Tuy nhiên, thị trường cũng đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập, cần có các giải pháp mạnh mẽ hơn để đưa về quỹ đạo ổn định, bền vững.

Thực tế, hệ thống chính sách, pháp luật liên quan lĩnh vực bất động sản đã cơ bản được hoàn thiện. Trong năm 2021 và quý I/2022, mặc dù còn nhiều khó khăn do tác động của dịch bệnh nhưng thị trường bất động sản đã thích ứng và từng bước phục hồi và phát triển. Tổng lượng giao dịch cao hơn quý trước và cùng kỳ; tỷ lệ hấp thụ sản phẩm ở hầu hết các phân khúc ở mức cao và hầu như không phát sinh lượng tồn đọng mới; tỷ lệ bỏ trống văn phòng, mặt bằng thương mại cho thuê giảm dần…

Nguồn cung sụt giảm, thiếu trầm trọng nhà giá rẻ

Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đánh giá, hệ thống pháp luật liên quan đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản... vẫn còn bất cập cần sửa đổi để thống nhất như: hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất; xác định giá đất; chế độ sử dụng đất, quy định đối với các loại hình bất động sản mới, hỗn hợp, đa chức năng; quy trình, thủ tục triển khai dự án...

Việc triển khai đầu tư, xây dựng các dự án bất động sản tại hầu hết các địa phương đã gặp nhiều khó khăn khiến nguồn cung sụt giảm mạnh ở các phân khúc, số lượng các dự án được chấp thuận mới, khởi công xây dựng và hoàn thành trong thời gian qua còn hạn chế, chưa đáp ứng nhu cầu đối với nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở công nhân và nhà ở cho phân khúc thu nhập thấp, thu nhập trung bình. Trong năm 2021, tổng số dự án nhà ở thương mại hoàn thành là 172 dự án, bằng khoảng 60% số dự án so với năm 2020.

Trong quý I/2022, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành là 22 dự án, bằng khoảng 47% so với quý IV/2021 và bằng khoảng 54% so cùng kỳ. Nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đến nay mới đạt 7,3 triệu trong tổng số 12,5 triệu m2 theo kế hoạch. Cả nước hiện đang tiếp tục triển khai 339 dự án nhà ở xã hội, nhưng tốc độ triển khai rất chậm và mới chỉ khởi động lại thời gian gần đây sau gói hỗ trợ tín dụng theo Nghị quyết 11 của Chính phủ được công bố.

Cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp, phổ biến là các phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch, trong khi đó lại thiếu nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình. Giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.

Từ năm 2021 đến nay, một số khu vực, địa điểm tại nhiều địa phương có hiện tượng tăng giá đột biến, sốt giá đất nền (với tỷ lệ tăng 30-50% thậm chí cao hơn so với cuối năm 2020). Các sàn giao dịch bất động sản hoạt động thiếu ổn định; hoạt động môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt.

Công tác quản lý quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và thị trường bất động sản tại các địa phương có nhiều bất cập. Một số địa phương có hiện tượng tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, thiếu hạ tầng nhưng chưa được kiểm tra, xử lý triệt để; công tác thông tin, công khai minh bạch về quy hoạch và các dự án hạ tầng, nâng loại đô thị, đơn vị hành chính còn chưa đầy đủ, kịp thời.

Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Chưa có các nguồn vốn dài hạn, ổn định cho thị trường bất động sản. Chính sách thuế đối với sử dụng bất động sản và hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản còn chưa phân biệt giữa sử dụng và đầu tư, kinh doanh, mua đi, bán lại dẫn đến hiện tượng đầu cơ, găm giữ, thậm chí còn trốn thuế trong giao dịch bất động sản, làm thất thu ngân sách.

Hoạt động của thị trường bất động sản còn thiếu công khai, minh bạch do thiếu hệ thống thông tin dẫn đến lợi dụng, tung tin, nhiễu loạn thị trường.

Xây dựng đồng bộ các giải pháp

Từ các khó khăn, vướng mắc, bất cập và kinh nghiệm các nước, để bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả và bền vững, đóng góp tích cực hơn cho phát triển nền kinh tế, Bộ Xây dựng đề xuất khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan lĩnh vực bất động sản để bảo đảm đồng bộ, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tạo khung pháp lý, điều kiện để thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững; đồng thời tăng cường quản lý thị trường; tăng nguồn cung, nhất là tạo điều kiện thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho phân khúc thu nhập thấp…

Theo dõi sát tình hình, diễn biến để kịp thời có giải pháp ổn định, lành mạnh thị trường khi cần thiết. Kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở, kinh doanh bất động sản để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc trong thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng… Rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân theo đúng quy định. Thúc đẩy cải tạo chung cư cũ.

Kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng bất động sản bảo đảm sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro. Đồng thời, tiếp tục tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực bất động sản theo đúng quy định. Theo đó, các doanh nghiệp có năng lực, có tín nhiệm, có dự án tốt, đáp ứng các điều kiện cần được tạo điều kiện tiếp cận nguồn tín dụng để phát triển các dự án, góp phần tăng nguồn cung; tiếp tục cho vay đối với các dự án đầy đủ pháp lý, có hiệu quả; ưu tiên cho vay đối với dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân được cấp phép và khởi công để tạo nguồn cung cho thị trường.

Kiểm soát chặt chẽ phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, nhất là trái phiếu riêng lẻ để tránh đầu cơ, thao túng… Đồng thời hướng dẫn thực hiện hoạt động phát hành trái phiếu, huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp bất động sản theo đúng quy định, tạo điều kiện, không làm cản trở hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp có đủ năng lực, hoạt động kinh doanh tốt, hiệu quả, lành mạnh… Nghiên cứu, đề xuất các quy định về thuế đối với việc sử dụng bất động sản, hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản để hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ. Nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định liên quan đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá đất bảo đảm thống nhất, phù hợp thực tế địa phương.

Khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xây dựng chương trình phát triển nhà ở, kế hoạch phát triển nhà ở tại các địa phương; công khai, minh bạch thông tin, danh mục, tiến độ các dự án phát triển hạ tầng, các dự án bất động sản lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng thông tin đồn thổi nhằm đẩy giá, trục lợi bất hợp pháp.

Tăng cường công tác quản lý nhà nước tại địa phương về quy hoạch, xây dựng, thị trường bất động sản và quản lý đất đai tại các địa phương để có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc tách thửa, phân lô bán nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, không được đầu tư hạ tầng, chưa được phép đầu tư. Tăng cường kiểm soát hoạt động các sàn giao dịch, các hoạt động môi giới bất động sản để kịp thời chấn chỉnh.

Hoàn thiện và thực hiện công khai hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản; xử lý các hành vi thông tin không chính xác, gây nhiễu loạn, tác động tiêu cực đến hoạt động thị trường tài chính, tín dụng, bất động sản.

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đang tích cực phối hợp với các bộ, ngành chuẩn bị hội nghị về phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, hiệu quả, bền vững. Theo đó, đang khẩn trương tập trung nghiên cứu, đánh giá về thực trạng thị trường, kết quả, hạn chế, bất cập và nguyên nhân; tổng hợp kinh nghiệm quốc tế, trong nước; dự báo tình hình, các yếu tố tác động, xu hướng phát triển thị trường; xác định mục tiêu, yêu cầu, đề xuất cơ chế, chính sách, giải pháp để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, hiệu quả và bền vững.