rẻ, có 3 vấn đề cần tập trung tìm giải pháp hợp lý: thứ nhất là tìm kiếm các nguồn vốn đầu tư khác nhau và biện pháp quản lý nguồn vốn này; thứ hai là quy trình quản lý chất lượng nhà ở và chất lượng dịch vụ nhà chung cư; thứ ba là cách thức lựa chọn đối tượng sử dụng nhà ở sao cho không có "xin - cho" và không phát sinh đầu cơ trong khu vực nhà ở giá rẻ.

Vào thời điểm cuối năm 2010, một số dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị đã hoàn thành và đang triển khai việc lựa chọn người được nhận ưu đãi của Nhà nước về nhà ở. Đây là việc khó khăn nhất, một công việc rất dễ rơi vào cơ chế "xin - cho". Một nguyên tắc cần được áp dụng để tránh "xin - cho" là các thủ tục phải thật công khai, minh bạch với sự tham gia trực tiếp của cộng đồng những người có nhu cầu mua nhà ở giá rẻ.

Quản lý rủi ro từ mua nhà ở hình thành trong tương lai

"Mua bán nhà trên giấy" luôn chứa đựng nhiều rủi ro nội tại vì tài sản đó chưa được hình thành. Trên thực tế, giao dịch này lại có độ hấp dẫn rất cao, được cuộc sống chấp nhận và có sức phát triển tốt trong cơ chế thị trường. Như vậy, các nhà quản lý cần sớm hình thành một hành lang pháp lý hợp lý để quản lý các rủi ro đã xẩy ra. Theo các văn bản pháp lý hiện hành của nước ta, nhà đầu tư chỉ được bán "nhà trên giấy" khi đã hoàn thành phần móng nhà và nội dung hợp đồng "mua bán nhà trên giấy" cần lập theo hướng dẫn. Sự thực, quy định như vậy là chưa đủ sức kiểm soát được các rủi ro thực tế đang đe dọa người tiêu dùng. Hiện nay, hình thức "mua bán nhà trên giấy" đang chiếm tới 60-70% tổng lượng giao dịch BĐS trên thị trường.

Một số rủi ro đã xẩy ra trên thực tế khi nhà đầu tư đã gọi được vốn đóng góp tới vài trăm tỷ đồng mà chưa được Nhà nước giao đất; khi nhà đầu tư thứ cấp gọi vốn đóng góp nhưng lại chưa hoàn tất thủ tục pháp lý về chuyển nhượng dự án với nhà đầu tư ban đầu.

Việc công khai, minh bạch thông tin về dự án, chủ dự án vẫn chưa được thực hiện ở mức đủ cần thiết, người mua "nhà trên giấy" không có thông tin thực mà chủ yếu nghe từ thị trường, từ nhà đầu tư tự giới thiệu. Người tiêu dùng lại hoàn toàn chưa có thói quen phân tích pháp lý và phân tích thông tin khi tham gia thị trường.

Việc thành lập các tập đoàn BĐS lớn

Trong một thời gian ngắn nữa, thị trường Việt Nam sẽ trở thành một sân chơi thực sự bình đẳng theo nguyên tắc của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Việc thành lập các tập đoàn lớn trong nước là một giải pháp duy nhất để tăng tính cạnh tranh của các doanh nghiệp trong nước trong mối quan hệ với các tập đoàn BĐS lớn của nước ngoài. Trong ngữ cảnh thị trường BĐS nước ta có rất nhiều các doanh nghiệp BĐS nhỏ, thiếu chuyên nghiệp.

Nước ta cần có các tập đoàn lớn theo nghĩa đủ sức cạnh tranh để thắng thầu các công trình lớn trong nước và ở nước ngoài. Các tập đoàn BĐS lớn phải hiểu theo nghĩa cao về chất xám, mạnh về công nghệ, nhiều về kinh nghiệm, khỏe về tài chính, đủ sức thực hiện các công trình rất lớn và phức tạp. Khi các doanh nghiệp trong nước chưa đủ cách để tự nguyện "hội lại" với nhau thì Nhà nước chủ động xây dựng một số tập đoàn BĐS lớn từ các doanh nghiệp nhà nước cũng là một cách làm phù hợp. Nhưng sau đó, làm thế nào để có các tập đoàn BĐS lớn được thành lập tự nguyện từ các thành phần kinh tế khác ngoài Nhà nước. Đây là một thách thức lớn mang tính sống còn cho thị trường BĐS nước ta.  

Sốt đất do quy hoạch

Một hiện tượng đáng quan tâm là cơn sốt đất khá cao khi quy hoạch tổng thể phát triển Thủ đô được đưa ra lấy ý kiến rộng rãi. Hiện tượng sốt giá các loại đất theo quy hoạch không chỉ xẩy ra ở những trung tâm mới theo quy hoạch mà đã trở thành một trào lưu đi tìm các loại đất ở những nơi giá còn thấp để tìm kiếm lợi ích ngày mai khi quy hoạch được triển khai. Điều đáng lo ngại là người nông dân tại những vùng kém phát triển nhưng đã được quy hoạch để phát triển lại sẵn sàng bán đất nông nghiệp để lo liệu cuộc sống và Ủy ban nhân dân xã cũng sẵn lòng chứng nhận vào hợp đồng chuyển nhượng đất đó. Mọi việc đã đi quá xa với chủ trương lo liệu cho đời sống người nông dân được ổn định trên mảnh đất của mình.

Kịch bản có thể xảy ra

Vào thời điểm cuối năm 2010, tình trạng tăng giá hàng hóa tiêu dùng đã xuất hiện, khả năng lạm phát có thể xẩy ra nếu không có biện pháp phù hợp để ngăn chặn xu hướng tăng giá này. Tất nhiên, tùy theo mức độ mà các chính sách khác nhau có thể được áp dụng, nhưng chắc chắn lãi suất tín dụng phải có xu hướng tăng lên. Lãi suất tín dụng tăng sẽ làm thị trường nói chung phát triển chậm lại. Để kích thích phát triển kinh tế trở lại, gói kích cầu của Chính phủ lại cần thiết.

Câu chuyện đặt ra là có thể có gói kích cầu mới hay không? Theo lô-gíc tư duy bình thường là không thể vì tình hình kinh tế thế giới đã khác so với giai đoạn khủng hoảng tài chính toàn cầu trước đây. Như vậy, lãi suất tín dụng cũng chỉ có thể tăng ở một mức độ nhất định, không thể tăng quá cao như đã áp dụng vào cuối năm 2008.

Trong hoàn cảnh này, thị trường BĐS năm 2011 vẫn chưa thoát khỏi tình trạng thiếu vốn như hiện nay. Thị trường BĐS nhà ở năm 2011 vẫn sẽ diễn ra nguyên như kịch bản của 2009 và 2010 nhưng có xu hướng trầm lắng nhiều hơn. Sự thiếu vốn sẽ tác động mạnh hơn vào thị trường BĐS. Những giao dịch nhà ở thuộc khu vực giá rẻ có thể sẽ tăng cao nhưng giao dịch thuộc khu vực nhà ở giá cao sẽ chậm lại, giao dịch giảm dần.

Bên cạnh những dự báo theo thuộc tính vốn có của thị trường, kịch bản của thị trường còn phụ thuộc vào quá trình đổi mới chính sách và quy hoạch phát triển của các cơ quan quản lý. Có những chính sách có thể sẽ làm thay đổi thị trường theo hướng tốt hơn nhưng phải tác động mạnh tới lợi ích của dự án đầu tư. Tương tự, có những điều chỉnh quy hoạch sẽ làm cho thị trường phát triển theo hướng cân đối hơn nhưng cũng làm xáo trộn bài toán phân chia lợi ích. Sự thực, trong giai đoạn vài năm tới, khó có thể có những chính sách, quy hoạch có tác động mạnh tới thị trường sẽ được áp dụng. Lý do rất giản dị, liệu pháp mạnh chưa phù hợp với hoàn cảnh phát triển hiện nay. Kế sách để thoát khỏi nhóm các nước có thu nhập trung bình để bước vào nhóm các nước có thu nhập cao cũng cần một thời gian nhất định để tư duy và trải nghiệm.