Theo nhiều chuyên gia, tín dụng bất động sản là một trong những dấu hiệu đánh giá sức khỏe của thị trường này. Khi tín dụng bất động sản vượt ngưỡng an toàn, nguy cơ xảy ra vỡ bong bóng là điều dễ dàng xuất hiện.

Cuộc đổ vỡ theo hiệu ứng domino năm 2008 - 2009 của thị trường bất động sản vẫn còn là câu chuyện đầy ám ảnh bởi đằng sau đó là sự trì trệ của cả nền kinh tế. Phải mất nhiều năm sau, thị trường bất động sản mới dần phục hồi và đi vào nhịp ổn định.

Nhìn từ góc độ hiện tại, các chuyên gia chỉ ra rằng, vỡ bong bóng bất động sản cách đây gần 10 bắt nguồn từ chính sách nới lỏng tín dụng, thậm chí đã cho vay dưới chuẩn. Tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao, lên đến hơn 37% trong đó một phần rất lớn đổ vào bất động sản. Không chỉ vậy, toàn bộ nguồn vốn xã hội cũng "rào rào" rót vào đầu tư kinh doanh bất động sản. Thời điểm đó đã có hiện tượng kiểm soát không chặt chẽ nguồn vốn vay tín dụng mà lẽ ra phải được sử dụng đúng mục đích.

Đến thời điểm hiện tại, các cơn sốt đất nền diễn ra mạnh vào đầu năm 2018 đã bắt đầu báo hiệu sự tiềm ẩn của nguy cơ vỡ bong bóng. Nhiều chuyên gia e ngại, các dòng tiền đều đổ vào lĩnh vực bất động sản cùng tín dụng bất động sản đang đặt ở mức báo động là dấu hiệu đáng phải quan tâm bởi có khả năng chu kỳ khủng hoảng bắt đầu xuất hiện.

Thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho biết tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản của ngành ngân hàng Việt Nam hiện nay đang chiếm 7,5% tổng dư nợ. Tuy nhiên, tại "Tọa đàm công bố Báo cáo kinh tế vĩ mô quý II”, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, đây là con số không có thực và ước tính tỷ trọng dư nợ thực cho vay bất động sản lên tới 20%.

Theo phân tích của ông Hiếu, cho vay đầu tư bất động sản được “ẩn nấp” khá nhiều ở tín dụng tiêu dùng. “Báo cáo về tỷ lệ tín dụng bất động sản trên toàn nền kinh tế chỉ có 7,5% là con số quá thấp, không thực tế. Theo tính toán của tôi con số phải lên tới 20%. Các ngân hàng đang phân tín dụng bất động sản và tín dụng tiêu dùng thuộc hai nhóm khác nhau. Nhưng bản chất, nhiều người mua nhà bằng tiền vay ngân hàng, sửa chữa nhà cũng bằng tiền ngân hàng song lại được xếp vào tín dụng tiêu dùng.

Khái niệm tín dụng kinh doanh bất động sản là người mua tậu bất động sản nhằm mục đích sinh lời. Ngân hàng lợi dụng định nghĩa đó để lách luật. Thế nên, có người vay tiền mua bất động sản nhưng chưa bán, chưa kinh doanh, chưa tạo ra lợi nhuận mà găm hàng đợi giá bất động sản lên… lại được ngân hàng xếp vào tín dụng tiêu dùng. Ngân hàng cứng nhắc trong định nghĩa, phải là tiền sinh ra từ bất động sản nhờ khoản tín dụng đó mới được gọi là tín dụng kinh doanh bất động sản, nếu không, sẽ được chuyển hết sang tín dụng tiêu dùng".- ông Hiếu phân tích.

TS. Nguyễn Trí Hiếu cảnh báo: “Nếu cộng con số tín dụng tiêu dùng và tín dụng bất động sản, tỷ lệ sẽ không còn là 7,5% mà lên tới 20%. Nếu chúng ta không cẩn thận, xem tỷ lệ 7,5% là cột mốc an toàn thì tôi e rằng các cơ quan quản lý sẽ nhìn nhầm và lơ là việc quản lý bất động sản một cách chặt chẽ. Nguy cơ vỡ bong bóng sẽ xuất hiện vào đầu năm 2019 hoặc trong năm 2019”.

Đồng quan điểm với TS. Nguyễn Trí Hiếu, TS. Nguyễn Đức Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR) cho rằng:  “Chúng ta dùng cụm từ tín dụng bất động sản nhưng lại để hình thức tín dụng tiêu dùng trá hình rất nhiều. Đây là lúc các ngân hàng cần phải trung thành với chính mình để thống kê chính xác và đầy đủ về hệ thống tín dụng này. Rủi ro thực sự đang tới. Với những xáo trộn vĩ mô ở thời điểm hiện tại, ngân hàng Nhà nước sẽ đẩy lãi suất lên, thị trường chuyến biến phức tạp thì mọi vấn đề thay đổi khác hẳn. Những người có khoản vay ngân hàng có thể gặp khó khăn. Các khoản nợ sẽ bắt đầu trả chậm, báo hiệu nguy cơ rủi ro lớn cho thị trường”.