Theo các chuyên gia, một số khu vực hiện đang xảy ra hiện tượng sốt đất, gây nhiều rủi ro, một số ngân hàng đã tăng lãi suất cho vay mua BĐS để bù trừ cho rủi ro tăng lên. Dẫu vậy, dòng vốn chảy vào lĩnh vực này vẫn bị thẩm thấu qua một số kênh tín dụng.

Tín dụng vào BĐS tăng 16,3%

Trong một báo cáo hồi cuối năm ngoái của Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia (NFSC) cho thấy, tín dụng BĐS cả năm 2017 chỉ chiếm 8% tổng dư nợ tín dụng cả nước, song lại "ẩn nấp" khá nhiều ở tín dụng tiêu dùng.

Với mức tăng trưởng 50-60%, tín dụng tiêu dùng đang chiếm khoảng 17% tổng tín dụng cả nước, trong đó hơn 50% tín dụng tiêu dùng được phục vụ nhu cầu vay mua, sửa chữa nhà ở.

Theo tính toán của NFSC, kể cả trực tiếp lẫn gián tiếp (qua kênh cho vay tiêu dùng, cho vay xây dựng), tổng dư nợ cho vay BĐS có thể lên tới hơn 20% tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế.

Báo cáo của Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ KH&ĐT) cho thấy, trong 5 tháng đầu năm, ngành kinh doanh BĐS có số doanh nghiệp thành lập mới tăng cao nhất, với 2.600 doanh nghiệp, chiếm 41,1%; số vốn đăng ký là 150.000 tỷ đồng (chiếm 28,9% tổng số vốn đăng ký).

Như vậy, với 150.000 tỷ đồng trong 5 tháng, trung bình mỗi ngày có 1.000 tỷ đồng đổ vào lĩnh vực BĐS.

Khảo sát số liệu thống kê của các cơ quan giám sát từ đầu năm đến nay có thể thấy, tín dụng BĐS dù bị "siết" nhưng vẫn chưa có dấu hiệu giảm.

Báo cáo kết quả hoạt động trong thời gian qua của NHNN gửi tới Quốc hội cho biết, tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS quý I/2018 tăng 3,65% so với cuối năm 2017, chiếm tỷ trọng 6,57%. Theo đánh giá của các chuyên gia, mức tăng này giảm so với cùng kỳ năm trước (tăng 7,34%, chiếm tỷ trọng 6,8%), nhưng vẫn còn cao.

Cũng trong báo cáo về tình hình kinh tế – tài chính tháng 5/2018, NFSC cho biết, đến cuối tháng 5/2018, tín dụng tăng khoảng 5,8% so với cuối năm 2017 (cùng kỳ năm 2017 tăng 6,9%).

Cơ cấu cho vay một số ngành nghề kinh tế thay đổi nhẹ. Tỷ trọng cho vay hộ gia đình giảm còn 16,6% (cuối năm 2017 là 17%), tỷ trọng cho vay vào lĩnh vực xây dựng và BĐS tăng nhẹ lên mức 16,3% (cuối năm 2017 là 16%).

Có thể nói, thời gian qua, một số khu vực ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Biên Hòa (Đồng Nai)… có dấu hiệu "bong bóng" BĐS. Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc NHNN chi nhánh TP. Hồ Chí Minh, cho biết trong 6 tháng đầu năm, tăng trưởng tín dụng trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh đạt khoảng 7,5%, cao hơn mặt bằng chung cả nước.

Sẽ bị "siết" trong vài năm tới

Trong tổng dư nợ tín dụng 1,89 triệu tỷ đồng, tỷ trọng cho vay BĐS chiếm 10,8% khá ổn định trong vài năm qua. Thời điểm 2007- 2008, tỷ trọng tín dụng BĐS chiếm trên 30% tổng dư nợ tín dụng, tác động tiêu cực lên thị trường và ngành ngân hàng.

Quan ngại vốn từ ngân hàng đổ vào BĐS sẽ gây nên một "cục" nợ xấu cho nền kinh tế, NHNN đã liên tục ban hành các thông tư, văn bản chỉ đạo các ngân hàng thương mại áp dụng chính sách "siết" tín dụng vào lĩnh vực này.

"Hiện, NHNN liên tục cảnh báo, khuyến cáo các ngân hàng thương mại chỉ cho vay các dự án mà chủ đầu tư có năng lực, hoạt động hiệu quả. Nhờ đó, nợ xấu trong lĩnh vực BĐS của ngành ngân hàng trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh ở mức 2%- 2,5%", ông Minh nói.

Để phòng ngừa rủi ro tín dụng tăng nóng và nợ xấu phát sinh trong cơn sốt đất hiện nay, các ngân hàng thương mại cho biết, với mỗi dự án BĐS muốn vay vốn ngân hàng sẽ qua rất nhiều khâu thẩm duyệt, trong đó ở những khu vực đang có hiện tượng sốt đất, việc thống kê giá đất bình quân trong 3-4 năm gần đây sẽ được các ngân hàng chú trọng. Từ đó đánh giá giá trị thật của BĐS, theo đó chỉ khoảng 50% giá trị BĐS được thẩm định, thay vì mức 70%-80% như trước đây.

Theo chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu, việc hạn chế nguồn vốn tín dụng vào BĐS có thể sẽ tiếp tục diễn ra trong những năm tới bởi Thông tư số 19 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng của NHNN, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn sẽ được rút xuống còn 40% từ mức 45% của năm 2018. Trong khi đó, cho vay lĩnh vực BĐS thường là trung và dài hạn.

Ngoài ra, quy định của NHNN về hệ số rủi ro các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS hiện nay là 200%, mức này sẽ được giữ nguyên trong các năm tới, điều đó sẽ làm giảm quy mô cho vay trong lĩnh vực BĐS.