Nhiều quan điểm trái chiều

Theo ông Ngô Trung Thành, Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, đề xuất sửa của Chính phủ cho phép nhà đầu tư không cần thông qua đấu giá đất mà được chuyển đổi đất khác thành đất ở hợp pháp, rồi xây nhà ở thương mại "chỉ giúp gỡ khó cho một số nhà đầu tư, trong khi hệ luỵ mang lại không đơn giản".

Lấy dẫn chứng về vụ đấu giá 1ha đất Thủ Thiêm làm nóng thị trường mới đây, ông Thành cho rằng nhờ đấu giá nên có thể mang lại nguồn thu 24.500 tỷ đồng cho địa phương, trong khi đó nếu diện tích đất này không qua đấu giá đất mà chỉ chuyển mục đích sử dụng theo giá đất được định thì chỉ có thể thu về 1.000 tỷ đồng, “chưa bằng số lẻ của đấu giá đất”.

Ông Thành nêu quan điểm, đề xuất sửa đổi của Chính phủ là bất hợp lý và chỉ tháo gỡ vướng mắc cho dự án triển khai được, lợi ích chỉ đem lại cho chủ dự án, người gom đất. Còn với nhà nước sẽ dẫn tới nguy cơ lãng phí nguồn lực đất đai.

“Với nội dung sửa đổi như đề xuất chắc chắn dẫn đến phong trào gom đất, giá đất bị đẩy lên cao, hệ lụy sẽ phát sinh nhiều và rất lớn. Khiếu nại tố cáo trong đất đai sẽ càng tăng, càng nóng” – ông Thành lo ngại.

Cùng mối lo ngại trên, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) cũng cho rằng thực tế tại Hà Nội, hiện nay hệ số K cao nhất là 2,15. Theo đó, dù có chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở giữa khu vực Hoàn Kiếm hoặc TP.HCM trên đường Nguyễn Huệ cũng chỉ phải trả tiền đất 312 triệu/m, điều này sẽ tạo sự băn khoăn rất lớn về nguồn lực của Nhà nước.

Trong khi đó, ở chiều ngược lại một số đại biểu bày tỏ quan điểm giá trị đem lại khi sửa điểm đang vướng mắc thực tế sẽ "thu lại giá trị lớn hơn nhiều".

Đại biểu Phan Thái Bình (đoàn Quảng Nam) cho rằng các quy định về giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định. "Chênh lệch địa tô lớn hay không do định giá đất không sát. Thất thoát hay không do cơ quan thẩm quyền định giá” – ông Bình nêu quan điểm.

Lý giải quan điểm trên, đại biểu Trần Hữu Hậu (đoàn Tây Ninh) cho biết thực tế đất được chuyển đổi để xây dựng nhà ở thương mại là những dự án nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất và quyền này được pháp luật bảo vệ.

Ông Hậu đặt câu hỏi "căn cứ pháp luật nào để nhà nước có thể thu hồi đất đem đấu giá? Rồi nếu người trúng đấu giá là người khác lại xây dựng nhà ở thương mại trên đất của họ?".

Vị đại biểu cho rằng bất cập trong Luật Đầu tư năm 2020 mà Chính phủ đề nghị sửa lần này ở chỗ, hai khu đất liền kề nhau, khu đất là đất ở thì được phép đầu tư xây nhà ở thương mại. Còn khu đất kia phải chuyển mục đích, nếu không có m2 đất ở nào, họ không được chuyển mục đích sử dụng, đầu tư.

2 phương án thí điểm

Ghi nhận các ý kiến trên Bộ trưởng Bộ KH&ĐT Nguyễn Chí Dũng cho biết, để kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi, tránh lợi dụng chính sách để chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan, nội dung đề xuất sửa đổi của Chính phủ đã quy định loại trừ tất cả các trường hợp phải thu hồi đất theo quy định, bao gồm cả thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu theo quy định của Luật Đất đai hay bán tài sản công theo Luật Tài sản công.

Đồng thời, dự thảo cũng bổ sung quy định khi chuyển mục đích sử dụng đất phải theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đồng thời, phải xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng phải theo sát giá thị trường và theo đúng quy định của Luật Đất đai.

Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng cũng cho biết, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã gửi phương án sửa đổi của Chính phủ để lấy ý kiến của các địa phương. Tính đến 31/12 vừa qua đã có 21/24 địa phương đồng ý với phương án sửa đổi của Chính phủ. Một số địa phương còn đề nghị sửa đổi mạnh mẽ hơn đối với những quy định tại khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở để tháo gỡ những vướng mắc đối với dự án nhận chuyển nhượng, sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng nhà ở thương mại.

Ngoài ra, Bộ trưởng đề xuất hai phương án thí điểm. Thứ nhất, tiếp tục phương án theo Chính phủ trình, với việc là phải rà soát lại chặt chẽ quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Thứ hai, việc định giá, đánh giá phải nộp cho ngân sách khi chuyển mục đích sử dụng đất. Đây là theo phương án đề xuất của Ủy ban Pháp luật, đề nghị xây dựng một đề án thí điểm riêng để áp dụng hình thức sử dụng đất khác mà không phải là đất ở để trình cho Quốc hội vào kỳ họp thứ ba vào tháng 5/2022 này.