Bộ phận phân tích CTCP Chứng khoán SSI (SSI Research) vừa có báo cáo cập nhật ngành bất động sản năm 2019.

Không có dấu hiệu suy thoái ngành

Theo báo cáo này, chỉ số kinh tế tích cực, dòng vốn đầu tư nước ngoài cao, tầng lớp trung lưu gia tăng và lượng kiều hối mạnh là nhân tố thúc đẩy thị trường trong năm nay. Nhu cầu nhà ở có thể sẽ tiếp tục tăng và tập trung ở phân khúc giá rẻ.

Dòng vốn đầu tư nước ngoài được dự báo sẽ tiếp đà tăng, bởi nhiều nhà đầu tư chọn khu vực ASEAN, trong đó có Việt Nam làm nơi đầu tư giữa bối cảnh chiến tranh thương mại Mỹ - Trung. Đây cũng là cơ hội cho thị trường bất động sản, bao gồm bất động sản công nghiệp, thương mại hoặc khu dân cư, đặc biệt ở phân khúc cao cấp.

Năm 2019, công ty nghiên cứu thị trường Savills dự báo có thêm 39.000 căn hộ được bổ sung vào nguồn cung của TP. Hồ Chí Minh và 37.000 căn hộ ở Hà Nội. Trong đó, nguồn cung từ Vincity chiếm một phần đáng kể.

Tín dụng thắt chặt có thể gây thách thức về vốn

Theo Thông tư số 9/2017 của Ngân hàng nhà nước, từ ngày 1/1/2019, các ngân hàng chỉ được phép sử dụng tối đa 40% vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn, thay vì 45% như năm trước. Điều này giúp giảm rủi ro cho ngành ngân hàng, cơ cấu lại danh mục tín dụng nhưng lại tạo nên thách thức với doanh nghiệp bất động sản, bởi vì phần lớn các khoản vay trung, dài hạn đều ở dạng thế chấp.

Do đó, các nhà phát triển bất động sản sẽ phải chuẩn bị các nguồn lực thay thế để giảm bớt sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Niêm yết trên sàn chứng khoán, phát hành trái phiếu hoặc cổ phiếu để huy động vốn, hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài hoặc tìm kiếm đối tác cho các dự án cụ thể là một số lựa chọn thay thế được sử dụng trong thời gian gần đây. SSI Research dự đoán các hoạt động này sẽ trở thành xu hướng tương lai.

Duy trì tăng trưởng thu nhập sẽ là thách thức

Năm 2019, hầu hết các doanh nghiệp BDS niêm yết như Vinhomes, Novaland, Đất Xanh, Khang Điền hay Nam Long dự kiến sẽ ghi nhận lợi nhuận tích cực từ bàn giao dự án. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng này có thể chậm hơn so với năm trước do các dự án được ra mắt chậm hơn.

Nam Long dự kiến tăng lợi nhuận năm 2019 là 12,5%, thấp hơn so với mức 42% năm 2018. Đất Xanh được dự đoán tăng trưởng 19,4% trong khi năm trước là 57%. Hay Novaland có mức tăng lãi chỉ 3% trong khi năm trước lên tới 59%.

SSI Research thấy rằng các chủ đầu tư thường phát triển thị trường chính là TP. Hồ Chí Minh, nơi có khó khăn về thủ tục cấp phép dự án bị trì hoãn năm 2018. Do đó duy trì đà tăng trưởng cao hơn trong 2019 là thách thức lớn đối với họ.

Báo cáo chỉ ra rằng lợi nhuận của một số doanh nghiệp phát triển BĐS tại TP. Hồ Chí Minh có thể gặp áp lực lớn vào năm 2019 và giảm từ 2020. Do đó các doanh nghiệp như Đất Xanh hay Nam Long đang mở rộng quỹ đất ra các thành phố khác, trong khi Novaland đang đẩy mạnh đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng.

Ngoài những cái tên trên, Vinhomes là trường hợp đặc biệt kể từ khi công ty được tái cấu trúc vào đầu năm 2018 và hợp nhất các dự án khác nhau. Mức tăng trưởng lợi nhuận sau thuế nhờ đó tăng 842% so với năm trước đó. Do đó, lợi nhuận Vinhomes năm 2019 được dự báo trong điều kiện thông thường có thể tăng 25%.

SSI Research giữ quan điểm trung lập cho ngành bất động sản. Đối với năm 2020, báo cáo duy trì quan điểm tích cực về các chỉ số kinh tế vĩ mô, thanh khoản thị trường sẽ vẫn ở mức cao.

Tuy nhiên vấn đề rủi ro về thủ tục hành chính kéo dài có thể gây ra sự chậm trễ trong việc phát triển các dự án mới tại TP. Hồ Chí Minh vào năm 2019. Tăng trưởng lợi nhuận của các nhà phát triển BĐS, vì thế cũng có thể gặp tác động tiêu cực.