Theo khảo sát ở các sàn giao dịch, một số dự án cũ ở Hà Nội như khu đô thị Kim Chung - Di Trạch, khu đô thị Lideco,… vốn nằm yên ắng cả chục năm qua nay bỗng nhiên tăng giá trở lại. Xây dựng từ hơn 10 năm trước, các khu đô thị này được kỳ vọng sẽ thay đổi bộ mặt phía Tây TP. Hà Nội. Thế nhưng, vì rất nhiều lý do, trong đó nổi bật là nguyên nhân chỉ xây nhà ở mà không có các tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại kèm theo, nơi nàytrở thành "đô thị ma" cả thập kỷ, hàng nghìn tỷ đồng bị "đóng băng".

Cơn sốt đất tại các đô thị cũ sau cả thập kỷ “xanh cỏ”

Tâm điểm tăng giá đất vừa qua nằm ở khu đô thị Kim Chung - Di Trạch (huyện Hoài Đức), theo quan sát, hiện nay khu vực này đang được quây tôn để thi công trở lại. Được biết đây là gói thầu thi công hệ thống đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật do Công ty Cổ phần Phát triển Đầu tư Xây dựng Việt Nam (Vinadic) phối hợp với Vietracimex thực hiện.

Bên trong dự án, máy móc hoạt động rầm rộ, vật liệu bày ngổn ngang, hiện mới có lác đác vài dãy nhà xây thô đã hoen rỉ, nhiều năm qua không ai ngó ngàng tới nhưng cách đây 2 tháng, lượng giao dịch tại đây bỗng trở lên nhộn nhịp. Nhiều lô được đưa ra giá bán tăng 30 - 40% chỉ trong vòng 1 tháng, đẩy giá lên hơn 50 triệu đồng/m2. Thậm chí, theo lời các môi giới, giá còn có thể tăng tới 80 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, mức giá này cao gấp 3 - 4 lần so với giá gốc được ghi trong hợp đồng góp vốn. Anh H. Sơn, một nhà môi giới bất động sản nhiều kinh nghiệm tại Kim Chung - Di Trạch chia sẻ: "So với thời kỳ cuối năm 2019, khi dự án đô thị Kim Chung - Di Trạch rục rịch tái khởi công thì mức giá ở thời điểm giữa năm 2020 đã tăng lên mạnh mẽ, gần chạm ngưỡng giá đầu thời kỳ hoàng kim trước đây".

“Trong thời điểm nhạy cảm này, giá đang “nhảy nhót” liên tục thậm chí là biến động theo ngày, mua ngày nào biết giá ngày đó. Nguyên nhân được lý giải là do huyện Hoài Đức sắp sửa lên quận. Ngoài ra, tuyến đường vành đai 3,5 nối Đại lộ Thăng Long với Quốc lộ 32 cũng đang được tiến hành triển khai. Giá đất trong khu đô thị này chia theo đường, hiện tại đang tầm 50 - 56 triệu đồng/m2 ở trục đường to, còn ở trục đường nhỏ hơn có giá từ 30 - 40 triệu đồng/m2. Trước đó, trong đợt dịch bệnh Covid-19, giá cũng bị đẩy lên cao nhưng không tăng mạnh như bây giờ”, anh Sơn cho hay.

Bên cạnh đó, một số dự án khác tại Hoài Đức cũng tăng giá, tại khu đô thị Lideco cách đây một năm giá chỉ khoảng 25 - 28 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên 3 - 5%, ở mức 35 - 38 triệu đồng/m2. Khu đô thị Geleximco, Nam An Khánh, giá từng có thời điểm rơi xuống mức 18 - 20 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên mức 30 - 35 triệu đồng/m2.

Giá đất tăng phải tương xứng với sự đầu tư hạ tầng và sự phát triển của địa phương, nhưng ở thời điểm hiện tại, hạ tầng dịch vụ tại các khu đô thị này chưa thực sự có bước cải thiện đột phá. Vậy tại sao bất động sản ở đây lại lên cơn sốt? Giá trị có thực sự gia tăng hay chỉ là chiêu trò thổi giá của các nhà đầu cơ?

Rủi ro trước cơn “sốt đất” ảo

Trước các thông tin quy hoạch, giới “cò đất” thường nhanh chóng thao túng thị trường bằng các chiêu trò làm giá, ôm đất, đưa ra nhiều viễn cảnh về cơ hội đầu tư, hoặc tạo sự khan hiếm trên thị trường để kéo giá bất động sản lên, sau đó tạo cơn sốt ảo rồi tìm cách bán lại sang tay cho người khác.

Đáng chú ý, ngay sau cơn sốt kéo dài khoảng 1 - 2 tháng (trong tháng 6 - 7), đến nay theo các sàn giao dịch bất động sản, tại nhiều khu giá đã xuống nhanh chóng, giảm tới 5 triệu đồng/m2 mà không có ai hỏi mua.

Ông Nguyễn Duy Toàn, Công ty môi giới Bất động sản Vinh Toàn khẳng định có hiện tượng thổi giá đất tại khu đô thị Kim Chung - Di Trạch trong thời gian qua. Một nhóm các nhà đầu cơ chuyên nghiệp đến mua bán với nhau, tạo cảnh giao dịch tấp nập, thổi giá. Sau đó, họ rút khỏi dự án, để những người mua sau phải ôm "trái đắng", không bán được hàng. Sau khi gây sốt trong tháng 7, một tuần trở lại đây, giá đất tại khu đô thị này đã rớt giá, không có người hỏi mua. Ông Toàn cũng tiết lộ, một số nhà đầu tư đã bỏ cọc tại dự án này, vì giá "nhảy múa" đáng lo ngại.

PGS.TS. Ngô Trí Long - nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường và giá cả (Bộ Tài Chính) đánh giá: Trên thực tế khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng 20 - 30% giá đất thị trường. Tương tự, khung giá đất của cấp tỉnh chỉ bằng 30 - 60% giá đất thị trường tại địa phương. Ông Long cũng cho rằng, chênh lệch giữa giá trên giấy và giá thực tế quá lớn dẫn đến một loạt bất cập khi thu hồi đất, gây bất đồng trong xác định giá đất, còn trên thị trường là hiện tượng thao túng và đẩy giá.

“Nếu giá tăng ít còn có thể cho là phù hợp với quy luật phát triển, hình thành của thị trường nhưng tăng từ 30 - 40% thì hoàn toàn không có căn cứ. Chúng ta dễ dàng nhận ra được đây là hiện tượng “làm giá”, kích thích thông tin nhằm trục lợi của giới cò mồi. Chính vì vậy, khách hàng cần cẩn trọng, tỉnh táo, đánh giá chuẩn xác giá trị đất khu vực này, tránh mắc cạn thay thế cho người mắc cạn trước”, một chuyên gia khác chia sẻ

Cũng theo chia sẻ của chính giới đầu tư nhiều kinh nghiệm trên thị trường, hiện nay các môi giới thường lợi dụng tâm lý "mùa dịch Covid-19 nên đầu tư vào đâu" để thổi giá bất động sản. Bởi nhà đất vốn được coi là kênh trú ẩn an toàn, ít biến động khó lường như vàng, chứng khoán. Tuy nhiên, đầu tư vào bất động sản nếu không xem xét kỹ tính pháp lý và các yếu tố liên quan cũng chứa đựng không ít rủi ro.

Thực tế đã chứng minh, vài năm trước, đất Hoài Đức cũng sốt giá với thông tin sắp lên quận, nhưng rồi, khi thị trường chững lại, giá đất bị lao dốc nhanh chóng, những nhà đầu tư lỡ “ôm đất chờ thời” rơi vào cảnh “dở khóc dở cười”. Do đó, khách hàng cần cẩn trọng, tỉnh táo, đánh giá chuẩn xác giá trị thực của đất ở khu cực này, tránh đi vào vết xe đổ đáng tiếc, rơi vào vòng xoáy của những cơn sốt ảo.