Thị trường BĐS sẽ khởi sắc hơn

Phóng viên: Là giám đốc điều hành khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Cushman & Wakefield, ông đánh giá như thế nào về tình hình BĐS Việt Nam, cụ thể là sau những diễn biến ở quý I/2014?

Ông Arsh Chaudhry: Tôi nhận thấy tình hình kinh tế của Việt nam đã hồi phục trở lại so với vài năm trước đây. Sau khủng hoảng kinh tế toàn cầu, nền kinh tế các nước đã trải qua thời gian khó khăn và Việt Nam cũng không phải là ngoại lệ. Tuy nhiên, trong hơn một năm qua, chúng tôi bắt đầu thấy dấu hiệu hồi phục tích cực của kinh tế Việt Nam. Và khi nền kinh tế hồi phục thì chắc chắn sẽ có ảnh hưởng tích cực đến thị trường BĐS. Có thể thấy là hiện nay thị trường có khá nhiều tác động tích cực từ bên trong lẫn bên ngoài.

Tính về tác động từ bên ngoài, lãi suất giảm, góp phần tăng niềm tin nhà đầu tư (NĐT). Nhìn lại 12 tháng trước đây, hay gần nhất là 3 tháng trước đây, lãi suất ở mức 24-25% và giờ đã chỉ còn ở mức 11- 12%. Lãi suất giảm, đương nhiên tạo điều kiện cho người mua nhà. Lãi suất còn có thể giảm nữa, nhưng theo tôi, lãi suất tại thời điểm này đã dừng ở mức ổn định và lành mạnh cho thị trường. Những nỗ lực của Chính phủ và hệ thống ngân hàng khi giải ngân 30 nghìn tỷ đồng hỗ trợ và đề xuất gói vay 50 nghìn tỷ đồng cũng được đánh giá cao. Tuy nhiên, tôi khuyến nghị số vốn này nên được bơm vào những dự án khả thi. Những dự án khả thi là những dự án mà chủ đầu tư có khả năng hoàn thiện và tiêu thụ sản phẩm trên thị trường.

Để làm được điều này, Chính phủ và hệ thống ngân hàng cần làm gì, thưa ông?

Chính phủ, các ngân hàng cũng như các chủ đầu tư cần phải lường trước và đánh giá đúng được khả năng tiêu thụ của thị trường. Ở đây tôi đang nói đến một số nhà phát triển trên thị trường TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội và các thành phố lớn tại Việt Nam. Có nhiều nhà phát triển xác định đúng khung giá, dự tính trước khả năng xấu đi của thị trường, nhưng cũng tồn tại nhiều nhà phát triển với những hoạch định phi thực tế, kém khả thi. Nếu vốn hỗ trợ bơm vào những dự án phi thực tế trên, vấn đề sẽ còn tiếp tục tồn đọng. Nói tóm lại, vốn hỗ trợ cho vay là một giải pháp tích cực, tuy nhiên, cần phải xem xét kênh phân phối vốn sao cho đúng vào dự án khả thi, góp phần giải quyết nợ xấu. 

Nếu chúng ta nhìn vào tất cả các phân khúc của BĐS hiện nay, từ văn phòng cho thuê, mặt bằng bán lẻ đến căn hộ dịch vụ, thì cả ba phân khúc này có diễn biến khác nhau một chút. Theo số liệu thực tế thì có lẽ BĐS bán lẻ đang là bức tranh sáng nhất, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ đang trên đà phục hồi, đẩy cao giá thuê tại cả TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Giá thuê văn phòng hạng A trong khu vực trung tâm vẫn đang giảm. Tốc độ giảm đã chậm hơn so với vài năm qua nhưng trong vài tháng tới, chúng ta sẽ thấy giá thuê được duy trì ổn định. Ở phân khúc căn hộ, căn hộ cao cấp và nhà ở xã hội là hai mảng sôi động nhất hiện nay trong khi phân khúc trung cấp khá trầm lắng, phân khúc này nhiều khả năng sẽ tăng dần giá bán nhưng với việc lãi suất giảm thì tình hình khả quan sẽ quay trở lại và chúng ta sẽ được chứng kiến thị trường phục hồi vào cuối năm. Nhưng nhìn chung, tôi nghĩ rằng thị trường năm nay sẽ khởi sắc hơn rất nhiều so với năm 2013. 

Lợi thế và thách thức so với thị trường khu vực

So với các nước Đông Nam Á khác, điểm mạnh của BĐS Việt Nam là gì, thưa ông?

Nếu nhìn thị trường BĐS Việt Nam từ quan điểm của NĐT để so sánh với các nước khác ở châu Á hoặc Đông Nam Á thì tôi cho rằng, khi các NĐT đến và tìm hiểu thị trường Việt Nam, họ đang xem xét các khía cạnh để đầu tư trong trung và dài hạn chứ không chỉ là tầm nhìn trong một vài năm ngắn ngủi. Nó có thể là tầm nhìn trong 5 năm hoặc dài hơn, thậm chí là 20 năm tới khi điều kiện cơ sở hạ tầng Việt Nam phát triển. Tôi nghĩ đó là điều đầu tiên cần lưu ý.

Điểm mạnh của nền kinh tế Việt Nam là kết cấu dân số trẻ, chúng tôi chắc chắn điều này sẽ trở thành một con át chủ bài quan trọng trong vòng 7 năm tới mà các NĐT đang ngấp nghé vào Việt Nam sẽ được hưởng lợi. Tôi đã từng trao đổi với các NĐT tại Singapore, Hồng Kong và các nước khác trong khu vực  châu Á - Thái Bình Dương thì thấy rằng, hai, ba năm trước Việt Nam không phải là điểm đến đầu tư hấp dẫn nhưng tình hình đã được thay đổi đáng kề trong một năm trở lại đây. Mọi người đang bắt đầu xem xét các cơ hội đầu tư tại Việt Nam. Họ đang cân nhắc các danh mục đầu tư, danh mục nào có sẵn và danh mục nào đang cần một bản kế hoạch đầu tư đầy đủ nhất. Cushman & Wakefield nhận thấy ngoài xu hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở thì cũng đang có xu hướng đầu tư vào BĐS đang có dòng tiền đảm bảo (BĐS đang hoạt động).

Vậy đâu là những khó khăn, thưa ông?

Nói về những khó khăn, chúng ta có thể nhìn theo hai cách. Trong suốt 7 năm kể từ lúc thành lập và hoạt động tại Việt Nam, chúng tôi đã nhận thấy một số khó khăn, cụ thể:

Một là, tình hình nguồn cung. Việc am hiểu thị trường và có đầy đủ thông tin về thị trường rất quan trọng, tức là thông tin về các NĐT trong và ngoài nước muốn thâm nhập thị trường, muốn đầu tư và tại thời điểm này thì họ đang tìm kiếm những hạng mục chất lượng có sẵn để đầu tư, tuy nhiên những hạng mục này khá hạn chế và chúng tôi chưa thấy nhiều động thái từ các chủ sở hữu.

Ví dụ như có một NĐT muốn mua một cao ốc văn phòng và muốn tái đầu tư vào cao ốc này nhưng chắc chắn cũng có rất nhiều các NĐT khác cũng có ý định như vậy, lúc đó thì sẽ xảy ra tình trạng khan hiếm nguồn cung và có sự chênh lệch trong cung cầu. Khoảng cách này cần phải thu hẹp lại và nó đã dần thu hẹp lại trong vòng 6 tháng - 1 năm qua, chúng ta đã và sẽ thấy nhiều giao dịch hơn trên thị trường.

Hai là, sự ổn định về chính sách tại Việt Nam. Nhiều NĐT khi đến Việt Nam, họ muốn sự ổn định về chính sách/chính trị và về lãi suất. So với các nước Đông Nam Á, điều thuận lợi là Việt Nam đang có một nền chính trị ổn định.

Ba là, cần xem xét là biến động của tỉ giá hối đoái. Tôi nhớ khi Cushman & Wakefield bắt đầu kinh doanh tại Việt Nam năm 2007, giá trị 1 USD tại thời điểm đó khoảng 16.200 VND và trong vòng 4 năm, nó đã tăng lên 21.500 VND. Nhưng trong 12 đến 18 tháng qua, tỉ giá VND vẫn rất ổn định và là một trong số ít các đồng tiền trên thế giới duy trì tốt giá trị so với đồng USD. Vì vậy, với sự ổn định của tiền đồng và tỷ giá hối đoái hiện tại, NĐT không những không mất tiền và còn có thể kiếm lời lớn nếu mang tiền vào Việt Nam đầu tư.

Theo ông, cần có những giải pháp gì từ phía Chính phủ, NĐT, doanh nghiệp để cải thiện tình hình?

Tôi nghĩ rằng động thái tích cực đầu tiên và quan trọng nhất đó là việc giảm lãi suất. Tiếp theo là việc thành lập Công ty quản lý tài sản Việt Nam (VAMC) – thúc đẩy các ngân hàng trong việc xóa bỏ các khoản nợ xấu liên quan đến BĐS. Tuy nhiên tôi nghĩ vẫn cần có thêm các động thái khác nữa. Cá nhân tôi thấy quá trình xác định và thanh lọc nợ xấu cần được tăng tốc hơn nữa. Một khi các ngân hàng thanh lọc được toàn bộ nợ xấu, họ sẽ có đủ tiềm lực để đầy mạnh cho vay, các NĐT sẽ có thêm động lực để đầu tư. Một vấn đề nữa là quyền sử dụng đất, đối với NĐT nước ngoài thì thời hạn tối đa là 50 năm chứ chưa được thuê ổn định lâu dài. Đồng thời việc gia hạn sử dụng đất thêm 20-50 năm nữa cũng chỉ mới được xem xét bước đầu.

Hậu “bong bóng” giá địa ốc và cơ hội đầu tư

Lâu nay, thị trường BĐS Việt Nam vẫn bị đánh giá là “bong bóng”. Theo ông, BĐS Việt Nam hiện đã trở về giá trị thực hay chưa?

Thị trường Việt Nam trên thực tế, đúng là một thị trường gặp phải hiện tượng “bong bóng” giá, nhất là vào thời điểm 5 năm trước đây. Những năm vừa qua có thể nói là những năm khó khăn cho BĐS Việt Nam, nhưng cũng chính nhờ thời gian này, mà giá cả được điều chỉnh chính xác với thực tế hơn. Các nhà phát triển cũng bắt đầu hiểu nguyên tắc vận hành của thị trường hơn trước và có những điều chỉnh thích hợp. Gần đây, những dự án có giá quá cao hoặc thiết kế không phù hợp đã có xu hướng giảm giá. Tuy nhiên, quá trình giảm giá này diễn ra dần dần. Trong thời gian tới, các NĐT trong khu vực sẽ bắt đầu tiếp cận được với dự án tại Việt Nam phù hợp với kinh phí của họ.

Chính phủ cũng có nhiều động thái hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường. Với những điều chỉnh về giá cả, thị trường BĐS Việt Nam sẽ có nhiều điều kiện để phát triển bền vững và vận hành hiệu quả hơn. Chu kỳ phát triển trước của thị trường BĐS Việt Nam lên xuống và kết thúc khá nhanh. Chúng tôi mong muốn tới đây, những thay đổi trong chính sách và hệ thống ngân hàng sẽ hỗ trợ cho thị trường BĐS phát triển ổn định và diễn tiến tích cực hơn với số vốn giải ngân phù hợp.

Thị trường hiện tại đã có nhiều dấu hiệu phục hồi với số lượng gia tăng đáng kể nhu cầu thuê và mua, đầu tư từ các khách thuê và các NĐT. Về phía khách thuê, họ đang khá sốt ruột với tình hình cung cầu hiện tại. Tôi dự đoán, cho đến cuối năm 2014, giá thuê văn phòng sẽ tăng nhẹ do như cầu thuê văn phòng gia tăng. Về phía NĐT, nhiều NĐT đang tìm kiếm cơ hội tại Việt Nam. Vài năm trước đây, họ không có nhu cầu đầu tư tại Việt Nam, nhưng tại thời điểm này, càng ngày càng có nhiều NĐT quay trở lại thị trường này và bày tỏ mong muốn đầu tư vào đa dạng các loại dự án BĐS.

Vậy theo ông, NĐT có nên đầu tư tại thời điểm này hay đợi thêm một thời gian nữa khi thị trường đã hoàn toàn phục hồi trở lại?

Hiện tại đây là thời điểm tốt cho các NĐT gia nhập thị trường Việt Nam. Khi mà thị trường đi vào ổn định, nhiều NĐT sẽ gia nhập thị trường và tiến hành tìm kiếm cơ hội. Làn sóng này tạo ra nhiều cạnh tranh giữa các NĐT trong quá trình tìm kiếm. Tuy thị trường sẽ còn giảm giá trong một thời gian ngắn nữa nhưng đây đúng là thời điểm hứa hẹn mang lại lợi nhuận cao cho các NĐT.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng thị trường BĐS không hoạt động như thị trường chứng khoán. BĐS không mang lại lợi nhuận nhiều và chóng vánh như chứng khoán. Chu kỳ đầu tư BĐS thường kéo dài từ 5 đến 7 năm, thậm chí là 10 năm. Chính vì điều này mà việc đầu tư vào khối BĐS nào, vị trí nằm tại đâu là một điều vô cùng quan trọng. Đầu tư vào thời điểm này có nên hay không, còn tùy thuộc vào đặc điểm và vị trí của từng dự án BĐS nữa.

Mỗi NĐT có một mục tiêu và kế hoạch đầu tư khác nhau, cũng như rủi ro khác nhau. Họ đặt mục tiêu hòa vốn trong khoảng thời gian khác nhau. Vì vậy, các NĐT cũng nên cân nhắc kĩ khi đầu tư vào khoảng thời gian này, xem xét nên mua hay nên bán. Bởi khoảng thời gian này có thể thích hợp với một số NĐT này nhưng cũng có thể không thích hợp với các NĐT khác, với chu kỳ đầu tư và giới hạn thời gian hòa vốn khác biệt.

Xin cảm ơn ông!